9月19日，美联储宣布降息50个基点，从5.25%-5.5%调低至4.75%-5%，正式开启了本轮降息潮，也是美联储时隔4年半以来首次降息。
而且美联储发布的点阵图显示，年底前，有可能继续再降息50个基点。
“美联储降息通常会带来资金成本的降低，有利于全球经济的恢复”，文轩智库专家、中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，敏感的投资者已经开始紧张筹划调整资产配置方案。
今年9月份至年底LPR降息概率和幅度会增大，“宽松贷款政策下，将进一步降低短期和中长期贷款成本。国内房贷成本据此也将进一步下降，有助于降低购房成本和提振购房消费。”文轩智库专家、上海易居房地产研究院副院长分析认为。
具体而言，美联储降息会对我们的生活带来哪些影响？
一、美联储进入降息周期，影响中国央行实施较为宽松的货币政策，可能会通过降低逆回购利率、存量房贷利率、降低存款准备金率等多种手段来提振经济。
二、人民币近期已出现一轮升值，央行维持汇率稳定的压力大大减轻，这也为央行采取更多货币政策工具奠定基础。人民币进入升值区间，将吸引外资回流人民币资产。
知名“美元微笑理论”提出者Stephen Jen进行过预测，本次预计会有超过1万亿美元中国资金回流，促使人民币升值10%。
事实上从最近一段时间人民币升值看，确实有大量资金进来（有一些是对外贸易资金的加速结汇影响），而财政部公布的国债外资持有量创历史新高，也证实了这一点。
根据我国外汇管理局的数据，外资在短短一个月内净增持了我国境内债券高达200亿美元，环比增长了140%。
相信随着美元降息政策落地，人民币资产的吸引力还将大增。外资纷纷涌入中国市场，希望能在这一轮资产价格上涨的浪潮中分得一杯羹。
三、降息可能促进国际资本流入中国，市场资金供应增加，可能会推动股市、债券市场、楼市的活跃。
参考港股走势，在1995年美联储降息后，恒生指数震荡后上涨，在高点处相较降息日上涨6%。
四、美联储降息对房贷政策有积极影响，预计今年9月份至年底LPR降息概率和幅度会增大。宽松贷款政策下，将进一步降低短期和中长期贷款成本。房贷成本据此也将进一步下降，有助于降低购房成本和提振购房消费。
尽管中国政府持续强调“房住不炒”的政策基调，但强省会城市核心地段的优质资产投资活动预计将增加。
“过去十年，投资者越来越明白推动大部分投资回报的并不是证券选择，而是资产配置”。贝莱德董事长暨首席执行官拉里·芬克坚称。
利率是资金的价格，也是资产价格的瞄。
利率下行周期中，资产价格（股价、房价、金价）多为上涨，相对而言，楼市给到的信号更为明确。
“众所周知，2020年那一轮美国降息带动了中国国内信贷宽松，间接也导致了房产价值的增长”。北京中原房地产首席分析师张大伟分析认为，房地产可以比之前乐观一点了。
从国际经验看，优质房产价值具有穿越周期的稳定性，例如美国，1976年Q1-2023年Q2，美国、纽约市、纽约-泽西-白原分区（纽约都会区分区之一）、洛杉矶-长滩-格伦代尔分区（洛杉矶都会区分区之一）房价分别上涨9.3、12.4、14.5、20.2倍。
在日本，房地产泡沫破灭前，1975-1991年东京区部、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等六个核心城市地价上涨4.5倍，其他城市上涨1.7倍。
美联储货币政策转向降息，楼市有望松了一口气，并有望在震荡中回暖。
在这种形势下，不少人坚信，那么多美元从美国流向全球，其中流向中国核心城市必然是重点方向。
1、人口长期大量向一二线核心城市集聚，近10年一线城市人口年均增速2.37%，人口持续流入但增速放缓；二线城市人口年均增速1.91%，人口持续流入且增速小幅上升。
房地产长期看人口，人随产业走、人往高处走。从国际经验看，人口不断从低收入地区到高收入地区，从城市化到大都市圈化。中国内地核心城市优质公共资源富集、产业特别是高端产业高度集聚，人口长期大量流入。
2、核心城市优质公共资源高度密集，户籍制度使得公共资源与户口挂钩、户口基本与房产挂钩的情况更加促进高收入人群集聚。从教育看，2022年北京、上海一本率分别为46%、22%，分别为全国第一、第十六；985大学数量分别为8所、4所，合计占全国的31%；211大学数量分别为23所、10所，合计占全国的29%。
3、货币较宽松使得广义货币增速高于名义GDP增长，刺激一线城市的房地产价格快速上涨。
从国际看，1987-2022年英国房价年均增长5.7%，虽高于4.7%的名义GDP年均增速，但仍然低于6.9%的广义货币年均增速。1976-2022年美国房价年均增长4.9%，而名义GDP和M2年均增速分别为5.8%、6.6%。
