近日，越秀地产（00123.HK）披露2026年中期业绩。上半年，公司实现营业收入366.5亿元，合同销售金额505.1亿元。行业排名较去年提升一位，位列全国第八。
在房地产行业仍在筑底的大背景下，这个排名的含金量并不低。
利润端确实承压。上半年归母净利润为0.9亿元，董事长林昭远在业绩会上直言：“个人对这个毛利率也是确实极其不满意。”但他同时表示，从市场调整角度而言，“这也是我们不得不面对的事情”。
当前，房地产行业处于深度的调整期。
据中指研究院统计，截至7月15日，已有超70家上市房企披露2026年半年度业绩预告，多数利润下滑、续亏、首亏。万科开发业务毛利率为6.1%，保利置业整体毛利率为6.0%。越秀地产6.2%的毛利率放在这个坐标系里，并不孤单。整个行业都在经历同样的挤压，存量结转项目利润空间持续收窄，这是全行业必须面对的结构性挑战。
但利润表之外，越秀地产的半年报里藏着另一条叙事线。
销售底盘扎实
上半年合同销售金额505.1亿元，同比虽下降17.9%，但销售面积达170万平方米，同比上升16.2%。销售均价2.97万元/平方米。“以价换量”背后，是公司在市场下行期主动去化的策略选择。
副董事长朱辉松在业绩会上表示，公司2026年全年可售货值达2157亿元，上半年已完成505亿元，下半年仍有超过1600亿元的可售货值。“时间过半、任务过半，对全年完成1000亿元的指标，我们是有信心的。”
更值得关注的是销售结构的变化。
上半年存量持销项目合同销售金额占比同比提升至80.7%。销售逻辑从“新盘拉动”转向“存量去化”。这说明了什么？说明越秀地产不再依赖新盘集中开盘冲业绩，而是靠既有项目的持续运营能力来支撑销售。
从规模增长到质量增长，这个转变虽然伴随短期阵痛，却是穿越周期的必修课。
已售未入账销售金额达1324.4亿元，同比增加0.3%。这笔庞大的“蓄水池”，为未来1到2年的业绩结转提供了坚实的货值基础。
高能级城市深耕
城市布局，是越秀地产半年报里最值得被重新审视的一章。
上半年核心六城：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都，销售贡献近85%。总土地储备1657万平方米，94%位于一线及二线城市。新增6幅土地，权益投资额70亿元，96.8%集中于核心六城。
广州主场的表现尤为突出。
据克而瑞数据，上半年越秀在广州实现全口径销售额超200亿元，同比增长约31.8%。236亿元竞得珠江新城马场地块，13.75亿元拿下琶洲中二区地块。上半年越秀在广州投资额占全市土地成交总额75%以上。
北京璞樾贡献21亿元，上海翡云悦府销售32.34亿元，杭州望舟府、潮语江澜府分别实现18.22亿元和18.48亿元。多点开花，不再是“广州一家独大”。
林昭远在业绩会上强调，公司投资策略持续强化“精准性、安全性和确定性”，要确保“投一成一”。财务总监曾志钊透露，上半年所拿6宗地平均溢价率仅9.5%，低于行业平均值。在土地市场分化加剧、一线城市高溢价地块竞争激烈的情况下，这个溢价率说明越秀地产没有盲目追高。
总未售货值约2905亿元，其中核心六城占比约73%。资源高度聚焦于高能级城市的核心地段。
财务底盘稳健
销售与土储之外，财务数据构成了越秀地产的另一条主线。
加权平均借贷年利率首次降至3%以下，录得2.91%，同比下降25个基点。其中6月份发行的19亿元境内公司债票息仅为1.97%。这个融资成本水平，在头部房地产央国企中也处于低位。标普和惠誉双双维持“BBB-”投资级信用评级，展望稳定。
经营性现金流净流入137.7亿元。销售回款率提升至71%，同比提高10个百分点。期末现金及各类存款合计515亿元，较年初增长10.1%。“三道红线”指标全部保持绿档：剔除预收账款后的资产负债率65.2%、净借贷比率49.2%、现金短债比2.1倍。
这些数字放在一起，勾勒出的是一家流动性充裕、债务结构健康、融资成本低廉的房企画像。在行业信用收缩的大环境下，这种财务安全边际本身就是一种竞争优势。
管理层明确表示，资金将优先用于有质量的投资和存量项目的稳健运营。全年权益投资金额目标保持300亿元不变。
面对毛利率承压的现实，林昭远在业绩会上表示，管理层正从稳价端持续发力，借助精细化成本管理提升项目盈利水平，同时坚持“以投促稳”，希望依靠新增投资项目平滑整体毛利率。具体措施包括稳价提价、全周期成本管控、费用精益压降等组合手段。
朱辉松在阐述下半年重点工作时提到：“首先是有质量达成千亿销售规模；第二是精准投资来夯实中长期的业绩底座。”管理层同时制定了“去库存、增投资、稳业绩、防风险”四大应对策略。
越秀地产还通过资产盘活回笼资金44.6亿元。“一主两翼”经营性业务保持稳健：越秀服务上半年实现营收19.15亿元，越秀房产基金实现经营收入7.67亿元。两翼业务持续为主业提供协同支撑与稳定现金流。
从8月以来的市场信号看，北京、上海、成都等地进一步优化房地产政策。林昭远判断，核心城市有望率先修复，行业筑底企稳态势有望得到巩固。
房地产行业正在经历一场从“速度”到“耐力”的切换。越秀地产用上半年的数据给出了自己的答案。
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