当“先立后破”的基调定下后，12月14日北京、上海相继出台调控优化政策，隔天A股房地产板块迎来高开，京能置业一字涨停，新黄浦、上实发展接连直线封板。投资者似乎对此次调控转向寄予了更多的期待。
除限购外 沪京几乎回到调控前
12月14日，北京发布调整优化普通住房标准和个人住房贷款政策的通知，宣布优化普通住宅认定标准，下调按揭最低首付比例、延长贷款期限，降低按揭利率政策下限，以更好支持刚性和改善性住房需求。与此同时，上海也调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。这是9月出台认房不认贷后京沪对房地产需求的进一步放松。
据二手机构数据显示，北京优化普通住宅认定标准后，有近七成的房源成功降“普”，根据相关规定，个人出售2年以上的普通住宅，免征增值税；个人出售2年以上的非普通住宅，差额征收增值税，税率为5%。初略估算，这意味着近7成房源税率下调，差额在一千万的房子，就减免了50万的税额。
另外，按揭的首付比例首套房由普通住宅的35%，非普通住宅40%统一下调到30%；二套房则普通住宅首付比例为60%、非普通住宅首付比例为80%，下调至城六区50%和非城六区40%。购房者的首付比例最高可以用折半来描述，对刚性购房者而言，这优惠力度不可谓不大。同时按揭利率下调，最长贷款年限也由25年恢复到30年，购房者的月还款压力在减轻。
此外，政策落地也在以前所未有的速度在推进。12月15日一早，就有消息传出，上海今起落地住房信贷政策和调整普通住房标准，上海地区多家银行已开始执行，首套房贷利率降至4.1%，二套房贷利率低至4.4%。与此同时，北京公积金中心也宣布即日起落实新政。
机构研究者对此寄予高度评价，有市场人士认为除了限购政策外，沪京楼市已经回到了调控前。方正证券则认为随着这一政策的落地，预示着2023年一线城市小阳春可期。其数据显示，广深下调二套房首付比例政策后，两地楼市取得良好表现，广州11月商品房成交面积同比增长74.0%，二手房成交同比增长75.6%；深圳11月二手房成交面积同比增长了62.7%。其认为，目前的京沪政策，是在广深下调二套房首付比例的基础上再加码，市场会予以更积极的回应。
基调已定 落地加速
在政策出台的12小时后，资本市场也给予了积极回应。12月15日上午，A股房地产板块迎来高开，上海、北京几家本土房企表现积极，京能置业一字涨停，上实发展、新黄浦、大龙地产也跟随快速涨停。地产开发板块整体最高上涨了2.35%。然而午后板块没有延续强势，跟随大盘下挫，新黄浦也打开了涨停板，最后房地产开发板块收涨1.21%。
“市场无法一蹴而就，信心修复尚需时日。”有市场人士表示。今年上半年，在因城施策的指导方针下，各地方陆续出台了不少的房地产支持政策，由于政策内容多集中于三四线城市，市场销售端、房企融资端以及投资端的表现依旧不温不火。7月中旬，随着政治局会议的临近，市场开始预期有更多强有力的政策出台，期间A股房地产板块迎来了一波强力反弹。7月下旬政治局会议结束后政策公布，不再提“房住不炒”的定位，同时把化解房地产风险作为下半年重点工作，强调适时调整优化房地产政策。然而，适时是何时？资本市场显得有些无处借力。最后在房价下跌延续、销售再度遇冷的背景下，A股房地产板块难得一见的反弹无力延续，再破新低。
相较而言，12月12日结束的中央经济工作会议则给出了更强有力的指示，要求2024年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，并强调要积极稳妥化解房地产风险。就在指示下达两天后，京沪同日调整地产政策，“彰显自上而下稳地产的决心。”方正分析师表示，北京、上海两一线城市同日发布多项调整优化房地产市场相关政策，贯彻落实会议精神，表明中央及地方政府自上而下稳地产、稳经济的决心，或将进一步为市场注入信心。
更重要的是，方正证券认为，一线城市需求端政策仍存在较大发力空间，政策工具箱储备充足。首先是首付比例尚未达下限，仍有下调空间；其次房贷利率较LPR-20BP的下限存在优化空间；然后一线城市中除广州外住房增值税免征年限均未调整；最后在于限购方面，除9月20日广州部分区域、10月24日上海金山优化调整外，限购政策尚未松动。其表示“看好政策持续加速释放，2024年地产销售、投资有望企稳。”
就在资本市场犹豫之际，国家统计局新闻发言人刘爱华强调：“近期房地产市场的一些指标继续呈现了边际改善的迹象”。其表示，随着经济整体恢复，同时在房地产领域一系列优化调整政策的作用下，未来随着各地区各部门进一步深化落实房地产领域有关政策，政策效应将持续显现，房地产市场形势有望进一步趋于改善。
种种迹象表明，政策转向确在加速，地产市场及资本市场的信心何时恢复，不妨拭目以待。
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