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伙同睿星收购上海商厦,建信长租赛道布局加速

伙同睿星收购上海商厦,建信长租赛道布局加速

对建信而言,依靠资金和资源优势,做大租赁市场的供给和资产包并非难事,唯一的难点,在于如何具体有效运营。

建信在长租领域的布局仍不断加快。

日前,上海建信住房服务有限责任公司因以3.7亿元“高价”收购烂尾了六年的上海轻工国际大厦,而再度成为市场的焦点。

消息指,建信拟在收购完成之后,把这栋写字楼改建成长租公寓,重新推向市场。

高价收购“老破小”两大疑点

自切换长租赛道以来,建信不断在市场上物色合适的项目收购机会,上海轻工国际大厦是建信最新洽谈的收购标的。

该项目位于上海虹口区四平路198号,用途为办公与商业,总建筑面积16390平方米。尽管坐落于人流量较为密集的瑞虹商圈,且是在传统住宅区内,但已空置超过六年。期间,该项目就一直在寻找买家,市场叫价约为4亿元。

此次建信出价3.7亿元,虽然较项目标价要略低,但考虑到该项目商业部分年限到2037年就将结束,目前年限仅剩余13年,这也令市场对建信此次收购多少有些摸不着头脑。

同样让市场更为费解的,是建信对合作伙伴的选择。据称,两个潜在的合作伙伴中,一家外资机构对大厦的报价要比另一家国资机构更高些,两份报价均已被大厦业主接受,且国资机构跟建信有着多年的合作关系,但最终建信依然选择与外资机构合作,以一个略高二三千万元的报价收购标的大厦。

不过,随着此次交易的细节逐步披露,这两大疑点似乎也得到了很好的解释。

据披露,上海轻工国际大厦剩余年限13年的部分,仅为裙楼,该部分占整体面积的比例不大。其他适用于发展长租公寓的部分,剩余年限仍有30年左右。因此,无论是长期持有运营,还是发行REITs回笼资金,在年限方面都不会构成问题。

另外,建信此次收购上海轻工国际大厦的外资合作机构是睿星资本Greystar。由于睿星资本此前就已经与大厦业主签订了排他协议,若第三方想要介入大厦的收购,就必须先于睿星资本协商。可以说,

建信想要收购上海轻工国际大厦,与睿星资本合作是一个必选项,而非二选一。

不过,与睿星资本合作,本身就是建信进一步拓展长租领域的不错选择。

睿星资本是全球租赁住房的投资管理、开发设计和运营管理的大型机构,管理着355亿 美元的资产组合。

2016年睿星资本进入中国市场,2019年在中国联合设立了第一支投资基金,专注于投资、开发、改造位于中国一、二线城市的长租公寓资产,并成功收购上海长宁区及静安区两处资产,打造租赁社区品牌“驻在LIV’N”,2020年底已开业。

在此次上海轻工国际大厦的合作中,据称建信主要负责出资,后续则由外睿星资本进行委托管理。

高歌猛进拓展长租领域

经此收购,建信在长租领域的储备项目又多了一个。

近年,建信在租房租赁领域频频发力,类似上海轻工国际大厦这类商办物业等“非改住”项目,是建信当前主攻的资产收购目标,储备项目资产规模超过100亿元。

在长租领域,建信可以称得上是位“老玩家”。当前,建信在全国主要大中城市,开展住房租赁综合服务平台经营、存房业务、租赁资产管理等业务。

截至2023年6月末,建信住房管理房源16.5万间;开业运营“CCB建融家园”长租社区272个,“CCB建融家园”平台个人用户超4700万户。

为了进一步推动资产盘活,早在2022年底,300亿元建信住房租赁基金成立,用于收购房企自持住宅、商办物业、低成本租赁用地项目等存量资产并改造为租赁住房。待项目成熟稳定后,通过REITs或国家政策许可的市场化转让方式退出。

这也意味着,建信“住房租赁”战略已构建集股权投资、融资支持、管理运营、REITs上市为一体的“投、融、管、退”完整服务闭环。

此后,建信住房租赁基金迅速展开市场拓展行动。公开资料显示,截至2023年6月末,建信住房租赁基金已累计出资48.88亿元,并与经营主体共同设立多只地方子基金。其中,与万科联合创立的“建万住房租赁投资基金”, 规模高达100亿元,将用于投资收购房企存量长租公寓资产。

据了解,建信住房租赁基金与万科合作的首批项目,为位于北京上海成都和武汉等地6个已运营的万科泊寓项目,合作资金规模约24亿元。

2023年3月,建信住房租赁基金也迎来了首次公开收购,以1.31亿元从景瑞控股手中购入位于上海市徐汇区的悦樘公寓,总建筑面积为3360.77平方米。

仅成立半年多时间,建信住房租赁基金已累计签约项目20个,并在长三角、珠三角、京津冀、成渝城市群的多个核心城市落地。项目若全部投运,可向市场提供长租公寓约1.45万套。

该基金投资标的种类丰富,既有市场化长租房也有保障性租赁住房,基本覆盖了住房租赁资产的各种类型,且将持续推进与北京、重庆、南京、广州等多地主体合作,快速落地子基金。

与此同时,建信还在积极布局保租房REITs领域。去年10月,建信作为原始权益人,以其在北京上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs。三个保租房项目来源于建信住房、建信住房租赁基金以市场化方式盘活的存量资产。目前该公募REITs已获受理。

对建信而言,依靠资金和资源优势,做大租赁市场的供给和资产包并非难事,唯一的难点,在于如何具体有效运营。

长租公寓赛道热度正酣,面对竞争趋向激烈的市场环境,建信多数采取“抱团模式”,通过联合拥有精细化运营能力的市场化企业,实现资管分离。

据了解,在建信合作的“朋友圈”中,不乏万科、绿地、新城控股、朗诗寓、中骏方隅、乐乎公寓、安歆集团等在具备较强运营能力的品牌。

因此,在此次对上海轻工国际大厦的收购中,与经验丰富的睿星资本成为合作伙伴,对建信深化长租领域的投资、管理、运营都大有裨益。


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