日前，华夏金茂商业REIT公布了今年一季度业绩报告。这是华夏金茂商业REIT自2024年1月31日成立以来，交出的首份成绩单。
从数据来看，基金期内经营业绩表现良好，EBITDA、可供分配金额等核心业绩数据均超招募说明书同期预测值。
财报显示，自2024年1月31日（基金合同生效日）至2024年3月31日，华夏金茂商业REIT实现总收入1462.13万元、EBITDA 807.85万元。可供分配金额887.28万元，相较招募说明书同期预测数完成度约101.32%，按照报告期间天数简单年化的分派率为4.98%。
华夏金茂商业REIT基金经理吕灵卓在4月24日举行的业绩说明会上表示，基金一季度EBITDA 高于预期，主要是因为览秀城的经营模式由联营业务模式向多经业务模式的转变。
据了解，华夏金茂商业REIT持有的基础设施项目为坐落于湖南省长沙市岳麓区的长沙览秀城购物中心，基金的募集规模为10.68亿元。长沙览秀城购物中心的资产估值是10.65亿，资产的建筑面积是10.27万方，可租赁面积是6.12万方。
截至2024年3月31日，长沙览秀城购物中心出租率是98.26%，按可租面积计算，单方估值为1.7万元/平，相较于同类资产，价格水平偏低，性价比较高。
截至2024年3月31日，项目主力店租赁面积占比为55%，专门店租赁面积占比为45%。主力店平均租金约34元/平/月，专门店平均租金约146元/平/月。对比招募说明书的评估基准日及2023年6月30日的租金水平，主力店和专门店的租金均实现了5%左右的增长。
超预期的业绩表现，令中国金茂也有意“趁热打铁”，尽管刚上市不久，华夏金茂商业REIT已在酝酿扩募。
据中国金茂副总裁、金茂酒商总经理丁蕤透露，目前，中国金茂已经建立了专业化的REITs平台，后续还将不断地将更多扩募资产注入到REITs平台中。“目前我们已初步选定了计划扩募的项目，在相关项目达到稳定经营状态，且符合监管要求之后，将尽快启动扩募筹备。”
以下为华夏金茂商业REIT2024年一季度业绩说明会现场实录：
提问：如何看待消费基础设施公募REITs的发展前景以及中国金茂关于公募REITs未来的发展战略？
丁蕤（中国金茂副总裁、金茂酒商总经理 ）：首先，我们认为消费基础设施公募REITs具有巨大的市场潜力，我国消费基础设施的底层资产储备非常多，这是消费基础设施公募REITs发展的坚实基础。
目前，我国已有三单消费基础设施REITs上市，整体市值大概在90亿元左右。参考发达国家的公募REITs市场，以美国REITs市场为例，商贸零售REITs产品数量占比最多。从当前我国消费REITs的绝对规模和相对占比来看，还有进一步的提升空间。
另一方面，发行消费类公募REITs，也有利于建设培育更高品质、更高效的消费基础设施，改善消费环境，优化消费场景，对于扩大内需、提升消费，可起到积极的作用。
对企业来说，通过发行消费类公募REITs，可以完成从投资到退出和再投资的资本闭环，使得资产和资金的流动性得到大幅提升。
对中国金茂而言，发行消费基础设施公募REITs，可为中国金茂旗下的优质商业资产对接资本市场打开了全新的路径，随着金茂商业版图的持续扩张，未来中国金茂将持续向公募REITs平台装入优质的资产，以实现资产盘活，扩大有效投资，加速消费基础设施的建设，促进城市消费条件的优化以及消费场景的创新，以金融创新服务实体经济的发展，中国金茂将持续为城市消费发展赋能。
提问：华夏金茂商业REIT未来的扩募计划是怎样的？
丁蕤：众所周知，扩募是公募REITs持续发展基业长新的重要保障，那么从战略的层面来讲，中国金茂已经建立了专业化的REITs平台，后续我们必然将陆续地将扩募资产注入到REITs平台中来，与投资人共享长期收益。
