不到五年不良率飙升10倍：产业园区正从资本赌场到企业坟场-文轩财经丨商业智库指数

作者：贺沛（知名园区界专家）

产业园区作为推动地方经济发展、促进产业集聚的重要平台，曾一度被视为经济发展的新引擎。然而，随着市场环境的不断变化和政策导向的调整，一些产业园区逐渐陷入了发展困境。

在一些产业园区，资本的过度投机行为导致园区内企业良莠不齐，部分企业通过包装和炒作获取资金，而非依靠真正的技术创新和市场竞争。这种投机行为不仅扭曲了市场信号，还加剧了园区的经济泡沫。

许多产业园区在规划和发展上缺乏特色，导致产业同质化竞争严重。这不仅限制了园区的差异化发展，还降低了园区的整体竞争力。部分产业园区过于依赖传统制造业，缺乏高新技术产业和现代服务业的支撑。同时，园区内的创新激励机制不完善，导致企业创新动力不足，难以形成持续的发展动力。

那些曾经挂着"国家级""省级"金字招牌的产业园区，正在上演集体塌方。据权威数据表明，某东部沿海城市的产业地产空置率已突破45%，而在五年前，这里的厂房租金还要靠"关系"才能抢到。更触目惊心的是，某中部省份的产业园区库存去化周期达到惊人的11.7年——这意味着即便现在停止新建，现有存量也要消化超过十年。

政策催生的畸形繁荣时间倒回2015年，某南方城市打出的"零地价招商"政策犹如一针兴奋剂。开发商们算着一笔简单粗暴的账：政府白送土地，银行配套贷款，建好厂房转租就能躺着赚钱。高峰时期，该市同时在建27个产业园区，规划面积相当于3个澳门。这种疯狂在2020年达到顶点，这种"自租自用"的游戏，本质上是把银行信贷资金通过虚假租赁转化为企业现金流。

商业地产的剧本重演熟悉的味道正在蔓延。产业园区招商中心里，销售们说着和十年前商业地产如出一辙的话术："我们和政府签了对赌协议""五年后租金翻倍""上市公司优先入驻"。在某新一线城市，连烂尾商业综合体的开发商都转型做起了科技产业园，把原来的商场隔间改称"智慧办公空间"。

随着国家对环保和可持续发展的日益重视，一些高污染、高能耗的产业园区面临严峻的资源环境约束。这迫使园区必须转变发展方式，寻求绿色、低碳的发展路径。产业园区应加大对高新技术产业的支持力度，鼓励企业加大研发投入，推动产学研合作，形成创新驱动的发展模式。同时，建立完善的创新激励机制，激发企业的创新活力。产业园区应根据自身特色和资源优势，优化产业结构，形成差异化发展格局。通过引进和培育新兴产业，推动传统产业转型升级，提升园区的整体竞争力。

数据撕开了华丽外衣。2024年产业地产平均租金回报率跌破2.7%，比商业地产崩盘前的3.8%还要惨淡。更可怕的是，某机构调研显示，32%的园区存在"阴阳合同"——给企业看的租金是28元/㎡/月，实际入账价格不到15元。这种饮鸩止渴的降价，让整个行业陷入"谁先涨价谁先死"的囚徒困境。

产业地产的金融化操作比商业地产更隐蔽。某开发商发明的"租金收益权质押融资"，把未来十年租金打包成理财产品，年化收益敢标8.5%。投资人不知道的是，这些厂房的实际出租率不足四成。当2024年某信托爆雷，底层资产是三个空置率超70%的产业园。

有的园区五年间四易其主，地价从30万/亩炒到220万/亩，每次转手都伴随着更夸张的产业规划：从食品加工园变成生物医药港，再包装成元宇宙创新基地。如今上除了杂草丛生的水泥桩，只剩褪色的"国际领先产业集群"广告牌。

政府应加强对产业园区的政策引导和支持，制定更加科学合理的产业发展规划。同时，完善园区的基础设施建设，提高园区的吸引力和承载力。产业园区应积极响应国家环保政策，推动绿色发展。通过加强环保监管、推广清洁能源、实施循环经济等措施，降低园区的资源消耗和环境污染。产业园区应加强与国内外其他园区的交流合作，构建开放合作的平台。通过共享资源、互学互鉴，推动园区在更高层次上实现协同发展。

产业园区贷款不良率从2021年的1.8%飙升至现在的17.3%。更可怕的是抵押物估值泡沫，评估公司内部文件显示，他们接到的"特殊需求"中，要求将空置厂房按满租状态估值的占63%。这场击鼓传花的游戏正在反噬实体经济。从资本赌场到企业坟场，国内产业园区面临的困境不容忽视。

不到五年不良率飙升10倍：产业园区正从资本赌场到企业坟场

分享到微信朋友圈

发布评论

评论

最新文章

上市成了绿茶餐厅的照妖镜？

截至目前已提供资金超118.52亿元，万科成了深铁的拖油瓶？

水井坊发布2024年ESG报告：以全价值链低碳转型

航天航空板块大爆发，指数大涨近6%！机构：行业景气复苏可期

保时捷一季度销售利润同比降逾四成

蓝光前任副董事长张巧龙带着四川联投又杀回成都地产了

5930.3亿元一季度成都GDP增长6.0%

遇见小面港股IPO：激进扩张后业绩翻倍，直营模式下只赚“辛苦钱”

资金链出问题？华夏幸福所持49.9亿股权被冻结