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回望广州楼市二十年起落，最耐人回味的博弈，藏在猎德的一张合作桌上。

从2007年到2026年，十九年光阴更迭。三家房企同分项目权益，选择了完全不同的发展路径：两家内地房企依赖杠杆快跑、做大规模，新鸿基则死守核心地段、靠长期持有换取稳定收益。

同一张桌子，三种打法，两种结局。

入局

2007年9月29日，广州。

当时的珠江新城仍在大规模开发建设，猎德地块机器轰鸣、尘土飞扬，这场影响广州楼市十余年的房企合作，就此落地。

当日猎德村旧改西片商业地块正式落槌，富力联合合景泰富，以46亿元总价成功竞得该地块。地块占地114000平方米，总建面约56.8万平方米，涵盖住宅、商业、酒店等多种业态，是当年珠江新城体量最大的综合体项目。三方联合开发的商业、酒店及商务核心综合体约46万平方米。

同年11月至12月，新鸿基正式入局加入联合体，三方约定均分股权，各持有三分之一权益，项目整体总投资约100亿元，创下当时珠江新城单体投资规模新高。

三方早早敲定清晰分工：富力牵头打造甲级写字楼与五星级康莱德酒店，合景泰富负责开发公寓产品，新鸿基全权负责商业板块的规划、建造、招商与整体运营。

合作之初，三方发展思路便截然不同。富力、合景习惯依靠开发销售快速回款，借助杠杆滚动拿地，追逐行业红利；新鸿基则秉持长线思维，偏爱重仓核心资产、长期持有赚取稳定现金流，不热衷短期套现，靠着商业运营与股权分红赚取长期收益。也正是这份差异化的经营逻辑，让它稳稳熬过了后来的行业寒冬。没人能想到，这场三方并肩的合作，一晃横跨整整19年楼市沉浮。

造富

猎德旧改能成为广州楼市的经典案例，靠的不是拔地而起的摩天楼宇，而是整村命运的彻底改写。

改造前的猎德，是珠江新城腹地典型城中村，握手楼密布、环境杂乱，与周边高端城市规划格格不入。2007年广州首个整村全面改造在此落地，依靠地块出让资金平衡改造成本，走出市场化旧改新路径，村民全部实现原地回迁安置。

村党委书记李方荣，在旧改推进的关键时期递交辞职，远赴加拿大自此不再归来。如同华容道放走曹操一般，他的悄然离场，让当年旧改背后的利益分配纠葛、各类是非争议，时至今日依旧没人能说得清楚。

但实打实受益的，是全体猎德村民。

据公开报道，村集体分红鼎盛阶段，村民个人年度最高分红达13万元，单户家庭最高分红突破30万元。早年仅有20平米破旧瓦房的普通村民，回迁后直接坐拥388平米优质物业。村民出租单间房源，月租从改造前800元一路涨到4000元，五年时间涨幅足足五倍，不少村民仅凭房租收入，月租金收入轻松过万。

一场旧改，让昔日普通村民实现阶层跨越，彻底一夜翻身。

除此之外，猎德旧改完成后区域面貌焕然一新，原本密集拥挤的村落规划重新调整，居住环境、生态绿化全面升级。改造也完整保留龙母庙、华光庙与各大姓氏祠堂，本土民俗文化得以延续，城市发展与乡土情怀在此相融，也为广州市场化旧改留下了珍贵的实践样本。

冲锋

2020年11月18日，天河吉山。

沉寂多年之后，富力与合景泰富再度联手出征，正式签下天河智谷核心区吉山村全面改造合作协议。

该旧改项目改造范围达170.61公顷，整体开发体量相当于4.5个猎德，项目总投资206亿元，紧邻金融城、珠江新城、琶洲三大商务区，是天河东部重磅城市更新项目。

签约发布会现场，二人豪情满怀，直言要再度续写猎德旧改的辉煌传奇。

只是彼时行业风向早已悄然转变，2020年疫情冲击楼市，市场销售遇冷，富力自身现金流早已紧绷，依旧执意重仓重资产旧改项目，早已不是顺势扩张，而是无奈自救。合景泰富紧随其后并肩入局，延续昔日猎德时期的合作默契，谁也没能料到，这次联手冲锋，成了两家房企最后一次亮相。

