10月29日，顺丰控股发布公告，境外全资子公司顺丰丰泰产业园控股有限公司与顺丰房托受托人、管理人订立买卖协议，拟以26.11亿港元收购顺丰房托全部底层资产。交易完成后，顺丰房托将终止清算，基金单位从港交所除牌。
港股REITs市场自2005年领展上市以来，此前仅有睿富房地产基金、开元产业信托两只产品清盘退市，顺丰房托将成为第三例。前两例分别因租约造假、流动性问题退出，顺丰房托则由母公司基于资产布局主动收回。
26亿对价与折让定价
根据公告，本次交易标的为顺丰房托直接全资附属公司顺丰物流控股有限公司全部已发行股份，以及一笔28.57亿港元的公司间结余，总对价26.11亿港元。
除牌公告披露，代价较出售集团于2026年6月30日的经分派调整资产净值约30.245亿港元折让13.7%，较经调整资产总值约32.145亿港元折让18.8%。
独立基金单位持有人（买方除外）每单位将取得现金3.28港元，其中特别分派3.17港元、2026年第二次中期分派0.11港元。买方就其持有的3.0036亿个基金单位（占已发行基金单位总数36.61%）享有的9.52亿港元特别分配权益，将从总对价中直接扣除，冲抵后实际现金支付16.59亿港元。公告显示，资金来源为银行贷款及/或自有资金。
2021年5月，顺丰房托以每基金单位4.98港元的价格上市，全球发售5.2亿个单位、募资约25.9亿港元。五年后独立股东退出价格3.28港元，较发行价低约34%。期间基金单位持有人累计取得若干次分派，资本利得层面的损失仍然明显。
交易需经独立基金单位持有人特别大会批准，门槛为不少于75%的独立基金单位持有人或其代表投赞成票，且反对票不超过独立基金单位所附投票权的10%。持有20.28%基金单位的中国东方旗下两只基金已作出不可撤销承诺，将对相关决议投赞成票。
顺丰房托已成立由何立基、陈明德、郭淳浩、饶群林组成的独立董事委员会，浩德融资担任独立财务顾问，星展亚洲融资为顺丰丰泰财务顾问。公告列明，交易完成还需取得证监会及发改委备案、相关监管确认、香港证监会豁免等先决条件，交割时间为条件满足后五至十个营业日，具体完成日期尚未确定。
标的资产覆盖香港青衣、佛山、芜湖、长沙四处现代物流物业，建筑面积合计约35.5万平方米，截至2026年6月30日估值合计62.065亿港元。其中香港、芜湖、长沙三处物业目前用于银行贷款抵押担保。
港股平台融资功能受限
顺丰房托的资产运营数据保持稳定。2026年中期报告显示，整体出租率96.8%，四项物业中佛山项目保持满租，长沙97%、芜湖96.9%，仅香港青衣为94.9%。
但收益在收缩。上半年收益2.193亿港元，同比下降4.6%；物业收入净额1.784亿港元，同比下降7.1%。每基金单位资产净值3.90港元，而本次退出对价低于净值约16%。
顺丰控股在收购公告中给出的解释指向平台层面：受宏观经济环境挑战影响，叠加基金单位交易流动性有限，制约了顺丰房托的股权融资与业务发展空间。
行情数据可以印证这一点。10月29日顺丰房托收盘价2.68港元，当日成交量10.4万股，换手率0.01%，市值约22亿港元。港股REITs市场目前在市约11只产品，市值高度集中于领展房产基金，其余产品日均成交量偏低，机构投资者建仓和退出都存在难度。基金单位长期按资产净值折让交易，通过增发单位收购资产的成本过高。
从实际运作看，上市次年6月收购长沙丰泰产业园，这是首次也是唯一一次资产注入。此后四年再无新增项目。
租户结构也限制了平台的独立性。顺丰集团作为主要租户，租用可出租面积的83.5%，贡献约77.1%的总收益。外部租户占比有限，关联交易需持续履行合规程序。
境内公募REIT扩容下的平台选择
