1月15日，汇添富基金发布公告称，旗下汇添富上海地产租赁住房REIT（基金代码：508055）拟申请扩募并新购入两宗不动产项目，涉及上海浦东新区的璟耀项目、璟博项目。这标志着上海地产集团公募REITs产品迎来首次扩容。
而就在一个月前，上海地产集团刚启动商业不动产REITs项目招标，将组建公募REITs中介服务机构团队，完成尽职调查、方案设计、重组税筹、产品申报发行等各项工作。一扩募一筹备，该公司以证券化工具为支点，联动城市更新与项目处置的战略布局愈发清晰，在存量地产时代走出了一条国企特色的资产运营路径。
租赁住房REITs：稳运营筑基，扩募启新程
此次拟扩募的汇添富上海地产租赁住房REIT，于2025年3月31日登陆上交所，首发底层资产为闵行区虹桥璟智项目与江月路项目，前者是上海首批Rr4租赁用地标杆，后者则是存量商办改造租赁住房的典型案例。
凭借产业聚集区毗邻优势，汇添富上海地产租赁住房REIT总体保持着稳定运营态势。截至2025年6月底及9月底，其底层资产出租率分别为96.74%、95.47%，租金单价分别为2.79元/平方米/天、2.80元/平方米/天，租金收缴率则分别为99.67%、99.48%。
稳定运营的背后，是上海地产集团庞大的租赁房源储备作为支撑。截至2025年3月，该公司已累计建设筹措各类租赁住房房源约5万套，其中R4项目超过2.5万套，约占全市规模总量的10%，位居全市首位。
此次扩募，拟纳入的璟耀与璟博项目均坐落于浦东新区，战略意义重大。这两个项目总建筑面积达20.77万平方米，其中璟耀项目建筑面积14.76万平方米，璟博项目6.01万平方米。它们的注入，将进一步扩大基金规模，丰富租赁住房业态覆盖，提升基金的市场竞争力。
值得一提的是，在2025年7月，上海地产集团还成功发行了全国首单规模最大的储架式保障性租赁住房CMBS项目，发行规模高达32.99亿元，期限21年，票面利率仅2.2%。
租赁住房REIT的扩募与证券化展现了上海地产集团在证券化领域的积极探索，而其证券化战略远不止于此，在商业不动产领域同样有着前瞻性的布局。
商业证券化：多元布局领航，政策东风助力
需要指出的是，租赁住房REIT的扩募与证券化，只是上海地产集团证券化战略的一隅。
2025年11月底，证监会就商业不动产REITs试点公开征求意见，这一消息如重磅“信号弹”，引得众多持有优质商业资产的国央企、民企纷纷备战，欲在新兴金融蓝海抢占先机。上海地产集团作为房地产行业领军者，自然积极投身其中。12月中下旬，该公司发布公募REIT基金管理服务招标公告，市场猜测该项目正是商业不动产REITs。
上海地产集团官网显示，该公司的资产运营管理板块已开展的业务，包括60余项自有和授权范围内资产的经营、管理和优化处置，如东湖大厦、虹桥联合大厦等；运营管理的酒店资产则包括衡山路12号华邑酒店、世博洲际酒店，为商业REIT落地储备了资产。
发行公募REITs，上海地产集团将打通资产退出通道，形成“投资-建设-运营-退出”的完整闭环。投资阶段精准把握机遇，建设阶段确保高质量，运营阶段提升效率与收益，退出阶段借助公募REITs回笼资金，支持新一轮发展。这有助于集团实现资产良性循环与可持续发展，提升竞争力与抗风险能力。
政策层面也为上海地产集团商业证券化助力。1月13日，上海发布政策支持消费基础设施发行REITs，为集团商业证券化产品落地提供有力支撑与良好环境。消费基础设施发行REITs可盘活存量资产、促进消费升级与城市经济发展，集团丰富的消费基础设施资源将借此加速商业证券化进程。
旧改深耕：勇担更新使命，雕琢城市新貌
上海地产的证券化布局，始终与城市更新业务深度绑定。作为上海市属城市保障类国有企业集团，上海地产集团的政府功能类板块业务，主要包括长江三角洲区域一体化建设、城市更新建设、旧区及城中村改造、长租房运营和建设、保障房建设运营管理、黄浦江两岸岸线综合开发和管理、大众养老、生态环境建设等。
上海地产集团也定位于打造“上海最重要的城市更新主体”，目前该公司的城市更新板块主要包括重点区域的城市更新建设、城中村改造、中心城区旧区改造、历史风貌区保护等。自2019年起，其全面参与上海成片旧改项目的推进，至2022年全面完成22个项目的改造，承担了全市成片旧改总量近60%任务。
在2022年后，上海地产集团也参与了黄浦外滩第二立面更新，这是《上海市城市更新条例》施行后的全市首个区域更新试点；同时快速启动虹口区瑞康里上海首个共生式更新试点；成功实施徐汇东安新村、长桥新村两个旧城区改建项目。
不同于传统开发逻辑，上海地产集团在城更项目中注重资产质量培育。其与闵行区政府合作的颛桥“城中村”项目，为全市首个含农业用地的城更项目，以“四分城、六分田”格局打造复合型都市生态休闲走廊。目前1400余套动迁安置房已交付，1700余套商品房获“大零号湾”科创人才及高校教师青睐，农业主题公园等配套业态逐步成型，预计2026年整体落地。这类兼具民生、生态价值与可持续运营能力的项目，未来有望纳入证券化资产池，成为城更资产证券化优质标的。
项目处置：优化结构赋能，反哺城市更新