后续项目爆雷停摆，吉山旧改彻底换了玩法。不再让民营房企高杠杆重仓操盘，由政府全权接手，以统一征收、净地出让的模式稳妥推进。片区后续落地地铁、市政公园等重磅配套，盘活整个天河东部的片区价值。这个曾经压垮两家房企的超级旧改烂局，靠政策和公共资源重新拉回正轨，跟民营房企的风险彻底脱钩。

雪崩

2021-2025年，行业潮水褪去，藏了多年的问题一口气全炸了，两家房企相继坠入困境。

最先陷入绝境的是合景泰富。

2021年三道红线政策落地，合景泰富全线踩线，融资渠道彻底收紧，为维系企业日常运转，旗下核心优质股权尽数质押给城投平台，企业经营命脉彻底交由他人掌控。

翻看2025年企业财报，数据极度刺眼，其负债比率高达1098%。直白来说：有100块资产，欠了将近1100块的债。主营业务持续萎靡，物业开发销售收入从94.62亿元大幅暴跌至53.14亿元，主业彻底丧失营收活力，账面微薄盈利仅依靠债务重组收益勉强支撑。

纵使手中依旧持有IGC优质项目股权，也早已被巨额债务牢牢锁住，无法自由处置变现。人还在，企业早已身不由己。

紧随其后，富力危机全面爆发。

早年激进扩张埋下隐患，累计57亿美元海外债券集中在2022年前后到期，债务暴雷之后，境内各类企业债券只能不断展期拖延，所有举措都只是短暂续命，无法从根源解决危机。

2025年财报清晰展露残局，全年营收109.42亿元，录得净亏损164亿元；企业账面可用现金仅30.59亿元，而一年内即将到期的各类债务本息规模高达1017.63亿元。

30亿现金对千亿债务，悬殊差距早已注定无力回天。为维持现金流不断裂，企业只能降价抛售房源，卖房持续亏损却别无选择。

曾经寄予厚望的吉山村超级旧改项目，最终彻底停摆，开发资金断裂、村民临迁费迟迟无法发放，各方矛盾不断积压，项目彻底陷入僵局。

2026年1月，吉山村召开股东大会，124名股东全票通过解约决议，正式解除与富力、合景泰富的开发合作。两大房企彻底出局，停滞许久的旧改项目交由政府主导重新规划推进。

收网

昔日并肩同行的伙伴接连退场，坚持长线布局的新鸿基，终于迎来全盘收官时刻。

2026年5月26日，富力率先发布公告，旗下全资附属公司正式对外出售广州市富景房地产33.34%股权，此次交易初始对价1.6亿元，依据相关退税金额可上调价格，交易总价上限为2.88亿元。这笔股权，也是富力在猎德项目上留守到最后的核心优质资产，对应涵盖天汇广场IGC、广州康莱德酒店等核心业态权益。

2026年5月27日，仅相隔一天，合景泰富同步官宣清仓离场。

企业对外出售所持项目合资公司50%股权，对应间接持有天汇广场IGC、康莱德酒店相关项目33.33%权益，交易初始作价同样为1.6亿元，价格上限同为2.88亿元。

两笔交易买家同为新鸿基旗下平台，合计初始出资3.2亿元，封顶总价5.76亿元。完成全部股权收购之后，新鸿基顺利拿下猎德核心综合体项目全部股权，实现天汇广场IGC、广州康莱德酒店等全系核心资产100%全资控股。

完成股权收购后，新鸿基彻底全资拿下项目公司，一并握有天汇广场IGC与广州康莱德酒店全部权益，独享两大核心业态所有经营收益。项目成熟运营后，每年可为其带来十数亿级稳定现金流。长达19年的坚守持有，让新鸿基稳稳拿住了CBD核心资产的长期价值。

19年前三家企业同坐一桌，平分百亿项目权益、意气风发；19年后两家房企低价清仓黯然离场，只剩新鸿基独坐桌前，看尽了整场行业周期。

一张桌子，三把椅子。

桌子没换。