与港股平台形成对照的是，顺丰控股在境内的公募REITs仍在正常运作。2025年4月21日，南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金在深交所上市，底层为深圳、武汉、合肥三处仓储物流项目，基金份额总额10亿份，发行价3.290元/份，募集规模32.9亿元。
发行阶段，南方顺丰物流REIT网下有效认购倍数超过53倍，公众认购倍数超过380倍，原始权益人合计认购3.4亿份、占发售份额34%。
从三季报数据看，这只REIT的资产运营也有压力。报告期内实现收入5691.4万元，净利润860.6万元，整体出租率89.38%，较上年同期的96.47%下降7.09个百分点，主要受武汉、合肥项目外部租户到期影响。平均月租金51.45元/平方米，同比增长6.96%，期末租金收缴率99.77%。2026年中报显示，该基金暂无扩募安排。
港股不动产平台退出后转向境内公募REITs，顺丰并非首例。开元产业信托2021年从港股清盘退市，五年后中金开元旅业封闭式商业不动产REIT于2026年9月30日获证监会注册批复，底层为酒店资产。复星旅文2025年3月从港股私有化退市，旗下三亚亚特兰蒂斯2026年3月申报上交所商业不动产REIT，申报估值约139.28亿元，目前已获首轮反馈。
2024年7月，国家发改委发布1014号文，推动基础设施REITs常态化发行。2025年12月31日，证监会发布公告推出商业不动产REITs试点，在基础设施REITs之外单列商业不动产项目，酒店、写字楼、商业零售等业态纳入其中。
截至2026年10月28日，全市场已上市公募REITs共92只，总市值约2380亿元，累计发行规模超2500亿元，产品数量约为首批的10倍，按产品数量计已成为亚洲最大的公募REITs市场。
资产收回的财务影响与战略考量
出售主体顺丰物流的账面负债率需要区分口径。收购公告显示，2025年底其负债总额61.85亿港元、资产总额64.11亿港元，账面负债率96.5%，但其中包含28.57亿港元对顺丰房托的公司间应付款。剔除这笔关联方款项后，外部负债约32.3亿港元，与顺丰房托中报披露的总负债32.47亿港元基本对应，基金层面资产负债比率为38.7%。
账面利润的波动主要来自物业估值调整。中报数据显示，2025年上半年投资物业公允价值亏损5.259亿港元，是当期除税后亏损3.62亿港元的主要原因；2026年上半年公允价值亏损收窄至390万港元，除税后即转为溢利9770万港元。顺丰房托2025年全年净亏损3.32亿港元。
租金持续带来现金流入。顺丰物流2025年经营活动现金流净额2.58亿港元，2026年上半年9870万港元。2026年中期报告披露，中期分派每基金单位12.15港仙，按最后交易日收盘价2.47港元计算，年度化分派收益率9.9%。
交易完成后，顺丰物流将成为全资子公司，相关借款和物业资产重新进入合并报表。顺丰控股在公告中表示，不会对公司财务及经营状况产生重大不利影响。三季报末货币资金375.27亿元，冲抵后现金支出规模有限，前三季度经营活动现金流净额190.66亿元。
2026年3月，顺丰已作为长期租户续签四处物业未来2至5年的租赁协议，合同总额6.94亿元，占当年与顺丰房托关联交易总额的绝大部分，底层现金流有租约支撑。
2021年分拆顺丰房托赴港上市，初衷是打造长期资本循环平台，通过REITs释放物流物业组合价值、盘活存量资产。2025年南方顺丰物流REIT在A股上市，顺丰将三家持有物业的子公司转让至该REIT，去年同期因此产生税后投资收益5.9亿元。
顺丰的物流网络扩张并未因证券化而放缓。三季报显示，前三季度购建固定资产、无形资产等支付现金97.96亿元，高于上年同期的66.72亿元，期末固定资产529.79亿元。证券化盘活的是存量资产，新增重资产投入仍在继续。
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