在当下城市发展的宏大叙事中，项目处置已成为上海地产集团优化资产结构、反哺城市更新的关键战略手段。面对复杂多变的市场环境与城市发展需求，上海地产集团创新性地采用“协议出让+产权转让+联合开发”的组合策略，将原本高门槛的土地资源巧妙转化为可控释放的资产包，为城市发展注入源源不断的活力。
2025年上半年，上海地产集团在土地市场成绩斐然。半年内，凭借协议出让斩获16宗上海核心地段土地，总金额达到588.5亿元。这些“黄金区域”地块，凸显了集团强大的资源整合与市场洞察能力，为城市更新筑牢根基。而在获取这些高能级地块后，如何转化为城市更新动力是核心挑战，该公司通常会通过产权交易或股权转让方式对部分地块进行后续转让，实现优化配置资源。
例如，2025年，上海地产摘得定海社区风貌旧改地块，此后通过产权交易所转让给中建系旗下中建壹品；除此之外，徐汇新长桥旧改地块由招商蛇口接盘开发，华润置地通过收购上海地产旗下地块重返上海核心市场。保利发展也于同年6月与上海地产集团签署战略合作，双方将依托北外滩、新江湾等重点项目，深化城市更新领域合作。
上海地产集团通过项目处置，实现了资产结构的优化升级，将有限的资源集中投入到更具战略意义与发展潜力的项目中。同时，通过与各大企业的合作，将社会资本与专业力量引入城市更新领域，形成了政府引导、市场运作、多方参与的良好格局。
城市更新基金：多元聚力，REITs 助力新程
当下城市更新与金融创新深度融合，上海地产集团不断深化探索，上海城市更新基金的成立与运作是关键一步。
2021年6月，为吸引社会力量参与旧改、加快资金平衡、推进城市更新发展，上海城市更新基金成立。该基金由上海地产集团联合多家企业共同打造，总规模约800亿元，采用母子架构，母基金480亿元，子基金合计320亿元。母基金对单只子基金出资60%，区属平台公司配资40%。中保投资以权益工具形式出资200亿元入股上海地产集团，用于多个旧改项目，且明确“旧改项目盈亏由上海地产集团兜底”，降低险资参与风险；建筑央企参与配资，通过“投资换工程”实现双重回报。
不过，上海模式运行中存在参与主体单一、资金效率待提升、产业链招商不足等问题，需针对性优化。而引入不动产投资信托基金（REITs）有望为该模式注入新活力。
REITs作为一种创新金融工具，能将稳定现金流的不动产资产证券化，吸引更广泛投资者参与，丰富参与主体，打破单一局面。一方面，REITs可提升资金效率。通过发行REITs，能将成熟旧改项目资产打包上市，提前回收资金，加速新项目推进，提高资金使用效率。另一方面，REITs对产业链招商有促进作用。以REITs构建的金融生态，能吸引金融机构、专业团队及上下游企业参与，促使优质管理团队入驻，吸引服务企业参与，形成完整产业链生态，弥补产业链招商短板。
合理引入运用REITs，或成推动上海城市更新模式创新发展的关键，上海地产集团也将借此持续探索，实现自身与城市发展的良性互动。而政策的赋能，更是为集团在城市更新和证券化领域的进一步发展注入了强大动力。
政策赋能：REITs浪潮下，全周期资管闭环可期
上海地产集团将城市更新作为战略核心支点，通过资产培育与项目处置优化资金周转效率，并积极探索证券化路径实现价值有效退出。在行业深度调整期，集团持续发挥资源整合的关键作用，实现发展与效益的动态平衡。政策突破为其注入强劲动能，特别是在REITs创新领域，上海地产集团迎来了历史性发展机遇。
自2020年4月我国公募REITs启动试点以来，资产类型不断丰富，从传统基础设施逐步拓展至保障性租赁住房等民生领域。随着城镇化进程迈入存量提质阶段，城市更新已成为推动高质量发展的核心驱动力，城投公司业务转型迎来关键窗口期。为破解城市更新项目的投融资难题、激活存量资产价值，我国构建了多元化投融资体系，其中REITs作为创新金融工具，为城市更新提供了市场化退出路径，成为形成投融资闭环的关键支撑。
政策层面持续释放利好，2024年下半年以来形成密集支持态势：2024年7月，国务院明确支持符合条件的城市更新项目发行REITs；2025年5月，相关意见进一步强调推动项目落地实施；同年12月，国家发改委将“城市更新设施”列为独立资产类别，标志着项目与REITs的对接机制进入规范化阶段。对上海地产集团而言，政策红利直接推动其商业REITs加速落地。以颛桥“城中村”改造项目为例，该项目既符合城市更新设施定义，又具备稳定现金流特征，可通过REITs实现资产价值最大化。
从租赁住房REIT的运营扩募、商业证券化布局，到旧改项目的深耕、项目处置优化后的反哺，再到政策助力下城市更新REITs的光明前景与无限可能，上海地产集团步步为营、稳扎稳打。
如今，中国不动产投资信托基金（C-REIT）已正式迈入“基础设施+商业不动产”的全品类发展新时代，商业REITs常态化发行及更多城市更新项目达到可发行REITs的成熟条件，上海地产集团将构建起“投资-建设-运营-退出”的全周期资产管理闭环，这不仅将加速存量资产盘活，形成良性循环，推动企业向全生命周期运营转型，为地方国企盘活存量资产、服务城市发展战略提供可复制的创新范式。
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