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拿地楼面价3万/平米，售价“打骨折”1.5万/平米！
近日，首开在厦门大胆“掀桌”，首开九珑岸假如套均90平，不算财务成本和建安成本，首开至少亏两个小目标，换来了短短几天，销售140多套的好成绩。
此举不禁引发猜测，以“隐亏”换现金流，一向步伐稳定的国企首开，到底怎么了？
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连年亏损，首开入不敷出
2005年，由北京城开与北京天鸿合并重组而成的首开股份，是当时北京市规模最大的房企。
首开曾承建过包括国家体育馆、奥运场馆、北京亚运村、大运村、奥运村等多处具有历史意义的地标性建筑。“一部首开史，半座北京城”，五千万平方米的建筑总量遍布北京，首开股份也因而被美誉为“京城一哥”。
曾经的“京城一哥”，如今的江湖地位有了点尴尬。
近日，首开发布预亏公告，预计上半年净利润亏损19亿元至24亿元。已经有确切数据的一季度，归母净利润已经亏损了8.07亿元，同比上升14.57%。
近年三年首开销售额有一定程度下降，但依然处于行业正常范围，2023年，首开股份全年完成销售面积269.85万平米，签约金额615.33亿元。公司签约额位列中指研究院“2023年全国房地产企业销售排行榜”全口径第23位，权益口径第26位，销售额仍位列前30。
｜图源股市通
但实际上，首开的日子并不好过，已经步入亏损的第三年：2022年亏损4.61亿元，2023年全年净亏损63.39亿元，预计2024年1-6月归属净利润亏损19亿元至24亿元，总计亏损额接近百亿。
这和大行业趋势基本一致，克而瑞研究显示，行业利润增速从2018年出现下行趋势，2021年出现负增长，2022年规模房企整体的净利润首次出现净亏损，2023年房企净利润已连续两年净亏损。
不同点在于，根据CRIC统计，2023年行业典型上市房企的亏损情况较2022年的情况有所好转，而首开却并未止住亏损，持续恶化到了现在。
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“主战场”全面溃败
从区域布局看，首开已经形成了北京区域(以北京为中心的京津冀区域)、北方片区和南方片区三大区域。其中，北京区域(京津冀)目前主要项目 84 个，总规模近 2000 万平方米;南方片区目前已经初步形成以广州、福州、厦门、成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目 74 个，总建筑面积超 2100 万平方米。
“主战场”北京整体市场较为平稳，数据显示，2023 年，北京商品房销售面积为 1122.6 万平方米，同比增长 7.9%。其中，住宅销售面积为 811.1 万平方米，增长 9.3%;办公楼为 75.7 万平方米，增长 1.2%;商业营业用房为 51.8 万平方 米，下降 19.7%。北京商品房销售额为 4233.2 亿元，同比增加 6.4%，其中，住宅销售额为 3809.3 亿元，同比增加 7.5%。
具体到首开的销售，并不理想，早在2023年，北京市营收额同比减少约30%，毛利同比下降5.4%。北京在首开销售面积的贡献率降到了约43.3%。
｜首开2023年年度报告
京外市场，首开2016年进入成都，多与龙湖、金茂合作开发，取得的成绩还不错。根据中指研究院发布的《2023年1-12月成都房地产企业销售业绩TOP30》，首开以40.9亿元的销售额位列TOP22。销售额提升了9.4亿，排名同比提升了3个名次。
成都房联网签数据进一步显示，成都首开·琅樾销售额排名双流区2023年销售额TOP2，更在区域总价600万以上叠拼项目之中排名TOP1；除此之外，成都首开·中环云樾、成都鹭鸣北湖两个项目的销售套数均排入成华区TOP10，成都首开·中环云樾更排进主城住宅销售套数TOP10。
到了今年上半年，首开在北京的权益销售金额仅50亿，较去年大幅下降。根据克而瑞发布的2021年北京房企全口径销售榜单，首开股份位居金额和面积“双第一”。
｜中国指数研究院
全国合计，首开签约金额152.34亿元，同比减少56.4%。
首开在公告中解释称，上半年房屋集中交付较少，公司营业收入和结转项目毛利率同比有所下降，所以造成了亏损。
“少数合作开发项目因合作方出现资金短缺、债务违约等情况，影响了合作开发项目的运营和融资工作”，首开补充道。
实际上首开合作项目多且不操盘，俨然变成了“黄金配角”。
查看首开旗下的4家控股参股公司，合作方包括北京建工地产、北京承华房地产、北京中海地产、金茂等，天眼查显示以上合作方目前均保持着正常的运营，不过和首开合作的北京项目公司2023年全部亏损，亏损额在12-0.3亿元。
