惠誉：新湖中宝销售额的长期稳定性将依赖于上海项目

惠誉评级已确认中资房企新湖中宝股份有限公司(新湖中宝)的长期外币发行人违约评级为‘CCC+‘。

惠誉认为，新湖中宝的销售和业务状况取决于中国房地产行业的广泛复苏，但复苏存在不确定性，尤其是在低能级城市。该公司评级的支撑因素在于，该公司的上海优质旧改项目将支撑其中期销售以及流动性，从而应对即将到期的资本市场债务。

由于项目退盘延迟，2023年1-11月新湖中宝的合同销售额降至约30亿元人民币，低于惠誉之前的预期。鉴于新湖中宝将于12月推出上海项目，惠誉预期，2023年12月该公司的销售额将有所改善。惠誉预期该项目销售额强劲，因为项目定价将受到监管且大幅低于同区域的二手房价格。

管理层表示，上海的另一个项目已被推迟，目前计划于2024年预售。惠誉预期，2023年、2024年新湖中宝每年的权益合同销售额将达到70亿至100亿元人民币，而其2021年、2022年的权益销售额分别为146亿元人民币、80亿元人民币。

惠誉预估，新湖中宝在上海的未售土储约占总价值的50%，不足其全部权益土储楼面面积的10%。其余土储分布在杭州、苏州、天津、沈阳以及长三角地区的低能级城市。惠誉认为，销售额的长期稳定性将有赖于前述非上海项目销售的实质性回暖。

2023年7月，新湖中宝发行了7亿元人民币中期票据，此外，2023年第三季度，新湖中宝获得39亿元人民币新增借款，表明该公司银行融资渠道正常。惠誉预期，新湖中宝将继续展期其有资产担保的银行贷款。

惠誉认为，该公司2024年33亿元人民币的资本市场偿债额(包括面临可回售债券)可通过其截至2023年6月末的40亿元人民币可用非受限现金以及截至2023年9月末的价值32亿元人民币的流动性投资组合(不包括其曾持股并已于7月出售的万得)来覆盖。

新湖中宝的母公司浙江新湖集团股份有限公司(新湖集团)于2023年8月下旬以20亿元人民币将所持新湖中宝10%的股权售予浙江省衢州市一家100%国有持股的国有企业，后者成为新湖中宝的第二大股东。惠誉预期，短期内新湖中宝的资本支出将有限。

惠誉预期，2023-2024年新湖中宝的杠杆率(以净债务/物业资产衡量)将小幅降至70%以下，主要源于其处置金融资产以及上海项目销售产生的现金。新湖中宝的高杠杆率源于其财务投资以及上海项目的长开发周期。