近两年来，大家对实体商场的没落应该是深有体会。纯销售场景变为体验场景，相应的纯卖货的商业模式逐步被取代，餐饮，电影，儿童娱乐等重体验的模式留了下来。
回到田园综合体，大家可以对比城市综合体来看。笔者在2015年参与了中国最早的田园综合体项目。现在国内这一概念已经逐步推广开来。
田园综合体的特点是项目投入大，动辄上亿投资级别。运营模式复杂，盈利困难。田园综合体最大的功能是完成人流的重复导入，多次变现，提升空间与时间的价值。解决的是旅游业消费频次低，提升复购率和客单价的作用。
以笔者实操和调研结果来看，目前在建或已经运营的田园综合体基本模块包括：农业、教育、酒店、康养、地产、餐饮服务、文化娱乐等。大的综合体可能包括所有内容，小点的可能具备其中几种。
标准动作分解
既然是田园主题，那标准战术动作应该是怎样的？一个可行的方案是农业牵头，首先打造一个品牌特色农产品。很多田园综合体都会有一个主打或可以依赖的地方农特产品。（这也是很多地方精准扶贫的要求）这在很多时候是导流的钩子，人们因为对这个产品的体验和信任产生去现场的冲动。
其次，基于当地自然和人文资源特色衍生和打造系列文创产品。这会成为2次变现客流的重要方式之一。
大部分的田园综合体都处在大中城市周边，大致200公里以内最为普遍。千万别让自己里城市客流太远。第三个动作，则是社群的运营，因为这是让空间产生粘性的重要方法。关键是注入能动人心智的内容。
这时候，教育，酒店，文化活动等等内容涌现出来。以相对独特的教育为例，笔者早期参与的综合体项目中引入了一个源自北欧，比较小众的教育机构，其教育理念与国内现行的教育体系对接不上，先不说其打动人心效果如何。但是从差异化定位来看，还是有效果。也有家长接受，把孩子送来上课。
回头来看，笔者认为可以调整，在不背离国内教育体系基础上，引入通识教育或素质教育等方式补充，不失为一个更好的方向。
通过生产内容来运营和留住客群之后，还需要商业变现的更强悍的方式。目前比较流行的是旅游或养老地产。这一产品的几个特点：小产权，分时租赁，金融属性强。变现相对快。不失为田园综合体商业闭环的重要拼图，甚至是最后一块拼图。
但其产生的问题同样复杂，产权不清晰，政策的变动，以及土地属性的限制。都成为最终销售困难所在，很多时候，类似于中国男足的临门一脚。
灵魂何在？
写这篇文章时，重温了一下在《南方周末》任职时写的一篇调查报道“省委书记开炮，痛斥昆明拆建”大体是说云南省委书记秦光荣少见的炮轰昆明市多年以来大拆大建的做法。这样非但没能让昆明更好，更宜居，反而丢了一座城市的灵魂。
这也是很多田园综合体目前面临的问题，只有千篇一律的形式，没有独特的灵魂。你搞花海，我也搞花海，甚至笔者前段去到河南某县，政府竟然引导地方建徽派建筑，这让我很是担忧。田园，田园！一定是结合当地特点，打造独特的IP。
就像当年的城建热潮，田园综合体也有走上同样道路的趋势。在这里，提两个建议：一是要塑造打造爆款突围的能力，二是要具备系统和精细化运营的能力。特别是线上线下的结合能力。相关产业链自建或者整合能力也非常关键。
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