4只消费基础设施公募REITs同时上报，令沉寂多时的商业市场再度兴奋。
10月26日，首批4支消费基础设施项目正式受理，分别是华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、嘉实物美消费REIT以及中金印力消费REIT。
这距离证监会正式将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，才过去不到一周时间，足以体现市场对于购物中心、社区商业等消费类资产成长前景的看好和信心。
底层资产成色
随着首批4只消费基础设施公募REITs获受理，相关底层资产细节也浮出水面。
整体来看，相关资产项目主要位于一、二线等核心城市，业态涵盖购物中心、商业广场、社区商业等类型。
其中，华夏华润商业REIT的底层资产位于青岛的万象城（包括一期、二期及配套建设的1,319个产权地下车位)的建筑物所有权及相关设施的使用权，这其中，商业项目的建筑面积约30.1万方，车库面积为11.8万方。
据了解，该购物商场于2015年4月开业，是全国第九座万象城，总建筑面积达45万平方米，开业之初曾被称为是全国规模最大、店铺数量最多、业态组合最丰富的万象城。
数据披露，青岛万象城2021年、2022年的销售额分别为40亿元及45亿元。在疫情影响的前提下，青岛万象城还能录得不断上升的销售额，足以体现该资产出色的运营能力。
华润置地显然对该资产信心十足，按计划，该基金拟募集69.78亿元。同时，在上市时，华润商业资产将作为战略投资者认购30%，公众基金份额持有人将占到70%的基金份额。
而印力也拿出杭州西溪印象城作为首发项目代表。
资料显示，杭州西溪印象城位于杭州大城西板块的核心商圈，整体建筑面积25万平米，现拥有367家商户，是余杭区体量最大的TOD商业综合体。截至目前，已达到99.2%的出租率，是此轮出租率最高的资产项目。
当然，除了底层资产的本身质量外，资产方的运营管理能力也是决定性因素。自2016年，万科将印力集团收入靡下之后，印力就成为万科最主要的商业开发与运营能力平台，全国在管商业面积超过1200万平米，资产规模超过1000亿元，整体出租率达95%，截至目前，万科委托印力管理的商业项目经营坪效增幅超过20%。
有市场人士指出，此次中金印力REIT如成功发行，将推动万科商业板块建立存量资产与资本市场的连接。更重要的是，对于业内经营性不动产布局最早、赛道最全的万科而言，此次REITs发布只是起点，随着公募REITs的持续发展，万科经营性业务的发展将迎来进一步提速，有望减轻此轮房地产下行带来的业绩“阵痛”。
除此之外，中国金茂也将旗下的明星项目——长沙览秀城作为基础设施资产展开申报。公开资料显示，该项目位于长沙梅溪湖核心区域，总投资额达到近20亿人民币，总建筑面积超10万平方米，自2016年底开业至今已运营7年，是中国金茂商业旗下的首个自主经营并的滨水商业体。
在此轮消费REITs的申报行列中，唯一没有传统房企背景的物美商业同样值得关注。招募说明书草案显示，嘉实物美消费REIT推出的是在北京的大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目，总建筑面积7.79万平方米，当期目标不动产评估值总额和净额均为10.44亿元。与上述传统房企推出的综合购物中心不同，物美的项目是物美、麦德龙等品牌超市，以及餐饮、理发、药店等近社区商业，是最贴近居民日常消费的社区商业资产。
当然，成功上市只是说明市场暂时的认可，未来能否保持高增长性将是投资者持续关注的话题。
谁更具备成长性？
从底层资产的现状来看，业内普遍认为华润和印力更具备竞争优势。
特别是规模方面，华润与印力此次申报的资产规模分别为69.78亿元和35.77亿元，而且底层资产的建筑面积均在20万方以上，远超金茂与物美的体量。
资产规模直接影响基金每年的回报。就总额而言，华润与印力预计2024年的可供分配额分别为3.3亿元、1.72亿元，而金茂和物美则不足1亿元，差距明显。但若考虑到募资额本身就差距巨大，2024年的预测年化回报率则为物美的6.4%居首，其它3家均在4.8%上下。
但对于一只REITs而言，首次成功发行往往只是第一步，后续的扩募更为关键，关乎基金的存续与成长。之前首批上市的基础设施类公募REITs中有4单在今年6月完成扩募，募集资金规模合计超过50亿元，除了基金本身获得了投资收益，母公司亦实现了更多存量资产的退出变现。
也正是因为REITs扩募购入的资产，大多还是来自发行人母公司的惯常做法，市场判断一只REITs的成长性也就有了最基础的准绳——母公司存量商业不动产的数量和质素。
从这个角度来看，华润与印力再一次体现出了优势。
据了解，截至2023年6月底，华润置地持有的在营购物中心物业达到66家，购物中心物业建筑面积达到840万平米（商业建筑面积798万平米），平均每个购物中心建筑面积达到12.7万平米，具备充足的预备资源。而且，2022年的平均出租率也 达到96.2%，合计收入达到1137亿元，同比增加6.2%；在一线城市北京、上海、深圳分别有5、4、4个自持物业；二线城市有41个物业；三四线城市有13个物业，整体的资源质量都备受认可。
经历19年持续发展，华润购物中心业务也形成了“万象城”、“万象汇”、“万象天地”三大商业产品线的战略布局。
其中，此次准备上市的“万象城”品牌属于高端定位，非重奢的“万象汇”、“万象天地”，更贴合消费基础REITs的主题，因此该产品线未来可能会成为扩募收购的目标。
印力在商业资产储备上同样充足。作为万科旗下的购物中心开发与运营能力平台，印力截至2023年10月，运营管理项目超164个遍布全国53个城市，在管商业面积超过1200万平米，资产规模超过1000 亿元，整体出租率达95%。项目收入和利润均实现23%的年复合增长。其拥有的区域型购物中心品牌“印象城”、片区型购物中心品牌“印象汇”以及“印象城MEGA”、社区商业品牌“印象里”等产品线，均存在未来加入上市资产包的可能性。
而金茂和物美，虽然整体商业不动产的体量跟华润、印力有一定差距，但也足以让旗下REITs在未来5-8年保持足够的想象空间。
目前，金茂商业板块已拥有“览秀城”“金茂汇”“金茂J·LIFE”等品牌IP，覆盖上海、南京、长沙、青岛、天津等多个核心城市。青岛览秀城、张家港览秀城、天津金茂汇也同样是不逊色的明星项目。公开信息显示，至今年上半年，金茂商业板块收入、销售额和客流量分别增长68%、125%、110%。此外，中国金茂在武汉、杭州、天津等高能级城市均有览秀城项目筹备在建。未来，金茂同样也将手握众多高成长性的优质商业资产加入到公募REITs的舞台中。
而对于主攻“连锁超市”赛道的物美商业而言，别样的资产也可能会有奇效。物美商业目前在全国拥有超过1800家多业态门店，年销售规模逾1000亿元,是国内零售产业的“大明星”。除了“物美”、“麦德龙”等大品牌外，“美廉美”、“百安居”、“新华百货”等也是具备成长力的品牌。
不过，目前物美集团常年低于2%的利润率，其在华北区域以外的市场，据称经营并不理想，华东地区也仍处于亏损状态。如何改善旗下资产的运营情况以达到REITs的收购要求，或许是不得不思考的问题。
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