1月25日的资本市场无疑令人振奋。当天A股开盘后持续走高，截至收市，沪深两市成交额突破8000亿元，其中，沪市成交额3954亿元，深市成交额4046亿元。一扫前几日重挫的阴霾。
在一众拉涨的板块中，地产股无疑最为受关注。当天地产股集体走强，光大嘉宝、京能置业、新黄浦、中华企业等纷纷涨停。港股同样不示弱，其中富力地产、远洋集团一度大涨16%。
房地产融资松绑是本轮地产股“沸腾”的直接利好刺激。前日（1月24日），央行联合金监局出台了《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，明确2024年，经营性物业贷能够偿还房企及集团控股公司存量债务（包括公开市场债券）。
同时搭配而来的，还有降准及“定向降息”：央行将于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元；央行于1月25日分别下调支农再贷款、支小再贷款和再贴现利率各0.25个百分点，持续推动社会综合融资成本稳中有降。
尽管具体成效仍有待观察，但至少在改善房企流动性吃紧等方面起到一定的积极作用，也进一步提振了市场信心。
缓解资金压力的“及时雨”？
业界普遍将本次出台的《通知》，视为继《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》之后，一个“实打实”的政策突破。
1月25日消息，金融监管总局近期将召开相关工作部署会，要求银行尽快行动起来，在城市人民政府牵头协调下，与住建部门一起因城施策用好政策根据下，更加精准支持房地产项目合理融资需求。
本次《通知》最大的亮点，无疑是在经营性物业贷的资金用途上拓宽至“还债”——经营性物业贷可用于偿还房企及集团控股公司存量债务（包括公开市场债券）。而不再仅限于之前的项目级建设。市场人士认为，这相当于变相在一个细分领域以经营性物业抵押为基础的流动资金性质的贷款。
不仅如此，根据《通知》，贷款额度可以达到承贷物业评估值的70%，这必然对当前改善房地产企业的流动性发挥重要作用。
销售不振，融资渠道不畅，叠加偿债高峰，是房企近年资金链压力大增的核心原因。过往，房企主要通过债务融资来增加流动性，但随着相关融资管理规定的落实，房企难以通过借债扩大经营规模，且需要依靠销售回款来完成债务偿还，直接影响房企外部现金流和经营决策。
随着房企违约事件陆续发生，市场信心下滑导致销售急挫，尽管房企积极推动债务重组，但偿债压力依然庞大。
为解决房企融资端难题，自2022年11月“三支箭”以来，针对房企现金流改善的措施持续落地。2023年10月末，中央金融工作会议更提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。
从目前来看，已有部分成果显现。在2023年，房地产行业也结束了两年的净偿还，重现净融资。
其中，在信贷方面，截至2023年三季度末，房地产开发贷余额13.17万亿，同比增加4%，占金融机构各项贷款余额5.61%；债券融资方面，2023年中债增和地方国资支持房企发债融资规模合计约200亿元，龙湖集团、新城控股、美的集团、碧桂园等民企获增信发债规模在15亿元以上。
另外，股权融资方面，截至今年1月，已有招商蛇口、华发股份、陆家嘴、福星股份等四家上市房企在A股完成股权融资，共募资301亿元，另有5家房企股权融资方案已获证监会批复。
尽管本次《通知》中再次明令强调经营性物业贷款不得用于购地、新建项目或其他限制性领域，但仅就经营性物业贷用途的拓宽至还债而言，也为房企改善现金流打开了新的路径。尤其在当前房地产市场调整期，无疑为企业带来了资金的"及时雨"。
值得注意的是，经营性物业贷如今已相当成熟，不仅在支撑商业资产运营、盘活商业资产等方面发挥重要作用，也为金融机构带来长期而稳定的收益。但在过往发展过程中，也存在一些突出问题，如贷款资金挪用于房地产开发、资产价值虚高等。
后续如何更好地对经营性物业贷的落地进行监管以及风险管控，仍有待顶层制度的进一步完善。
现金流改善仍靠销售
尽管市场普遍认为经营性物业贷的“松绑”，有助房企流动性压力的释放，但亦有声音指出，该项政策对于资金链紧绷的房企作用有限。
同时，《通知》亦明确，“经营性物业贷款支持的物业类型，是指企业法人持有的已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产。包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。”
物业类型和范围与目前各家银行通行的规定基本相符，需要注意的是文旅地产项目被特别提出，这方面银行介入的项目并不多。
此外，商业营业用房的规模仅占房屋新开工面积总数的10%。因此，投放流动性的规模可能相对较小。业内判断，对房企的刺激作用可能不及预期。
招商证券认为，《通知》更有利于“非展期组（公开市场）” 且具有较多经营性物业及较强运营能力的房企，或将有助于他们在销售回款承压的情况下缓释筹资端压力，巩固永续经营假设预期。
瑞银亦在新一期报告中指出，该政策对拥有大量商业地产资产的民营开发商，如对龙湖集团、新城发展而言是利好消息。
该行指出，截至2023年6月末，龙湖拥有价值1930亿人民币的投资物业。假设按揭成数提高20个百分点，意味着经营贷款额度增加386亿人民币，相当于其2024至2025年公共债券到期日的1.5倍，以及其现有有息债务的19%，因此增强其在2024至2025年偿还公共债券的能力。
此外，中国海外发展、华润置地的经营性物业规模占比亦相当可观。截至2023年6月末，中国海外发展、华润置地的投资性房地产资产占总资产的比例分别为21.14%、21.01%。
摩根大通则认为，该政策支持开发商流动性并降低违约风险的合理举措，但仅惠及少数内房，因为措施只能帮助拥有大量未抵押投资物业且未处于困境的开发商，例如华润置地、中国海外发展、龙湖集团和新城发展。摩根大通特别提出，措施仍未解决销售疲弱的核心问题。
国金证券地产首席分析师杜昊旻亦指出，经营性物业贷政策虽能在短期改善房企的资金状况，但金融机构放款仍需看项目和房企资质，部分民营房企融资或仍需担保增信，同时房企持续经营现金流的改善关键还是在于销售的企稳。
不过，市场认为，央行同时释放的降准的宽松信号，尤其有助于各地银行扎实落实降低首付和房贷利率的操作，这对于2024年购房需求的提振具有积极作用。
此外，目前来看，经营性物业贷在各银行的规模并不大，但仍需警惕可能带来的地产链外溢风险。
以中行为例，截止2023年底，经营性物业贷款1500亿，占总的贷款余额不到1%；平安银行2022年的经营性物业贷占比略高，但和并购贷款合计占贷款余额亦仅为2%。
分析人士指出，新办法让地产商能借新还旧，这对被拖欠资金的市场主体而言是个好消息，但对银行系统可能会带来一定风险。此外，考虑到有部分商业产生正现金流的能力较弱，因此，对商业地产进行价值评估过程的公正性，是该设计是否能较好阻碍风险传导的关键。
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