提出申请半个月后，1月12日，中国奥园财务顾问消息，纽约法院已给予中国奥园美国破产法第15章认可令，“公司可以继续重整旗鼓，不用担心有人试图在美国法院提起诉讼了”，毕马威国际的重整与重组业务全球主管Patrick Cowley表示。
中国奥园并不是个例，此前，融创中国也取得了美国法院认证后顺利完成了所有境外债务重组的手续，中国恒大、佳兆业集团、当代置业、荣盛发展等多家房企均在美元债重组过程中获得了美国法院确认申请认证。
获得美国破产保护令，好处在于暂时缓解企业压力，虽然，至今尚无相关房企完全走出低谷，但也给奥园带来了一线希望的曙光。
01
奥园债务重组取得实质性进展
2023年12月21日，有市场消息称，中国奥园根据美国《破产法》第15章在纽约法院申请破产保护。
对此，中国政法大学教授李曙光认为，其实质是寻求美国法院对美元债务重组协议安排程序的认可和效力上的保护，确保其在美国境外进行债务重组时，不会在美国被债权人起诉或被申请执行在美资产。
早在2023年11月29日，中国奥园公告披露其境外重组方案顺利已经在香港等地的计划债权人会议上获得投票通过。公司计划发行新的融资工具对原有约61亿美元境外债务进行置换。中国奥园也在11月表示，已取得足够债权人支持批准其境外债务重组计划。
直到今年1月12日，中国奥园公告称，公司的境外债重组计划已获得开曼群岛法院、英属维尔京群岛法院及香港法院批准。
根据此前1月10日中国奥园股东特别代表大会的表决结果，公司已通过了发行强制可转换债等相关议案。
根据此次获批生效的境外债重组方案，奥园将发行新的融资工具对原有约61亿美元的境外债务进行置换，包括4只共计23亿美元的新债务工具，以及14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。
在重组后的8年时间内，奥园预计将减少境外债务支付压力本息49亿美元。同时，此番债务重组落地后，未来两三年内，奥园在境外公开市场无刚性还债压力，可以将有限的现金资源聚焦保交付、保兑付、保经营重点工作中。
境内债部分，截止2023年9月，奥园存续的12只境内标准化公开债务产品已全部通过整体展期，期限3年。至此，奥园的境内债务重组都已完成，成为少数完成相关债务重组的大型房企之一。
自2021年下半年以来，已有超50家上市房企启动债务重组，据不完全统计，目前完成仅有融创、富力、华夏幸福等房企。
中国奥园此次化解债务工作取得了实质性的进展，为后续经营发展赢得了时间，同时对于广州等地的房企具有示范性意义。
02
曾经的“粤港澳四小龙”之一
近年受深陷债务危机
奥园是一家老牌房企，大本营位于广东，中国内地房地产企业前30强之一。
2019年，中国奥园以1180.6亿元的销售额首次跻身千亿房企阵营，也成为中国房企30强，一度拥有中国奥园、奥园健康和奥园美谷三家上市公司，曾于2019年与佳兆业、龙光、合景泰富并称为“粤港澳四小龙”。
“高周转”的经营模式陷入危机
因为奥园高速扩张的过程中，实力没有跟上野心，积累了诸多问题。例如，其发展十分依赖外部融资，且高利率的非标融资占比较高，隐形负债问题突出。2020年踩错行业节奏后，土储又难以形成高质量现金回流。
奥园产生严重资金问题的2020年，投资活动现金净流出425亿元，融资活动现金净流入476亿元，这两个指标的规模，在前50强房企中均排名第二。
到2021上半年，前50房企中，有18家融资活动现金为净流出，奥园净流出122亿元，排名第六，仅高于阳光城（-129亿元）、富力地产（-188亿元）、蓝光发展（-233亿元）、绿地控股（-370亿元）和中国恒大（-374亿元）。
随着限制银行业金融机构涉房贷款的“两道红线”发布，房企融资来源进一步收紧。
奥园和很多房企一样，无法延续借新还旧的套路，更需倚重真实的经营活动。但奥园自身的造血能力相对较弱。
惠誉在2020年10月的一份报告中曾指出，奥园的业务对低线城市渗透较高，且与相同评级的房企相比，商业地产业务比重较大，更易受到行业下行风险的影响。资料显示，2020年，奥园商业地产产品占可售资源的23%。而与住宅地产相比，商业地产的去化率更低，也更容易受经济周期的影响。
彼时，惠誉给奥园的评级为BB，与旭辉、龙光相同。奥园的合同销售平均售价约为每平方米10,022元人民币，低于同级房企13,500元~17,000元人民币的水平。
2021年11月，中国曝出经营困境，随即启动了全面债务重组，并通过出售资产、项目战略合作、引入战略投资者等方式进行自救，最终仍暴雷。