需要注意的是，热钱并非盲目流入，国内房产价值正面临“两极分化”，优质的资产才能成为购置目标，核心城市+优质资产成为重要选择标准。
例如一线城市北京，如今高端公寓租金最高的项目聚集在国贸、东四环等核心板块。
｜北京公寓租金价格热力图
核心区国贸CBD的嘉里公寓至今已运营10年，项目共192套房，100~525㎡一居室~四居室产品，租金最高可达24万/月，租赁需求不断，主力户型甚至到需要排队的程度。
｜数据来自安澜
高端公寓市场反应良好的情况不仅出现在北京，以新一线城市成都核心区金融城双子塔旁边标杆项目东方希望中心·金融悦为例，品质单间租金可达到约5000元/月，售价80-90万，收益率约6%以上；套一95平精装公寓，租金可达到约8000元/月，售价190万，收益率约5%，两居167平米，月租可达到约18000元/月，收益率约6.6%。
另一个核心板块太古里同样如此，例如，高端公寓盈嘉赢家60㎡户型，二手房销售单价约4.5万/㎡，是周边项目的2倍；IFS国际金融中心的132㎡户型，租金18000元/月，是周边项目的2倍（链家数据）。
｜东方希望中心·金融悦实拍图
｜图源深圳湾1号官微
如果回流国内的资金目前入场，后期的溢价空间仍然可观。
同样位于成都核心地段，金融城8号预计年底开盘价格将达到6万/㎡，总价门槛1000万起步。
早在美国降息之前，国内高净值人群已经在加仓核心城市高端物业，以上海为例，今年上半年，共成交了1544套总价3000万元以上的房源，创近十年来新高。这是高净值人群们以真金白银在做选择题。
预计受美联储降息影响，国内高端物业将继续成为高净值家庭的重要持有资产，核心城市、核心区域的购置需求会达到新高点。
而且客群呈现全球化特征，不少企业家、海归、外企高管回流，整体呈现高知高智特质，偏年轻化、轻家庭化。
据文轩财经了解，他们长期看好国内高端物业的价值，主要在于四个方面——
第一，他们见证过曾经区域的红利，相信未来能够占据城市塔尖价值。
有业主对文轩财经表示，自己增加购置高端物业在于曾经见证国内核心城市红利的释放，逻辑很明了，例如金融城代表了成都的国际财富野心，如果说熊猫是成都的城市图腾，那么交子双塔就是代表城市雄心的SUPER IP，被全球所称道，一侧的东方希望中心·金融悦自然身份不凡。
第二，高端公寓能够满足圈层感，产品独特、国际化的服务符合资产需要。
知名的曼哈顿57街亿万富豪大道旁高端公寓One57，居住的大部分是福布斯富豪榜里的显赫人物，包括DELL创始人、香港时装业大亨曹其峰等。One57已经成为全球精英人士的身份象征。
这背后，是高端公寓能够提供领先的产品和服务，例如，金钥匙管家作为全球礼宾服务的顶级品牌，其服务流程、管理规范将与国际一流水平看齐，让东方希望中心·金融悦业主的生活不仅局限于居住，更是一种全方位的尊享体验和情绪共鸣。
｜东方希望中心·金融悦实拍图
第三，高端公寓产品“能打”，具有穿越周期的硬实力。
高端公寓通常遵循高质量人群的审美偏好及习惯，在产品设计上，引领着行业创新的发展趋势，经久不衰，包括深圳湾一号、上海有汤臣一品、香港的半山豪宅、纽约中央公园一号等，虽历经时光洗礼，依然彰显着独特与非凡的品质。
例如汤臣一品，率先按照别墅尺度进行规划设计高档公寓，多年后依然是业界效仿的对象。
第四，大型领头企业托底，给资产装上“保护壳”。
比较突出的，东方希望集团深耕全国40余载，位列“2023中国民营企业500强”第35位，“2023中国制造业民营企业500强”第24位（数据来源：东方希望集团官网），是世界十大电解铝及氧化铝生产商之一，同时也是世界上规模、技术先进的光伏生产企业之一，集商业地产、铝业、硅业、化工、能源、农业为一体的特大型跨国民营企业集团。以强大的企业实力，为业主资产价值保驾护航。
据了解，其金融悦项目后期自持运营约50%，可窥其资金实力雄厚、招商资源丰富、运营能力较强，构筑了抗风险与可持续发展的双重保险。
｜东方希望中心·金融悦实拍图
结语——
文轩智库专家、上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，目前资产配置的需求，围绕保值增值的物业进行，它的规律比较清晰，“相对黄金、股票，我更看好高端公寓产品”。
“从投资的角度来讲，人口增长规模比较大的城市，后续能够更好的支撑高端物业市场行情。”他补充道，成都的核心区域可能会成为本轮资金回流的目标之一，抢先入场才能成为最大受益者。
也就意味着，太古里、金融城（一期）等城市核心板块的东方希望·金融悦、盈嘉赢家、点将台等高端公寓产品，正在被高净值人群锁定，而金融城（一期）作为成都最具含“金”量的区域，全球资本、巨擘企业的汇集地，塔尖圈层身份象征，或将成为本轮资本的主要目标之一。
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