在一片哀嚎声中，华润置地抛出了一份甚为抢眼的成绩单。
据华润置地3月26日披露的2023年度业绩，报告期内，华润置地营利双增，合并营业额为2,511.4亿元，同比上升21.3%。股东应占溢利达313.7亿元，同比增长11.7%。核心净利润为277.7亿元，同比上涨2.9%，连续18年保持增长，稳坐行业“利润之王”宝座。
楼市持续下行期间，华润置地仍维持3000千亿规模，当年实现物业签约销售额3,070.3亿元，同比微增1.9%；签约面积为1,307万平方米。
一系列数据再次证明华润穿越周期的能力，然而即便身背“利润王”的名号，华润同样受限于市场的弱势，“毛利率下降、27%债务年内到期”等不利因素均成为华润挥之不去的烦恼。
哪部分亏了？
从业务构成来看，2023年，华润置地旗下开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务均录得不同幅度的增长。
其中，开发销售型业务营业额为2120.8亿元，同比增长20.4%；经营性不动产业务营业额为222.3亿元，同比增长30.6%；轻资产管理业务营业额为106.4亿元，同比增长27.7%；生态圈要素型业务营业额为61.9亿元，同比增长11.6%。
华润置地另披露，截至2023年底，集团仍有已销售尚未结算的营业额2,841.5亿元，预计陆续于2024年及往后年度结算。其中，根据施工及交付计划，预计1,938.6亿元将于2024 年结算。
但在营收增长的背后，难以忽略的一个事实是，华润置地的盈利能力正在逐步下滑。
财报披露，2023年华润置地综合毛利率仅为25.2%，同比下降1.0个百分点；而2022年同期综合毛利率为26.23%，同比下降0.8个百分点。降幅有扩大趋势。
在去年初的业绩会上，华润置地管理层曾表示，一年的项目不代表长期情况，并认为2023年会提高2%-3%。显然，现实并不如预期。
事实上，近年来，华润置地的毛利率正呈逐步下滑趋势。2017-2021年，华润置地的综合毛利率分别为40.25%、43.39%、37.91%、30.86%以及26.97%。从目前来看，强如华润置地，也回不去过往30%及以上的高毛利率年代了。
综合毛利率的下降主要还是受开发销售型业务毛利率下降影响。数据披露，2023年，华润置地开发销售型业务毛利率为20.7%，2022年同期为23.0%。
得益于经营性不动产业务的毛利率提升，华润置地的综合毛利率降速才有所减缓。财报显示，2023年，经营性不动产业务毛利率为69.6%，同比提升4个百分点；经营性不动产业务（不含酒店）毛利率为75.7%，同比提升4.4个百分点。
值得关注的是，2023年，华润置地经营性业务的核心净利贡献占比大幅上升，同比提升10.4个百分点达到34.4%。这也是华润置地净利能保持增长的核心原因。
具体来看，华润置地核心股东应占溢利为277.7亿元，同比增长2.9%，其中开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务核心净利润贡献占比分别为65.6%，28.3%，3.5%，2.6%。
也正因如此，华润置地从未掩饰对经营性业务的看好，并曾将经营性不动产业务称为业绩增长的“稳定器”，甚至有意将该部分盈利占比进一步提升至50%。
经营性物业是香饽饽
尽管开发销售业务仍是华润置地业绩增长的“发动机”，但毫无疑问，该部分业务正备受市场挑战。
最新数据披露，2024年前2月，华润置地累计合同销售金额约206.1亿元，总合同销售建筑面积约986,825平方米，分别按年减少48.8%及40.8%。若该态势持续，这或令其未来业绩收益及盈利进一步承压。
对于后市，华润置地仍对市场抱有一定的信心。管理层在当天举行的业绩会上表示，房地产市场存在长期健康发展的基础。近期，国常会提出要进一步优化房地产政策，预计未来政策会持续放宽，2024年市场将处于筑底回稳、积蓄向上势能的阶段。
据介绍，公司的库存资源比较充足，结构比较合理，全年可售资源中90%位于市场供需环境比较安全的一二线城市，对完成2024年业绩比较有信心。未来，华润置地将进一步提升开发效率，市场目前主要是改善型需求，公司会聚焦中高端改善客户需求，快速迭代产品，各地市场分化严重，对存量资源也会因城施策、因地制宜，加快对市场的反应速度。
不过，为了对抗逆周期，华润置地正计划把经营性不动产业务持续打造成第二增加曲线。受益于购物中心业态营业额的提升，华润置地经营性不动产业务正快速增长。
公告披露，2023年，华润置地购物中心营业额178.5亿元， 同比增长29.7%，出租率96.5%，同比提升0.3个百分点。年内，新开业购物中心10座，年末在营购物中心数量达到76座。
