10月31日举行的全国性金融工作会议上，重点讨论如何防范和化解金融风险等议题，其中包括应对地方融资平台的债务风险。
会议强调，要全面加强金融监管，有效防范化解金融风险。切实提高金融监管有效性，依法将所有金融活动全部纳入监管，全面强化机构监管、行为监管、功能监管、穿透式监管、持续监管，消除监管空白和盲区，严厉打击非法金融活动。及时处置中小金融机构风险。建立防范化解地方债务风险长效机制，建立同高质量发展相适应的政府债务管理机制。
健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。
首先，我们来对比一下，今年的全国金融工作会议2017年的金融工作会议有什么不同，尤其是对于出险房企化险的相关政策内容，对我们未来市场趋势有什么影响？
2017年的金融工作会议，习近平总书记在会议上强调，“金融是国家重要的核心竞争力，金融安全是国家安全的重要组成部分，金融制度是经济社会发展中重要的基础性制度”，提出了金融工作要把握回归本源、优化结构、强化监管、市场导向的四项原则。
今年的金融工作会议，强调金融是国民经济的血脉，是国家核心竞争力的重要组成部分，要加快建设金融强国，全面加强金融监管，完善金融体制，优化金融服务，防范化解风险，坚定不移走中国特色金融发展之路，推动我国金融高质量发展，为以中国式现代化全面推进强国建设、民族复兴伟业提供有力支撑。
今年的全国金融工作会议和2017年比有两方面不同：一是，强调了化解风险，包括地方债的风险，其实也包括房企的出险的风险等等。近期各地方政府大规模发行地方特殊债券，通过发新债还旧债等方式来化解短期内的债务风险，其实就是一个明显的动作，预计后期化债的其他具体措施还会落地。
就房地产行业已经出险的房企化险来讲，我认为，未来1-3年房地产市场趋势好转是楼市信心重建与化解风险的最核心的手段。
当前，中国房地产业仍未脱离危机模式，碧桂园等大型出险的房企在债务违约边缘挣扎，而“831”新政后的各类救市措施的的效果仍然不及预期，市场需求端仍然疲软。这样的特殊市场背景也就决定了这一轮楼市救市政策和之前不太一样：
镜鉴咨询创始人张宏伟认为，只有一线和强二线楼市需求启动，才能带动其他城市逐步复苏。随后，ZF、国央企、平准基金、AMC等各类主体通过销售回暖化解当前民营房企资金面危机的可能性才会实现。
讲的直白一些，这轮政策以及未来一段时间内的政策组合拳的救市措施，就是要刺激核心一二线城市逐步回暖，让未来1-3年进入新一轮上行周期。对于楼市C端需求端&金融端信用重建，以及爆雷房企的风险化解来讲，各类市场主体非常有必要利用这一轮的楼市上行周期化解危机、提升信心，错失这轮市场上行周期的机会，后期各类问题将演变的更为复杂。
针对楼市C端需求端&金融端信用重建、已爆雷房企风险化解老张提出以下的四个措施建议：
1、平准基金：趁着市场复苏的周期，借助平准基金使一部分出险房企在未来1-3年可以活过来，恢复再投资能力或市场信用；
2、国央企入股：成为一部分出险房企的股东，有了信用背书，国内资本市场信用恢复；
3、AMC等机构：不良资产处置，化解复杂项目或资产包，该出清的房企出清。
4、各类保交楼基金：为各地出险房企项目的托底措施，确保项目可以交付，不发生交付而引起的社会风险。
备注：前两种出险企业得有净资产这么操作也有价值，否则，也平准基金和国央企也不会介入。后两者就是没有净资产的企业后期化解风险的处置方式，迟早是这条路。
全国金融工作会议对房地产行业的定调，对未来趋势影响的四大方面
今年的全国金融工作会议提到：健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。
其实，全国金融工作会议针对房地产行业说了四方面的事情，对未来趋势也是这四方面而展开。
1、健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理.
解读：其实，监管也好，审慎管理也好，主要是针对已经出险的房企，这些出险企业的项目未来重点的保交楼，因此，资金监管的目的就是确保项目资金封闭运行，避免挪为他用，确保保交楼的顺利进行；同时，通过地产金融宏观审慎管理，确保房地产行业的风险不再扩大，不再有房企出险，未来要通过平准基金、资产重组、AMC不良处置和保交楼基金、回购烂尾楼改为保障房等多种方式化解行业已经出险的企业风险，重塑需求端和房地产行业发展的信心。
2、一视同仁，满足不同所有制房地产企业合理融资。
解读: 一视同仁，满足不同所有制房地产企业合理融资。这个之前已经说了不少次，在中央金融工作会议这么定调，应该算是首次。但是，当下尤其是9-10月份，房企的公开市场直接融资环境仍然是收紧的，这有可能是受到近期碧桂园、远洋、金地等资金面危机情况的影响。如今政策面已经再次定调，满足不同所有制的企业的合理融资需求，那么，就要在融资审批上更多的支持行业的公开市场直接融资，以缓解行业的融资压力。此外，对于已经出险的民营房企来讲，从实际执行的角度来看，很难说一视同仁获得融资，目前民营房企已经没有什么可抵押物，也没有资本市场信用，如何解决已经出险的房企的公开市场直接融资，满足不同所有制房企的合理融资需求，以确保保交楼和债务重组的顺利进行，将成为未来融资政策执行角度的关键。
3、因城施策，用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求。
解读：针对需求端的政策再度强调用好政策工具箱，我预计，在当下政策效果不及预期的情况下，针对自住也好，改善也好，最快年底，最慢2024年3-4月，下一轮集中的“救市”政策还会落地。尤其是针对有需求支撑的一线和强二线，这些城市的需求要首先活跃起来，只有这些城市楼市活跃起来，其他城市才能够有轮动复苏的机会，否则，其他城市不可能那么快复苏，仍然会面临较大的去库存压力。
4、加快保障性住房等三大工程建设（保障性住房规划建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”），构建房地产发展新模式。
解读：在金融工作会议上提出加大保障房建设，且构建房地产发展新模式，其实，很简单，就是两件事情：一是，市场归市场，保障归保障，住房双轨制继续升级，也就是二次房改的过程中，保障房的托底作用未来越来越明显；
二是，楼市步入存量市场，存量市场的最大特征就是企业要靠各类存量的物业运营来获得发展。这也就意味着房地产新模式必须要有相关制度的支持，从金融的角度来看，REITs制度建设及发行范围、规模未来势必会扩大，未来通过REITs支持保障房，通过REITs来支持企业向持有经营不动产方向转型成为趋势。
文/镜鉴咨询创始人 张宏伟
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