8月10日，碧桂园发布《盈利警告内幕消息公告》。此次公告信息量非常大，涉及盈利、经营、自救策略、流动性压力、反思、措施、信心和恳求等内容。此次公告既是企业自身的一次全面梳理，也对于我们下半年行业健康发展有非常多的启发意义。
1、盈利情况分析
此次公告明确了盈利的数值和原因，这也是此次公告最主动给出的信息点。1）从盈利数据看，相比去年上半年19亿的盈利规模，今年上半年预计为450-550亿的亏损。这说明不光出现了亏损，且亏损额是比较大的。此次对于此类盈利数据的公开，主要是针对股东、其他持股者和潜在投资者而言的，这也是行业中讨论比较多的内容。2）对于亏损的原因，公告提及了销售行情、毛利下降、物业减值、汇率波动等风险。这里有一点需要关注，鉴于汇率的波动确实较为频繁，所以在测算盈利方面，今年确实要积极关注汇率波动所带来的影响。当然此处我们需要看到，其还是把销售下行作为是一个最重要的原因。换句话说，销售行情提振是当前解决房企问题和盈利问题的最根本手段。
2、经营情况分析
此次针对销售压力，碧桂园用了一个“前所未有”的词来形容困难和挑战，也说明销售状况表现不佳。1）7月份单月的销售数据看，出现了持续的环比下滑，相比去年同期缩水了6成。而从1-7月份的累计销售数据看，出现了缩水3成左右的压力。按照这个角度看，实际上7月份单月的缩水状况更为明显了，或者说其可能会对今年一季度较好的销售数据产生较大的影响。2）若对比全行业的销售情况，可以看出碧桂园这个销售数据缩水的程度要更为厉害一点。因为按照目前其他行业的数据，差不多目前1-7月份大致为不涨不跌。但可以看出，碧桂园已经出现了3成的缩水状态，压力是更大的。
3、自救策略
此次碧桂园提及了四项自救措施，这对于碧桂园问题的解决以及我们系统思考行业发展都有启发意义。1）现金流安全是核心工作。在解决现金流问题上，碧桂园提及了销售、应收债权、融资、沉淀资产等领域的相关工作，涉及到各类回笼资金和盘活资产的考虑，应该说具有非常好的导向。划分结构看，主要包括经营性现金流和融资性现金流等工作，且都涉及到增量和存量的概念。2）降低成本。此次提及对经营支出、费用和组织架构等方面的相关工作。尤其是提及了以销定产的思路，这一点是值得行业的关注的。在当前特殊房地产市场，管控经营成本确实是非常重要的一项工作。3）做好金融支持工作。此次提及通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等工作，体现了进一步做好对碧桂园相关金融工作的支持。尤其是其中提及了66亿港元无息无抵押借款的操作，客观上有助于进一步改善现金流状况。4）进一步强调保交楼和化解债务工作。此次提及全年70万套房屋的保交楼任务，同时提及竭尽全力安排境内外融资本息的偿付。此类工作说明，解决购房者的交付问题和债权人债权兑付问题，依然是后续房企要积极把握的两项工作，也是防风险的重要体现。
4、经营压力
此次碧桂园在报告中提及了经营的压力，主要是指压力的表现和压力的变化。1）从压力的表现来看，主要提及经营压力和流动性压力的问题。其中经营压力主要受市场整体复苏和行业规模两个因素的影响。而流动性的压力问题，主要和销售、再融资以及账目可动用资金减少的影响。我们认为这两个问题其实就是最核心的问题，即销售状况和现金流状况的问题。此类压力不解决，势必会产生较大的金融风险问题。2）从压力的表现来看，总体上是有增无减的压力。我们认为，这其实说明各类信心等恢复是需要一定的时间的，即要求对于此类修复的时间等有足够的预计，同时要关注到二季度的一些新情况和新问题。
5、反思内容
此次碧桂园在报告中做了深刻的反思。这些反思的内容也对于全行业是有非常大的启发的。1）其认为对于市场挑战虽然有预判，但估计是不足的。这里是不足主要体现在对下行的深度、烈度和持续度等估计不足。这其实就是指对对下调的指标、破坏性和时长等多个维度的判断缺少精准的判断。更为关键的是，恰如碧桂园此次提及的，没有及早做出更有力度的应对措施。这一点其实也要求我们行业做出反思。因为从实际过程看，市场下行其实也属于正常的，关键如何快速做出判断和调头，这个非常关键。2）此次报告结合中央政治局会议，明显做出了一个重大的反思，即认为没有洞见房地产市场供求关系已发生重大变化的特征。这一点是要求全行业反思和思考的。至少目前全行业对于这一句话的理解肯定没有做出精准全面的解读，而过多停留在政策如何放松的角度上。后续要走得更长更持续，关键还是要做好对此类供求关系变化有精准的把握。3）此次碧桂园对于过去一个老传统的话题没有回避，积极做了回应。此次提及，对三四线及更低线城市投资比例过大。我们认为，这里提及的问题，并不是指三四线城市有问题，而是指比例过大，导致各类经营会比较脆弱。另外需要说明，这里是指投资策略出现了问题，不能简单类推为三四线城市后续就不值得投资。4）关于负债的问题，碧桂园认为对负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力。我们认为，这一点说明此前的三道红线等降压工作确实是有必要的，至少说明高杠杆的工作确实带来了很多新情况和新问题。所以积极降低高杠杆和高负债的工作，也是后续各类房企要积极操作的。各类房企要积极学习新发展模式的相关内容，主动转型和调整。
