在上海徐家汇，有着30年历史的老百货东方商厦即将拉开重建序幕。
根据日前百联集团与徐汇区签订的战略合作框架协议，百联集团将正式启动徐家汇东方商厦更新重建项目。
按照项目规划，更新重建后的东方商厦，商业部分定义为“当代东方艺术主题体验中心”，融合零售、艺术、文化、生活方式等业态，写字楼部分则定义为“文商融合、多元活力的徐汇商务封面”，目标打造为世界级商务中心。
徐家汇东方商厦只是百联推进的众多存量资产更新的缩影之一。如今，在上海城市更新语境下，百联正着力推动更多项目转型重塑，同时积极探索REITs等资产资本化通道，实现从“重”向“轻”转型。而这一系列动作背后，是百联与百货零售业共同面临的经营困境以及转型瓶颈。
失落的东方商厦
作为上海市首家建成开业的中外合资大型零售商业企业，徐家汇东方商厦于1993年1月对外营业。
第一个在商场里摆放钢琴，未进大门就能听到“叮叮咚咚”的钢琴声；撤走营业员的椅子，所有营业员都以站立姿态接待顾客；采用五星级酒店前台收银一般的收银钱夹……
30年前的徐家汇东方商厦，以诸多首创的服务规范，成为上海高档百货的代名词。
2003年，百联集团成立，并设立百货事业部，同时将“东方商厦”升级为旗下连锁百货品牌，自此，徐家汇东方商厦则成为东方商厦旗舰店，原第一百货南东店、原华联商厦杨浦店和原新华联商厦，亦更名为东方商厦南东店、东方商厦杨浦店和东方商厦淮海店等，及后新开业的百货商厦，也多用“东方商厦”品牌。
然而好景不长，伴随着电商的崛起，加上购物中心、社区便利店对百货业态的双重夹击，零售百货商店颓势尽显，门店数量萎缩就是最好印证：曾为上海商业地标的太平洋百货淮海店以及南京东路上的置地广场，先后宣布结业闭店；巴黎春天在上海的门店也缩减为7家，而高峰期达到11家。
截至目前，百联集团旗下上海“东方商厦”也仅剩下有6家店，分别为旗舰店、青浦店、中环店、金山店、南桥店、川沙店。
面临巨大挑战的实体零售业，开始进入转型阵痛期。为了提振经营，近年百联集团对部分东方商厦项目进行了“唤醒”计划。而随着项目改造启动，它们也逐步从“东方商厦”中剥离。
其中，东方商厦杨浦店转型为“悠迈生活广场”，主打城市奥莱业态；淮海店变身为“淮海755”，南东店则与市百一店老楼及东楼合体成为“第一百货商业中心”。
如今，旗舰店徐家汇东方商厦也参与重建进程中，接下来，不排除其余东方商厦项目陆续启动。而有着30年历史的“东方商厦”，是否也会随着这轮更新重塑而湮没在时间的长流中？
存量市场也能扩张
如果重新复盘国内的百货业态，在2003年至2011年，除了非典和金融海啸两次危机外，中国百货商品的扩张速度普遍在15%以上。随着电商冲击提升，从2012年开始，百货零售商品规模扩张下滑，行业增速进入个位数运行阶段。
即使没有三年疫情，存量之战也是百联不得不面对的整体态势。
更甚者，从2022年开始，百联的业绩就处于持续下滑的状态。数据显示，当年百联股份的营业收入为322.69亿元，同比减少6.87%，扣非净利润-2.40亿元，同比减少137.65%，为上市以来首次年度扣非净利润亏损。
至今，该下滑的趋势并未出现改善。根据最新披露数据，百联前三季度营收235.6亿元，同比减少6.16%。期间归母净利润3.44亿元，利润回正主因是费用总额同比下降、销售毛利增长。
从各主营业务来看，影响百联股份前三季度增速的是大型综合超市及超级市场，分别营收为84.26亿元及87.9亿元，同比分别下滑22.76%及2.55%。
但百货、购物中心、奥特莱斯、专业专卖店等业态，今年受益消费旺季加速需求释放，营收亦开始有所回升。其中，公司百货、购物中心、奥特莱斯三大核心业态前三季度营收分别实现10.38亿元、15.39亿元、9.85亿元，同比增长25.00%、30.30%、46.36%。