具体来说，目前我们已初步选定了计划扩募的项目，在相关项目达到稳定经营状态，且符合监管要求之后，将尽快启动扩募筹备，届时我们也会及时进行披露。
提问：根据招募说明书，2023年到期租赁占比为23％，到期租约目前的续约情况如何？租户的储备如何？
王剑（长沙览秀城总经理 ）：关于这个问题，我从几个维度来进行解释，第一，购物中心和其他业态有一点不同之处，在于其动态变化和主动管理更加突出，购物中心需要根据潮流的趋势、消费的风尚以及客情关系等变化持续不断升级品牌，因此，购物中心专门店的租约一般不会太长，维持在3年左右。
经验上，我们会将购物中心的培育按照每3年一个周期进行划分，一般经历过两轮换租的快速成长期后，购物中心会进入到稳步成长期。2017年是览秀城经营的第一年，截至目前，中间正好经历了2个3年的周期，从2020年开始的第2个周期，受到了公共卫生事件的影响，调整的进程有所延后，所以览秀城在2023年到2024年，迎来了的它的又一次增长机会，因此，23%的到期租约面积占比，其实是与整个购物中心的成长轨迹相符合的。
第二，关于续约情况，览秀城的历史平均续约率约64%，这是按照租约数量统计的，可见经过金茂商业团队7年多的深耕细作，览秀城已拥有一批稳定的与购物中心共同成长的租户，这是我们穿越调整周期的信心。同时，我们也会持续开展消费者调研与经营预判，围绕核心客群的消费需求，根据中国的品牌背景与项目的定位契合度，品牌形象以及业绩表现等多个维度，对租户进行主动管理和动态调整，在尽量减少对项目出租率扰动的情况下，不断提升品牌，增加项目收益。
第三，我们在2023年就已经针对2024年已到期的租约进行了逐一的提前梳理和摸排，并且会在到期前3个月进行租约意向锁定。截至一季度末，项目的出租率为98.26%，整体过渡是比较平稳的。我们的品牌储备不仅有长沙及湖南本地的品牌，也有很多全国布局业务的战略合作品牌。除了属地的招商资源以外，金茂商业整个大平台，对长沙览秀城的支持力度也是非常大的，比如一季度落地的长沙首家非遗品牌兵哥豌豆面，潮流品牌NB1906，都是金茂商业平台资源的整体落位。
总体来说，无论是历史的续约表现，还是项目的未雨绸缪，以及平台的资源支持，我们对于览秀城今年换租期平稳过渡，稳步增长是十分有信心的。
提问：请问项目未来在出租率和租金水平上的具体展望？
王剑：总的来说，我们还是有按照招募书的既定计划走，我们已经结合评估、预测和项目定位，制定了完整且可执行的整体经营计划，在过去的3个月以及未来的9个月，我们都将严格按照基金管理人审批的经营计划执行，并且项目端也会充分发挥主观能动性，在确保经营业绩稳步达成的基础上争取超额收益的可能。
不管是专门店还是主力店，目前的平均租金相较于已披露的历史数据均在持续增长，我们对于未来租金水平的稳步提升具有信心。
另一方面，我们已针对2024年的换租期做好了充分准备，储备租户丰富，可全力保障租赁调整期的平稳过渡。根据招募书披露，在2024年计划整体区间面积4826平方米，拟换签的面积是10530平方米，目前新签租约已基本实现配租意向品牌，一季度，也是按照我们的招价计划表的节奏匹配了意向品牌落位，接下来，我们将有序推进新品牌的入场开业。同时，我们会持续关注市场及客群的变化，对招标计划和意向品牌及时做动态调整。
长期来看，我们将结合商圈发展的趋势，以及消费习惯的变化、项目定位等，制定长期的招商策略以及品牌落位规划，优化业态组合，提升项目产品力。
提问：目前，主力店的占比为55％，请问未来项目在主力店和专门店的优化计划是什么？
王剑：项目前期受到了公共卫生事件的影响，调控节奏被打乱，目前，主力店占比确实高于其他同类资产，主力店面积占比过高，也拉低项目的平均租金，但这也是项目未来增长的潜力所在。