6、应对措施
我们认为，碧桂园此次报告提及“从哪里跌倒就从哪里爬起来”，这恰说明当前对于解决此类问题有积极的态度。1）其把各类应对措施的排列中，把保交楼作为第一项工作。这一点非常值得肯定。至少在持续一年的保交楼工作中，各类房企把此类意识提上去了。所以其提及的安全底线和企业责任等内容，很大程度上说明企业总体意识到位，对于相关工作有积极的把握和准则。2）此次提及了化解流动性的内容。我们认为，对于股东和投资者的价值保存、利益维护，确实也是非常重要的一项工作。就目前来看，鉴于债务问题对于房地产市场的较大影响，企业后续要解决此类问题，只能是加强沟通和出台实质性的可接受的措施。这个是最为关键的内容。3）要进一步做好经营工作。实际上房屋销售等工作是最根本的内容，此类工作做不到位，对于各类问题的解决和风险化解没有真正的影响。此次碧桂园提及了土储充裕的内容，也提及了盘活酒店、写字楼和商铺等沉淀资产的内容。从这里可以看出，尽最大努力做好销售等工作，积极盘活各类资产，是其当前经营自救的较为核心的内容。4）成立专项工作小组。这一点是当前各类企业化解债务风险比较通识的做法。当然可以建议一点，即专项小组工作的开展，需要系统梳理明确目标，同时确立积极的工作方法，唯有这样才能减少工作量，进而提高各类问题处置的效率。
7、市场信心
我们认为，此次碧桂园提及到“充满信心”，说明在解决此类问题方面还是有非常积极的态度和表现的，也有助于科学解决此类债务问题。1）其提及，始终对中国经济的前景充满信心，房地产行业经过这一轮的深刻调整，终将回归健康平稳发展的轨道。这一点值得肯定。我们认为，房地产当前出现的问题，至少对于碧桂园类似的问题来说，看似大问题，其实是老问题。至少是过去一些问题的延续。从这个角度看，只要后续宏观经济和房地产调整到位，此类问题的解决就会变得更加容易。所以本质上还是需要整个经济形势复苏和好转。2）碧桂园提及了对于此前中央政治局会议精神的学习。我们认为，此类学习非常重要，也在很大程度上要求各类房企积极学习领悟精神。从其表态来看，其提及了保交付、保运营、化解风险等内容，应该说具备大企业的责任担当。3）从其报告最后一点来看，其提及恳请对碧桂园当前的困难和调整举措给予理解和支持。我们认为，这其实也是化解债务风险中非常重要的内容。若是市场理解不多，那么会产生多米诺骨牌效应，即产生很多恶性循环的问题。所以对于了大型企业的支持和理解，尤其是认为一些问题是阶段性的问题，是非常重要的。
8、事件分析
此次碧桂园事件后，市场上各类讨论非常多，也引起了很多新的情况和问题。1）关于“碧桂园会不会是第二个恒大”的问题，我们认为是不会的。当然客观上说其确实面临很多问题，且很多问题逻辑和恒大类似的。但是之所以说不会，在于广东在最近几年遇到了很多债务暴雷的问题，所以处置经验比较丰富。同时碧桂园在过去几年已经踩刹车过了，尤其是2019年的时候。所以实际上风险方面是可控的。同时一系列新政策正陆续出台，有助于提振全行业的信心。销售端回暖，自然使得债务问题的解决具有更好的基础。2）就此类事件来说，其本质上还是因为销售状况没有改善。所以我们认为，要真正化解碧桂园的问题，不在于多少金融政策支持，而在于要全面提振销售业绩。从这个角度看，后续各地要解决此类问题，关键还是要积极推进销售工作。3）在当前房地产市场复苏的大趋势中，我们对于一些短期的市场矛盾和问题要有更大的容忍度，要相信后续措施将积极有效，对于房企的各类问题解决也会有积极的效果。尤其是最为关键的一点，潜在的购房需求其实还是比较强劲的。后续购房信心和对房企的信心也会进一步增强，这都是值得肯定的地方。4）碧桂园此次提及了很多内容，对于行业是有启发的，尤其是提及了对“房地产市场供求关系已发生重大变化”方面的理解，也是其他房企和行业内各参与者要关注的。总体上要深刻领域相关精神导向，积极转型迎接新一轮发展，这是各类企业等要重视的内容。
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