其实，在确定无法归还美元债之前，奥园挣扎了两个月。其间，三大评级机构不断下调其信用评级，各种负面消息与自救行动相互交织。但最终，两笔本金合计6.88亿美元的离岸债务到期，成为压垮骆驼的最后一根稻草。
“倘若地产市场没有瞬间入冬，奥园的问题也会逐渐暴露。只是过程会更加温和、隐蔽。”有业内人士分析认为。
资不抵债
2023年7月3日，停牌一年多的奥园，接连发布了5份重要公告，分别是迟到的两年来的三份财报、一则复牌进展消息，以及一份境外债重组方案，披露了奥园近年真实的财务情况。
从财报中可以看到，2021年、2022年，中国奥园分别亏损354.88亿元、84.96亿元，两年共亏损440亿。
亏损的原因之一是销售数据的跳水，奥园在2020年的销售额有1330亿，2021年也还有1210亿，到2022年，就只剩202亿。
而截至2022年底，奥园境外计息负债总额为428.18亿；境内计息负债总额为662.32亿，境内外计息负债共1090亿。
从千亿房企，到千亿债务，两年时间，沧海桑田。
另外，根据2023年中期业绩报告，公司资产总额约2218.21亿元，负债总额约2423.53亿元，已经资不抵债。
疫情冲击、政策调控、市场下行、资金链断裂。多种不利因素叠加，让奥园的财报看起来，透露着一些悲壮的意味。
成都公司在新房&土地市场均沉寂
公开资料显示，近三年成都奥园并无拿地动作，在交付方面有所活跃，2023年8月31日-9月3日，奥园川渝区域成都奥园棠玥府822户交付，交付面积超7.7万平方米。作为政府及集团“保交楼”重点项目，棠玥府项目团队前期面临历史遗留诸多挑战和困难，在集团、区域团队的统筹协作下，棠玥府项目团队攻克万难，争取专项纾困资金突破资金压力。
｜图源：奥园官网
目前，成都奥园仍有超5个项目在售，房小团信息显示，奥园项目销售几乎陷于停滞，奥园麓语ONE2021年首开，随后曾推售，目前剩余169套新房；奥园锦官芳华2021年首开，随后再未推售，目前剩余152套房源。
业绩方面也跳水，未进入四川克而瑞的2023年成都房企流量榜TOP50，成交金额门槛为中洲控股创造的17.7亿元。
03
是否能够起死回生？
虽然债务上得以喘息，但是经营上，中国奥园这匹“黑马”还显得较为虚弱。半年报显示，2023年上半年，中国奥园实现总收入约109亿元，同比上升25.1%，但是股东应占亏损约为29亿元。
关于2024年经营情况，中指研究院认为，中性假设下，2024年全国商品房销售面积下降约5%，若城中村改造加快推进，销售有望实现微增；开工、投资下行态势难改，摆在奥园面前的路仍很困难。
｜数据来源：中指研究院测算
交付方面，此前中国奥园披露的数据显示，2023年中国奥园实现约3.54万套房源交付，交付面积约413万平方米，交付总量超2022年全年。
半年报显示，2023年上半年，中国奥园实现物业合同销售额约75亿元，合同销售面积约82万平方米。
中国奥园工作人员表示，目前的市场行情之下，也的确存在购房者信心不足等方面的困难。不过，中国奥园每个月的销售额也能达到将近10亿元。
同时，值得关注的是，近期，房企融资“三支箭”再次被监管部门提及。2023年11月17日，央行等三部门联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。
同时，出险房企融资的“闸门”，似乎正在被开启。公开报道显示，监管机构正起草一份房企融资“白名单”，有50家国有及民营房企被列入其中。另外，2023年11月29日消息，交易商协会日前组织商业银行、证券公司等单位座谈，要求推动加强民营企业金融服务，促进金融与房地产良性循环，做好融资平台债务风险化解工作。
“风口”之下，征信得到修复的中国奥园融资问题能否得到解决？中国奥园工作人员表示，希望国家的相关融资支持政策能够尽早落地，中国奥园在积极争取加入“白名单”，希望能够争取到一些“活钱”。
“广州政府正在帮我们去协调银行的渠道，以解决目前的流动性资金方面的困难，我们也在积极配合。相信本次境外债重组成功后，银行能够更加积极地和我们进行沟通。”中国奥园的工作人员表示。
04
专家观点
严跃进
易居研究院研究总监
中国奥园增加了行业信心
中国奥园此次化解债务工作取得了实质性的推进，中国奥园境外债重组方案的通过为解决债务问题和后续企业经营发展赢得了时间。
从区域上看，中国奥园属于广东省内首个全面成功化解债务风险的房企，对于粤系房企而言具有非常大的启发。近年来，部分广东省内民营房企面临较大的化债压力，且涉及的企业数量相对较多，此次中国奥园的债务化解工作，于其他粤系房企有非常好的启发作用，增加了行业信心。
发布评论
评论