值得一提的是，受益于2023年旅游市场快速复苏，华润置地酒店业务亦贡献了不少业绩份额。期内，集团酒店营业额23.2亿元，同比增长66.3%；酒店平均入住率63.3%，同比提升21.6个百分点。年内，新开业酒店3家，年末在营酒店数量达18家，房间数5,270个。
此外，写字楼业务则相对平稳增长。期内，华润置地写字楼营业额20.6亿元，同比增长10.2%， 写字楼出租率81.8%，同比提升2.6个百分点。截至2023年末，在营写字楼数量达到20座。
经营性不动产业务的增长，也有效带动轻资产管理业务的提升。年内，得益于华润万象生活的商业运营和物业管理业务增长，华润置地的轻资产管理业务也录得营业额106.4亿元。
截至2023年末，商业运营及管理业务在管项目101个，其中23个为向第三方的管理输出项目，物业管理业务覆盖全国171个城市，管理业务合约面积达4.25亿平方米，同比增加 16.2%。年内，华润万象生活实现营业额147.7亿元，同比增加22.9%，其中，住宅物业管理服务营业额人民币96.0亿元，商业运营及物业管理服务营业额51.7亿元。
与此同时，华润万象生活更计划选择性收购及投资具有一定规模、盈利能力的物业管理公司，扩大优质商业包租项目，并积极关注具有互补优势、优质的商业运营公司收购及投资机会。积极拓展优质第三方项目，扩大市场份额。
此外，华润置地的生态圈要素型业务营业额亦录得61.9亿元。其中，建筑业务实现营业额 30.4亿元，代建代运营和长租公寓分别实现营业额17.4亿元和4.0亿元。
据透露，2023年，代建业务全国新获取项目80个，期末在管代建项目338个，建筑面积约6,393万平米；新增代运营项目3个，期末在管代运营项目15个，管理面积约700万平米。期内代建及文体业务分别实现营业额11.4亿元和6亿元，按年增长69.8%和95.7%。
2023年度，基础设施项目公司实现收入7,749万元，EBITDA5,392万元，相较招募说明书预测值完成率分别为108%及113%，实现可供分配金额6,076万元，基金对应发行价的分派率达5.03%，业绩指标实现率领跑保租房板块。
逆市扩张vs短期债务上扬
在某种程度上，盈利的提升，也依靠规模的增长。
近年来，华润置地始终保持“逆势扩张”的步伐。仅2023年，华润置地以权益对价1,118亿元购入68宗土地，新增土储计容建筑面积1,325万平方米，使得公司总土地储备达到约6,250万平方米。
具体来看，截至2023年末，开发物业土储面积为5,245万平方米，权益建筑面积为3,625万平方米；投资物业土地储备面积为1,004万平方米，权益面积为692万平方米。其中，商业土地储备面积718万平方米，占比71.5%，在建及规划中购物中心50座，重点布局北京、上海、深 圳、广州、杭州、南京、成都等核心城市。
在投资拿地方面，华润置地管理层表示，公司始终坚持稳健的投资原则，坚持量入为出，把现金流安全作为第一原则，保持一定的投资强度，调节投资布局，优先保证高能级城市的投放，聚焦一些中小型的快周转项目，统筹好发展和安全的关系，继续发挥好购物中心、TOD、城市中心等能力优势，通过多元化渠道补充高回报的项目。
此外，在行业大规模整合集中度的提升背景下，重视收并购工作，也将推动收并购工作的进行，未来在收并购方面会关注有潜质的购物中心项目。
为了支持业务发展以及调整债务结构，华润置地也多次进行发债融资。仅2023年，华润置地通过发行超短期融资券、中期票据及公司债，共融资215.0亿元，票面利率介乎2.16%至3.55%区间。
此举亦有效降低融资成本。截至2023年底，华润置地净有息负债率较2022年下降6.2个百分点至32.6%，加权平均债务融资成本较2022年下降19个基点至3.56%，创近十年新低。
进入2024年，华润置地也多次启动融资计划。就在近日，华润置地就签订一份64.64亿港元的一年期贷款融资。
大量的短债同样对华润置地构成不小的债务压力。财报披露，截至2023年末，公司综合借贷额折合人民币2,395.3亿元，现金及银行结存折合人民币1,143.4亿元。其中，约27%的有息负债将于一年内到期。
为了释放资金压力，华润在2023年积极推动旗下商业消费REIT上市。该公募REIT已于今年3月顺利上市，募集资金人民币69.02亿元。除了为商业资产提供了良好的退出通道，华润置地亦可借助REIT加大商业综合体的布局，利于万象生活扩大管理规模。
不仅如此，华润置地还有个大计划：未来5年，REITs发行规模希望达到500亿元以上。
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