通缩来袭，楼市向儫而生？-文轩财经丨商业智库指数

昨天，国家统计局公布了4月CPI与PPI数据，不少人心头咯噔了一下——当前经济比咱们想象的还要秋？！

CPI(居民消费价格指数)，PPI（工业生产者价格指数），是两大用来衡量经济景气程度的关键指标。4月，两大指标双双呈非常明显的下滑趋势——CPI为0.1，离通缩门槛一步之遥。而PPI为3.6%，是2020年6月以来的最低水平。

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这一次，通缩的幽灵在我国经济的上空徘回。尽管还离严格意义上的通缩指标有一点距离，但市场各方都开始有了心理预期——在经历过中国经济高速增长几十年之后，早已习惯了通胀的我们，需要为通缩时期的到来做好准备。

和“通胀”相比，“通缩”更为恐怖，不要以为物价和资产价格降低会让我们的钱更值钱，它往往会和经济萧条挂钩——经济发展放缓、市场需求不足，导致生产过剩、企业裁员倒闭、失业人口增加，在通缩时期，我们可能连躺平也是一种奢望。

按理讲，2023年其实利好甚多。一方面，疫情管控放开了，人可以自由流动了，节假日能放肆出游了。另一方面，货币政策更宽松了，放水力度也在加大,仅一季度就新增15万亿M2，达到了2022年的一半，同比增速一度创下近7年来的新高。这么多的钱砸进池子里，为何没有搅动起一池春水？

我们整理了各路专家、大V的分析，大致原因有三——

首先，我国经济这近几年高速发展的同时，负债规模也越来越大，2021年达到了336万亿元人民币。这导致了一个问题，虽然印钞机在不停地开动，但放水出来的钱很多都被用来“借新还旧”偿还债务了，很多资金只在金融机构内部空转，并没有进入市场流通。

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其次，货币放水的逻辑不是雨露均沾。国家不可能把15万亿人民币直接发放给每个人、每个家庭，只能通过银行或其它金融手段分配资金流向。而我们知道，按市场规律，资源或资金的分配总是遵循“马太效应”、“二八定律”，这决定了不同领域、不同市场主体、不同的人主体得到资金支持是不平衡的。

第三，由于当下国际环境的不确定性很大，全球经济都遭遇问题，欧美经济体在滞胀，和我们在疑似“通缩”，全球经济衰退的阴云挥之不去。这让老百姓对经济发展的信心不足，调低预期放缓消费，特别是大宗消费品的消费。有数据显示：2023年，汽车、手机等已出现明显的放缓趋势。

在通缩的门槛上，楼市的表现如何？

实际上，今年2、3月份，在政策松绑的刺激下，楼市已呈现出比较明显复苏势头，特别是二手房市场表现很是抢镜，住房消费成为消费市场回暖的主要证据之一。但4月份数据出来后，除成都、北京、深圳、西安等少数城市外，30个重点城市有25个城市新房成交量环比出现下滑，整体成交量环比跌幅达到27%，回落明显。

可以说，CPI和PPI的双双下滑会延缓楼市复苏的步伐。而房地产行业的复苏放缓，也可能导致这两个指标、特别是PPI的进一步探底。

有一种观点是，在当下无论是楼市还是其它行业，我国经济正在面临K型复苏。

明显的例子是：这两年全球经济增速放缓，手机、汽车行业内卷激烈销售遇阻，但奢侈品市场却十分火爆，路易威登的总裁借此力压马斯克登顶全球首富。

在楼市中，这种现象同样明显，从成都到杭州，从深圳到上海，高端住宅，尤其是儫宅销势尤其火爆，不断出现开盘即罄的高端爆品楼盘。相比之下，刚需楼市的回暖势头并没有那么明显。

其原因在于，买刚需盘的人和儫宅盘的人有着完全不同的消费逻辑。刚需项目的目标人群是一般老百姓。而对于老百姓而言，它们的买房选择决定于它们工资收入的变化。在经济不景气，失业风险增加、收入前景不确定的时候，他们更愿意持有现金，以抵抗未来风险。

而对买高端楼盘、儫宅项目的人来说，他们买房子的选择取决于融资的难易程度——我们不要以为买儫宅的人都用的是闲钱，据我们观察：高净值人群买房更善于使用杠杆，要么做资产抵押，要么做其它金融手段，能花银行的钱就不用自己的。而目前货币政策宽松，银行利率处于历史低位，正是他们优化置产配置的好机会。

正因如此，全国各城楼市都基本上形成一种趋势，开发商们都在高端项目、儫宅项目上聚焦，刚需楼盘比例越来越低。有一种说法是：当前市场中，开发商正准备舍弃刚需市场。

从这个角度看，2023年我们仍将看到这样的一种现象：高端楼盘比普通项目更能卖得风声水起。因为，在经济放缓的背景下，高净值人群比一般老百姓更愿意消费住房。

通缩来袭，楼市向儫而生？