2月22日，摩根士丹利发布报告，下调冠君产业信托的目标价至1.8港元，并维持“减持”评级。
报告指出，由于冠君产业信托的经营开支及财务成本上升，公司去年每基金单位分派(DPU)按年跌14%至0.17港元，较该行预期低出4%。派息比率维持90%。
该行提及，冠君的花园道三号写字楼现收租金按年跌8%至每方呎92港元，而朗豪坊则保持稳定。该行认为，冠君的利息支出尚未见顶，公司今年到期债务达52亿港元。
此外，大摩称冠君产业信托每单位分派结构性下跌，该行对其今明两年的每基金单位分派预测下调13%及19%，并预期今年每基金单位分派按年跌7%，为连续第五年下滑，主要受累于写字楼前景疲弱和利息支出上升的影响。因此，对冠君目标价由2.4港元下调至1.8港元，维持“减持”评级。
2月21日，冠军产业信托发布2023年度全年业绩。
冠君产业信托拥有及投资于提供租金收入的写字楼及零售物业。信托主要投资位于优越地点的甲级商用物业。
其现时拥有花园道三号和朗豪坊两幢香港地标级物业，并以合资股权形式拥有位于伦敦市中心的66 Shoe Lane，总楼面面积约300万平方呎，让投资者可直接投资于优质甲级写字楼及零售物业。
截至2023年12月31日止年度，冠君产业信托租金收益总额23.12亿港元，同比减少2%；物业收益净额19.46亿港元，同比减少4.2%；可分派收入11.22亿港元，同比减少13.6%；每基金单位分派0.1683港元。
于2023年12月31日，冠君产业信托物业组合总值629.5亿港元，同比降低1%，主要因为租值估算下跌；资产负债比率为22.8%，同比增加0.3%。
受惠于零售销售大幅回升，朗豪坊商场取得稳健表现。但是，商场租金收益升幅不足以抵销写字楼物业组合续租租金下跌的影响，致使信托的租金收益温和下跌2.0%至23.12亿港元(2022年：23.59亿港元)。
信托的物业净开支增加11.5%至3.66亿港元(2022年：3.28亿港元)，主要因为楼宇管理净开支、其他经营开支、以及租金佣金因租户流转增加上升。信托的物业收益净额下跌4.2%至19.46亿港元(2022年：20.31亿港元)。应占合营公司业绩取得6900万港元亏损(2022年：亏损4300万港元)，主要因为信托持有27%少数权益的伦敦66 Shoe Lane物业重估减值。
最重要的是，高息环境令利息开支上升，信托的现金融资成本于期内因平均香港银行同业拆息上升而增至5.90亿港元(2022年：4.18亿港元)，纵然银行利息收益亦因此增加，并带动其他收益增至5100万港元(2022年：2600万港元)。冠君产业信托于2023年签订了合共28.50亿元的信贷为再融资作准备。于2023年12月31日，固定利率债务比例处于54.5%的均衡水平(2022年12月31日：75.0%)。
管理层表示，总括来说，2024年的整体复苏之路恐怕崎岖不平。本信托的租金收益和每基金单位分派预料会继续面临下行风险。预期中的减息行动或可在一定程度上减轻压力。在充满挑战的市况下，我们会继续致力优化物业组合的租金收益及管理风险。
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