图源：中旅国际官网
观察员丨林夏 审校丨王恒
百年央企香港中旅，交出了一份并不好看的“成绩单”。
3月23日，公司发布盈利警告，预计2025年度股东应占亏损超过2.5亿港元。
在成都市场，入蓉多年的香港中旅同样遭遇“滑铁卢”，销售额从2024年的30.30亿元骤降至15.99亿元，几近“腰斩”。
亏损扩大与区域业绩下滑双重夹击之下，这家唯一旅游央企的转型之路，走到了关键节点。
亏损主因
旅游地产业务拖累
3月23日，香港中旅发布盈利警告。
与截至2024年12月31日止年度股东应占利润1.06亿港元相比，预期集团截至2025年12月31日止年度将录得股东应占亏损超过2.5亿港元。
香港中旅董事局将亏损归因于三大因素：旅游地产业务资产及联营公司股权的减值拨备、实物分派相关的一次性累计汇兑差额重新分类，以及投资性物业公允价值随市场波动下降。
图源香港中旅盈利警告
值得注意的是，这一亏损趋势在2025年中报已现端倪。
2025年上半年，香港中旅实现营业收入19.74亿港元，同比减少7.64%；股东应占亏损达8685.3万港元，同比下降237.36%。其中，两家地产子公司共计提了0.6亿港元的减值亏损。
“这是必要的止损，也是让损益表一次性‘洗澡’。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受媒体采访时分析称，香港中旅早年高价拿地、开发周期拉长、产品去化慢等问题，导致“地产+旅游”模式运营能力缺失，形成如今的包袱。
香港中旅总营收趋势
截至本文发稿，香港中旅（00308.HK）报收1.140港元，较52周高点2.990港元已跌去超六成。总市值63.12亿港元，市净率仅0.39，股价不足每股净资产的四成；市盈率为-143.09，市场对其盈利能力的悲观预期持续加深。
股价与业绩的双重“探底”，让这家百年旅游央企的转型之路愈发艰难。
剥离地产业务
5个项目被“分派”出表
面对持续亏损的旅游地产板块，香港中旅在2025年10月做出了一个关键决策——
以实物分派的形式剥离旅游地产业务，理由是该业务“持续表现欠佳，未来盈利能力存在不确定因素”。
公告显示，被剥离的资产包括珠海海泉湾、咸阳海泉湾、安吉度假村、深圳大空港、成都金堂5个项目。
数据显示，拟剥离部分2023年、2024年、2025年上半年收入分别为6.29亿、4.59亿、1.47亿港元，净亏损则分别达到4.61亿、2.39亿、1.92亿港元。
截至2025年12月31日，相关实物分派已完成，被分派的资产及联营公司股权已不在集团财务报表合并范围内。
公司表示，完成分派后，集团将减少非核心资产拖累，盈利能力预期改善，并将资金与管理资源集中于高回报旅游运营环节。
金堂项目被剥离
2025年在蓉销售额“腰斩”
在被剥离的5个旅游地产项目中，成都金堂项目位列其中。这意味着，该项目的业绩亏损已不再纳入香港中旅上市公司财务报表。
成都金堂项目到底表现如何，以至于会被集团公司剥离？
资料显示，2020年5月8日，中旅在成都金堂以942元/㎡底价摘得3宗土地。3块宗地均位于金堂县官仓街道，靠近金堂铁人三项赛场，面积合约296亩，为住兼商用地属性、容积率1.8，可开发计容建筑面积约35.48万㎡。
中旅在成都金堂拿地情况，截自投资云地图
拿地之后，中旅在该土地上打造了成都海泉湾项目，项目备案名为湖畔院子，规划有建面约127-170㎡低密湖畔院墅，目前已是现房呈现。
据成都住建蓉e办，成都海泉湾项目自2021年8月起，已先后三次取证。其销售情况到底如何，我们以2021年8月取证批次为例来看。
2021年8月，成都海泉湾取证推出80套房源，如今，快5年时间过去了，该批次房源仍有超30套在售。
不止金堂项目，2025年，中旅在成都市场的销售整体业绩也并不乐观。
据克而瑞四川数据，2023年，中旅地产在成都销售额25.36亿，排名第40位；2024年销售额30.30亿，排名第27位；2025年销售额相比2024年，几近“腰斩”，只有15.99亿，排名第46位。
在具体的产品打造上，中旅旗下有“馥棠系、璞樾系、文旅系”三大产品系，覆盖不同客群的需求。
其中，“馥棠系”定位高端住宅产品，“璞樾系”定位改善住宅，“文旅系”则依托自然禀赋资源，构建“城市微度假”生态产品。
2025年7月，中旅拿下成华区东中环、成华和悦广场旁约50亩纯住宅用地。
据悉，该地块曾计划使用“馥棠系”产品定位，但随着去年成都两个馥棠系产品表现一般，营销总撤换，成华区50亩地块于是改头换面，重新定位全新最高端——柏宸系，目前项目案名定为：中旅柏宸澐启。
中旅柏宸澐启地块信息，截自投资云地图
在东中环黄金位置、近两年成都大热的万象城东板块、近2万/㎡的成交楼面价，中旅柏宸澐启将拿出怎样的产品规划，能否让成都市场为之沸腾，答案还有待揭晓。
剥离地产
绝非灵丹妙药
香港中旅这份超2.5亿港元的亏损预警，本质上是对过去几年“旅游+地产”模式的一次“财务清算”，剥离地产业务与其说是战略转型，不如说是断臂求生——因为这块业务实在“扶不上墙”。
为什么这家公司的地产业务远不及其他央企？
文轩智库专家、上海易居房地产研究院副院长严跃进对文轩财经表示，“以成都市场为例，答案很直接：既无决心，又无产品力，更无野心。”
严跃进分析称：“从战略上看，中旅始终将地产视为旅游配套的‘辅助工具’，导致项目多为‘景区附庸’，缺乏对城市核心板块的深耕决心。这个是其地产业务偏弱的很重要原因，本质上和没有聚焦的模式有关。”
从开发能力看，当头部房企通过高端产品线和产品力实现高溢价时，中旅虽然也在积极拿地，却在产品打磨和品牌声量上远逊于对手。所以此类企业本身在品牌上看似具有品牌价值，但真正反映到销售数据，可能连一个头部房企的区域公司的业绩也不如。
“剥离地产不是灵丹妙药，只是回归主业的本分，未来这家公司能否翻身，不看它‘减了什么’，而看它在冰雪等旅游新赛道能否真正做出护城河。关键还是要积极研究十五五时期核心城市的市场需求，真正立足于消费需求做足文章。”
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