事实上，从百货上市公司季度营收数据看，其增速与GDP累计增速的相关系数R值达到0.67。可谓相关性极高，并且百货公司总营收的增速波峰与波谷幅度均大于宏观经济增速。分析认为，沉寂多时的线下消费正迎来持续复苏，这将有助于百联扭转长期的营收下滑局面，然而，经历了三年疫情，整体经济环境和市场环境都发生了深刻变化，百货零售业需要革新破局进阶，构筑全新的市场竞争力。但是三年疫情同样也使得一些中小零售业态快速出清，优质百货企业完全可以在积极转型中，找到自己的扩张之路。
事实上，通过存量项目的创新升级，对业绩提升带来的成效也非常明显。豫园商城或许是一个很好的参照，经过一系列的调改，豫园商城于今年灯会期间，仅52天就吸引了400万客流，在没有奢侈品的情况下，实现销售近5亿元，坪效产出同比增长42%，基本恢复到2019年水平。
而百联近年经过“一店一策”的实施，推动百货向购物中心转型，确也取得不错的市场反响。今年五一期间，由原华联商厦转型改造的百联ZX创趣场迎来了销售和客流的双重增长，据公开数据，该项目单日最高营业额超250万，单日客流达7.5万人次，日均客流超5万人次。对于一个仅有一万平米的小型商业体来说，这样的业绩表现可圈可点。
为REIT落地铺路
一边厢，百联积极推动存量更新升级；另一边厢，则是推动REITs快速落地。
今年7月，百联宣布以旗下成熟资产上海又一城购物中心进行公募REITs申报。此后于10月30日，百联股份更宣布拟参投Pre-REITs基金，计划借此收购社区商业、购物中心、奥特莱斯等符合消费基础设施公募REITs要求的消费基础设施项目。
除了缓解资金压力，百联股份表示，REITs的发行，将有助于公司将运营模式“由重转轻”，充分盘活存量资产，以更充裕的流动资金丰富公司业务结构、驱动公司战略转型。
当然，百联股份要想成功发行REITs，首先需要向资本市场及公众证明其经营能力。正如印力集团董事长丁力业所言，“企业拥有很强运营能力的同时，批量储备优质资产才可能发行公募REITs。”
然而，与首批4单消费基础设施REITs的底层资产运营商（华润、印力、金茂、物美）相比，无论是体量规模、商业运营以及品牌塑造等方面，百联仍有着不小的差距。
纵观目前四家抢跑消费REITs的商业运营商，在管项目遍布全国，旗下商业平均出租率在95%左右，且不乏成熟的商业品牌，如华润拥有“万象城”、“万象汇”、“万象天地”三大商业品牌，印力有“印象城”、“印象汇”、“印象城MEGA”、“印象里”等产品线；金茂则已拥有“览秀城”“金茂汇”“金茂J·LIFE”等品牌IP，而物美也拥有“物美”、“麦德龙”等大品牌。
反观百联，尽管旗下拥有第一八佰伴、东方商厦、永安百货等知名百货商店；第一百货商业中心、百联南方、百联西郊、百联中环、百联又一城等购物中心；百联奥特莱斯广场、联华超市、华联超市等企业；以及“亨达利”、“亨得利”、“茂昌”、“吴良材”、“冠龙”等百年老字号，但区域化特征明显，且并未形成整体商业系统品牌IP，加上运营表现未算出色，导致大众对“百联”的识别度及认可度并不算高。至于新打造的年轻商业品牌“百联ZX创趣场”也还在培育期，能否成为百联旗下的大商业IP还有待观察。
此外，百联的商业运营能力也备受市场担忧，关于旗下商业停业、闭店的消息偶有传出，令市场更加深对百联业绩增长的忧虑。今年前三季度，百联股份新开262家大型综合超市、超级卖场、便利店等，但同时也关闭了214家门店。
当下，除了进行项目的更新改造，百联更需要思考的，就是如何改善提升旗下资产的经营表现，以达到REITs的收购要求。
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