买房“零首付”，是不是一个局？
成都天府新区一在建楼盘外景。铁拐李/摄
有朋友想在成都买套“零首付”房子
昨天，有个外地来成都上班的朋友向《楼究院》咨询，他想在成都买一套可以“零首付”的房子，他说他每个月都要付租房的租金，还不如通过“零首付”买一套房子，把房租当成按揭给银行的月供，这样，供了三十年，这套房子产权还是属于他自己的。
这个朋友有此想法，源于最近成都出台的关于优化住房交易的政策（详见《楼究院》8月13日报道《成都楼市大变局：只要跨区购房，即可认定为首套房！》），他以为这套政策会刺激一些开发商拿一些房子出来做成“零首付”房源，以卖给手里并无现成的购房资金但可以承受一定月供额度的人。
《楼究院》告诉这个朋友，在房地产市场供需两端都在纷纷叫惨的当下，“零首付”买房的确是一种商机，但也是一种套路，需要擦亮眼睛看透其中的沟沟行行。
“零首付”只会给予有还贷能力的人
首先，目前在成都买房，首套房的最低首付比例已经降至15%，一套总价200万的房子，购房者只需首付30万即可签约，然后每个月付给银行按揭贷款。
这个15%的首付比例是不是还有再低点甚至“零首付”的可能？在这次成都出台的关于优化住房交易的政策中，有这样的提法：在成都市拥有2套及以上住房且相应购房贷款已结清的，支持金融机构自行确定首付款比例和利率。
看清楚哦，就算办理按揭贷款的银行决定给购房者“零首付”的政策，这也是有一个前提条件的，即“拥有2套及以上住房且相应购房贷款已结清”。
啥意思？银行不是傻瓜，他们在界定有一定资产积累和稳定租金收入的人，即使他们愿意给一个购房者“零首付”，也是判断出这个购房者是有一定经济条件支撑每个月的贷款的，不会造成银行坏账。
如果银行判断一个购房者很难按时支付贷款，这个“零首付”的政策肯定不会落到这个购房者头上。
“零首付”变相增加了购房者的支出
其次，有必要来看看卖房子给购房者的开发商这里是怎么执行“零首付”政策的。
如果一套房子总价200万，现在行情不好，开发商为了尽快卖房实际上是可以打点折扣的，比如8折，总价就是160万，按最低首付15%算，购房者支付24万即可签购房合同，贷款约136万，按等额本息30年计算，利息大约在74.4万，每月月供约5844元。
如果这套房子“零首付”卖给购房者，通常情况是不得打折的，需要按200万总价购买，而且开发商通常会采取购房者还是按15%首付购房只是要返还这个首付款给购房者的方式跟购房者签约，也许还会承诺由开发商帮助购房者承担一年即12个月的月供。
这里常见的操作套路是：开发商与银行谈好，以不打折的总价向银行贷款，这样就可多贷一笔资金，这笔资金由开发商以首付款的名义返还给购房者，相当于购房者没有支付过首付款，这就叫“零首付”。
这样的买卖方式看起来很美，但是算一下账就知道其中套路了：总价200万，首付30万，贷款约170万，按等额本息30年计算，利息大约在93万，每月月供约7305元。实际购房成本是不是比干脆掏腰包把15%首付款付了以拿到开发商打折政策之后的实际支出还要高啊？而且，每个月的还款压力也明显增加了。
这就是所谓的“高评高贷”套路，看似购房者享受了“零首付”政策，实际上自己的购房总额高了月度还款额度也增加了。
看起来很美的“零首付”只是一个局
再有，需要彻底看透“零首付”的真正内涵。
根据房地产市场的现状，所谓“零首付”买房，主要存在两种方式：一种本质上等同于分期首付，即购房者不支付或者少量支付首付，开发商给购房者一年时间或者几个月的时间，把剩余的首付凑齐再去申请房贷；另外一种是做高合同价，虚假贷款，这种零首付买房操作起来比较难，也加大了购房者的买房风险。
据《楼究院》请教的一些业内人士的看法，买房“零首付”本质上就是开发商设计的一场营销局，对购房者来说，只是降低了购买门槛，毕竟一时拿不出首付的人也可以买得起房子，但是由于没有首付则导致贷款的数额增加导致每月的还贷额度增加，也进一步增大了购房者还贷压力，具体情况是否适合具体的房屋交易，应当由每个购房者结合自身实际来决定。
因此，下面这个比较务实的观点很受用：买房“零首付”看起来很美，实则背后的金融和法律风险巨大，购房者在选择“零首付”时需谨慎，千万不要过度依赖贷款，如果想“捡便宜”而忽略自身的需求和还贷能力，未来可能会被还贷压力压垮，从而严重影响自己的生活质量。
（作者：铁拐李）
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