在项目评估预测的估值模型中，实际上并没有考虑主力店调整带来的促进增长机会，关于业态组合的优化，这是项目会长期坚持去落实的事情。我们会结合项目的定位、品牌的经营情况等各方面因素，在合适的时候，通过面积缩减，品牌联动，租约换签等方式来助力稳妥推动一部分主力店的空间优化和品牌升级，在确保项目经营稳定的前提下，不断挖潜资产价值提升的机会。
提问：2024年一季度的出租率、EBITDA、 可供分配率都符合并超过预期，但营业收入却低于预期，请问是什么原因？
吕灵卓（华夏金茂商业REIT基金经理 ）：首先，览秀城项目是全包干的运管模式，通常来说，收入的增减和EBITDA 的增减应该是同频变动的，出现营业收入低于预期，但是EBITDA 却高于预期这个结果，主要是因为览秀城联营业务的变动。
览秀城项目已经开业7年，随着市场环境和租务需求的变化，越来越多的联营业务商户选择自担经营风险和收益，也带动项目从联营业务模式转向多经业务的模式。从两种模式的效率上来看，联营业务模式的税率是13%，多经业务模式的税率是6%，两者之间的税差，是可以为租户和项目整体带来增益的。
从业务层面上来说，调整为多经模式，租户拥有了更高的经营自由度和现金流，提升了经营效率，而项目层面，也可以减少对于货品的周转以及现场人员的管理，提升了管理效率。因此，项目的联营业务转化为多经业务，对租户以及项目均是一个双赢的转变。
从财务数据来看，联营业务的收入、成本都列进项目公司账户，盈利则是来自于联营业务的毛利润，而多经业务则是收取固定的或者是抽点的管理费，两者之间存在较大的差异。
那么大家可以把发行时预测的联营收入和联营成本抵减之后得到的净收益与目前的数据进行对比，综合来看，览秀城项目联营业务和多经业务的净收益是高于发行时的预测水平的。同时，正是因为联营业务的变化，使得目前项目公司呈现出营业收入低于预期，但是EBITDA 高于预期的结果。其实，项目的整体业绩是达标的，项目会结合市场的变化，为租户提供更好的经营环境，也为消费者提供更好的购物体验和服务质量，从而增加项目收益，实现项目的可持续发展。
提问：此次季报EBITDA 和可供分配率略超预期，相关的业绩指标是否具有持续性？
吕灵卓：不动产项目都是有一定周期性的，业务总是会有高低起落，如何去处理各种潜在的风险和波动，平衡长短期的利益是每一个项目都要面临着巨大的挑战。
公募REITs是一个长周期的产品，华夏基金和金茂商业都会坚持长期主义，会以长期视角来管理和运营项目，项目上，会围绕购物中心的核心定位，充分利用购物中心各个区域的相对优势，制定长期的招商策略和品牌落位规划。同时，立足现有的品牌以及租户的储备，基于市场的变化，动态调整业态分布，引导品牌的升级，提升项目的整体经营效益，实现项目的可持续发展。
提问：如何看待华夏金茂商业REIT上市后二级市场的表现？
吕灵卓：二级市场的价格会受到整个板块和市场波动的影响，同时，也受部分投资人短期操作的影响，从中长期的角度来看，二级市场最终反馈的还是底层资产的实际盈利情况，以及投资人对项目业绩表现的预期。
华夏金茂商业REIT此次一季报披露的经营数据是略超预期的，相信在一季报披露以及说明会以后，投资人对产品的业绩以及管理团队会更有信心，二级市场也会有一个更加理性的反馈。
提问：请问华夏金茂商业REIT分红频率是如何考虑的？
吕灵卓：根据指引的要求，基金的收益分派在符合分配条件的前提下，每年不得少于一次，从投资人利益的角度出发，我们会尽快的把可供分配金额，以现金的形式分配给投资人，并努力提升项目的分配效率，让投资人尽快享受到项目经营的收益。
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