从沈阳铁西万象汇到昆山万象汇，华润置业正一步步厘清旗下商场资产的股权架构，为下一步扩大多层次的商业REITs产品做准备。
而就在这些一连串动作的前不久，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华润商业REIT”）正式获得证监会准予注册的批复，并在深交所注册生效。
两个商业两种退出方式
12月4日，华润置地公告称，公司的一家间接全资附属公司以总代价约10.07亿元收购华润置地（昆山）49%的股权，从而实现对昆山万象汇的100%控股。
由于RETIs发行往往要求原始权益人持有基础设施项目公司的全部股权，因此昆山万象汇的股权架构处理基本体现出该项目的终点——公募REITs扩募。
华润置地也不避讳，直言昆山万象汇未来可作为消费基础设施领域不动产REITs扩募的优质资源储备，为集团贡献资产退出利润及现金流。
商场位于苏州昆山主干道前进路和鹿城路交汇处、昆山城西板块核心地带，是昆山首个地铁上盖商业综合体，也是华润置地落成的第60座购物中心。
昆山万象汇总体量23.5万平米，商业总建筑面积18.18万平米。规划地下2层，地上4层，店铺数量300余家，停车位约1500多个。2019年11月2日开业至今已超过4年，2022 年税后利润为 3162.6 万元。
相对成熟的运营现状，是华润置地提前为昆山万象汇证券化做好准备的考虑因素。但就其20亿元以上的评估价而言，回报率还要继续培育。
与之不同，沈阳铁西万象汇是另一种形式的长袖善舞。华润置地通过将项目公司100%股权以39.15亿元的价格挂牌出让，推进沈阳铁西万象汇的类REITS融资。该笔类REIT大概率将以债务性融资的形式发行。
沈阳铁西万象汇2015年开业，涵盖住宅、写字楼、商业街及万象汇购物中心等业态。2023年前8个月，项目营业收入约2.13亿元，净利润2002.38万元，资产总计约61.22亿元，负债总计约41.88亿元。若成功发行类REIT融资39.15亿元，将是一次不错的短期融资，而后续运营更加成熟后，注入公募REIT也是一个很好的选择。
REIT扩募并非朝夕
尽管还未正式发行，但华润置地拥有国内最大规模消费基础设施REIT已基本成定局。
11月26日，首批3只消费基础设施REITs正式获批，分别为华夏华润商业资产REIT、华夏金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT。
其中，华润商业REIT的底层资产为青岛万象城，项目估值81.47亿元，占所有三只首批相关REIT的总估值超60%。
如此高的估值反映出华润置地对资产包中的“精挑细选”，能从全国数十个项目中被遴选出来首发，青岛万象城的运营有着出众之处。
该项目作为山东省建筑面积最大、入驻品牌最多的购物中心之一，商业建面约30.1万平方米。项目于2015年开业，2016年至2022年客流量年复合增长率达7.6%，近3年来营业收入复合增长率达15%。
据介绍，青岛万象城今年上半年营业收入上半年同比增长10.9%至3.31亿元，出租率超过98%。
截至2023年6月，华润置地持有的在营购物中心达67个，另有47个在建购物中心计划于2026年底前开业，资产规模超2,000亿，覆盖全国超60个城市，潜在可扩募资产充足。
鉴于华润置地在商场等消费基础设施资产方面有很高的充裕度，华润商业REIT发行后势必不断扩募。不过，由于公募REITs对资产权益占比以及运营回报有着硬性要求，华润置地想要进一步通过证券化退出持有型资产实现资金的获利回笼，恐怕需要更多的时间和精力。
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