｜首开2023年年报
对于公司可能面临的经营风险，首开股份表示，公司历史投资的商办类资产和自持运营项目成本较高，收益水平偏低，项目运营压力较大，资金回收困难，拉低了公司现金周转速度。
截至2023年末，首开股份酒店经营收入快速增长，酒店物业经营等结算收入8.02亿元，同比增长26.1%，年内福州首开君澜温泉酒店全面开业，首开万科中心新增签约1.7万平米，西客站项目、京宝大厦、宋家庄福茂出租率均达100%。
值得关注的是，2023年酒店物业的经营成本同比上升了41.4%，毛利同比下降9.36%。
同时，首开股份近年来也在城市更新、长租公寓、养老与文创等领域持续探索。城市更新方面，年内首开Long街积极探索存量楼宇利用新路径，入选中国城市更新论坛“优秀案例”，获第二届“北京城市更新最佳实践”，并承办“首届北京城市更新周”闭幕式。长租公寓方面，首开乐尚系列长租公寓初具规模，已开业9家，入市房源超6000套，出租率89%。养老方面，随着管庄项目的开业，首开寸草已投入运营养老院9家，床位700余张，在院老人超500人。
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频繁甩卖资产回血
早在2022年底，首开已经开始集中挂牌出售项目。
2022年12月15日，该公司拟转让北京老牌商场复兴商业城，评估值为1.79亿元；11月21日，拟转让北京朝阳区首城商街，项目评估值为3.223亿元；11月16日，以20.39亿元出售北京发展大厦有限公司全部股权及约1.57亿元债权；11月9日，拟转让北京天鸿集团烟台天鸿时代100%股权。据此推算，首开股份可通过转让资产获得约30亿元的资金。
到了2023年，10月24日，首开股份正式挂牌出让旗下两家全资子公司100%股权及债权，分别为北京首开云锦铂郡商业管理有限公司（以下简称“铂郡公司”）和北京首开云锦璞瑅商业管理有限公司（以下简称“璞瑅公司”）。
铂郡公司主要业务为租赁经营北京朝阳区的铂郡商街项目，评估后股东全部权益价值为1.96亿元；璞瑅公司主要业务为租赁经营北京丰台区的璞瑅商街项目，评估后股东全部权益价值为3.4亿元。更早前10月9日，首开股份公告了转让北京联宝房地产有限公司（以下简称“北京联宝”）的相关进展。据悉，北京联宝分别由首开股份、香港皓年持股61.5%、38.5%，该公司现主要业务为租赁经营北京市朝阳区联宝公寓项目。
公告显示，联宝公寓建筑面积2.5万平方米，2020~2022年租赁收入分别为1691万元、1926万元和1299.6万元，平均出租率为99%、99%和65%。按照挂牌评估价和财务人员核算，出售联宝公司61.5%股权后，首开股份可实现所得税前利润约3.5亿元。
对于首开股份频甩资产行径，中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜表示，从财务角度来看首开股份面临着较大的资金压力，通过甩卖资产来回笼资金，应该是为了缓解短期资金压力的举措。
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首开能否夺回北京市场？
2023年底，长期任职于北京市国资委的谢忠胜“空降”为首开集团董事长。
如今房地产行业正面临一次前所未遇的大变局，国资委系统出身，并且没有企业履历的谢忠胜，又将会带领首开集团何去何从？
近日，首开发布的《2024年度“提质增效重回报”行动方案》表示，将继续“聚焦主业”，以“好房子”导向，进一步探索品质进阶。
参考2023年首开已售和投资情况来看，预计截至2023年末，首开股份总土储未售建面约1300万平方米，按照近3年的去化速度来看，总土储规模保持相对充裕，足够支撑未来4-5年左右的开发。
从城市分布来看，截至2023年末首开股份的土地储备主要集中在一线和二线城市，按建面分别占到40%和33%。区域来看，环渤海区域占比最高达59%，其中北京占到近7成；长三角区域占比16%，中西部和珠三角则分别占到12%、14%。
作为“京圈一哥”，一季度，首开依然将近半投资额集中于京内项目。
｜首开一季度报告
以目前首开在北京的销售能力，依旧大比例“押注”北京市场，反转的难度很大。
目前首开股份净负债率169.6%、永续债作负债的净负债率175.8%、剔除预收账款后的资产负债率72.8%，均较2022年末有所提升，仍需进一步优化以达到监管要求。
债券余额的前10名单中，首开以694亿占据TOP3，足见偿债的压力。
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