10月20日，万科集团举行2023年年度媒体交流会，董事会主席郁亮针对当前房地产行业形势、以及万科自身发展发表相关言论。
首先，对于大家最为关心的房地产行业发展问题，万科董事会主席郁亮认为，目前市场情绪比较悲观，是因为可能受到一些舆论如“供给过剩论”、“政策没用论”的影响。
郁亮称，之所以有“供给过剩论”的说法，是因为主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。
另一方面，他提到，目前住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。客户对居住需求增多、类型也更多元化，但针对新需求的市场供应是不充分的。“住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来。”
对于政策是否有用？他认为，政策不是万能的，但不是无用的。他呼吁，未来可以在供给端发力，如在高库存城市放缓或暂停土地供应、调整闲置商办资源去匹配适合市场当下欢迎的内容。
对于行业未来发展，郁亮用十个字总结——“短期有压力，长期有信心。”
2021年，郁亮曾在集团业务交流会上对行业提出“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会”十六字。今天再次谈及，他认为“行业阵痛”比预想中更长、更痛，目前还没结束，无论民营还是国有企业都很不容易。
他也认为，行业现在处于跑马拉松“撞墙”的阶段，他举例称：“不少人会在30公里以后开始撞墙了，会跑不动了，身体原来是消耗糖，以糖转换能量，30公里之后体内的糖基本消耗完了，开始燃烧脂肪释放能力让你往前跑。但燃烧脂肪的启动，有一个转化过程，人体需要5-10分钟左右转换时间，那一段是最痛苦的，因为糖能量不够了，脂肪还没起来，熬过去又能跑下去。”
放到经济来看，现在叫新旧动能转换阶段，国家经济要转换新的发展动能。“在新旧动能转化阶段，只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。”郁亮进一步解释。
对万科而言，郁亮称，万科与客户、城市同步发展，就有生意做。在产品和服务上追求极致。为此，万科选择了开发经营服务并重的战略，培养出赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的能力。
对此，他提到，长租公寓是不动产业务中最难赚钱的业务之一，万科通过建立一整套成熟打法，长短租结合、个人客户与企业客户结合，不断降低引流成本和提高运营效率，才终于实现了利润回正。
郁亮进一步表示，万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的环节打通，万科就有望真正从开发商转变为不动产商。
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