楼市新政春风尽吹，然而，中介“一哥”贝壳却在近期交出了一份不合格的一季报。
财报显示，贝壳一季度实现净收入164亿元，同比下滑超过19%；同期运营利润只有1200万元，而2023年同期则高达29.8亿元，同时经调整净利润也较去年同期的35.61亿元，缩减了61%，仅录得13.92亿元。这直接导致贝壳的毛利率相比去年同期下滑6.14个百分点，净利率同比下滑10.92个百分点。
对于利润的大幅下降，贝壳在财报中将其主要归结于业务结构的调整，“a）贡献利润率相对低于其他收入来源的房屋租赁服务的净收入贡献占比提高；b）存量房业务净收入的下降和链家经纪人的固定薪酬成本相对持平，致使存量房业务的贡献利润率下降；c）支付予贝联经纪人和其他渠道的外部分佣占新房业务净收入的比例提高，且新房业务净收入下降，而固定成本相对持平，致使新房业务的贡献利润率下降。”
具体来看，截至今年一季度末，贝壳实现房屋买卖总交易额6299亿元，同比下滑35.2%。其中存量房交易额同比下降31.8%至4532亿元，净收入从2023年同期的92亿元下降37.6%至57亿元。新房交易额为1518亿元，同比下降45.4%。同时，贝壳经纪人的活跃度也在下降。截至今年3月末，虽然贝壳经纪人数量较上年同期增加1.6%至44.27万名，但活跃经纪人数量仅有39.92万名，同比缩减了3%。
不过这也不能怪贝壳，很多时候企业的奋斗敌不过历史的进程。统计局数据显示，2024年一季度全国商品房销售面积同比下降 19.4% ，实现从2022年2月份以来连续24个月累计数据同比下滑；商品房销售额同比下降27.6%，实现从2023年7月份以来连续8个月累计数据同比下滑。另外，据安居客报告，2024年一季度，一到四线城市房产经纪门店规模环比都在降低，其中一线城市房产经纪人减少情况最为明显，门店规模环比减少了6.4%。
好消息是，贝壳的新业务正在逆势崛起。今年一季度，贝壳首次披露了租赁业务的具体数据：单季度营收26.25亿，接近存量房业务一半，同比增长达189.3%。截至报告期末，贝壳省心租在管房源规模达到24万套，而去年同期仅有9万套。值得一提的是，贝壳的房屋租赁服务相比去年同期成功实现“扭亏为盈”，报告期内贡献利润1.447亿人民币。
除了租赁，贝壳的家居装修业务也得到了大幅增长。2024年一季度，贝壳家装业务合同额达到33.9亿元，同比增长26%，收入规模达到了24.1亿元，同比增长71%。
至于贝壳最核心的卖房业务，虽然4月以来楼市松绑政策频出，各大城市的成交量均出现上涨，但大大小小的中介早已打起了价格战，1个点的佣金甚至0佣金都冒了出来，只有贝壳仍死守着双边合计3%的佣金不松口，但在消费降级的大趋势下，贝壳服务的高溢价必然会遭遇部分客户的抵触。
从资本市场反馈来看，自5月23日一季报发布以来，港股贝壳已经累计下跌约14.35%（截至2024年5月31日）最新市值停留在了1614亿港元。面对股价颓势，贝壳采取了积极的救市措施。5月29日，贝壳斥资200万美元回购35.69万股，每股回购价为5.55-5.64美元。5月30日，贝壳再度斥资154.45万美元回购27.34万股，每股回购价为5.62-5.66美元。
需要关注的是，几大国际投行对于贝壳的预期显露积极情绪。小摩研报指出，今年前5个月，贝壳公司已斥资3.4亿美元进行回购，回购股份占在外流通股份总数的2%。随着过去三年力度最大的房地产支持政策出台，小摩对贝壳港股表现的看法转为更加正面。该行研报维持贝壳-W“增持”评级，将2024年收入/每股收益预测分别上调2%/1%，以反映政策前景更为乐观及市场情绪改善，目标价上调至51港元。
“大摩”摩根士丹利对于美股贝壳的评级同样是“增持”，认为贝壳集团拥有强劲的资产负债表，可支撑其长远股东回报计划。同时，近期不断加快推出的住房支持政策有助公司下半年表现，加上经营杠杆改善，因此该行上调贝壳2024—26年盈测8%、9%及9%，目标价由19美元升至21美元。
出品｜华博经纬
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