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保利登顶背后的增长烦恼

保利登顶背后的增长烦恼

对比2022年,保利发展2023年全年业绩略有下降,同比下降7.67%,甚至较惠誉此前本已悲观的5%预计降幅,还扩大了2.67个百分点——第一房企也难逃增长挑战。

楼市深度盘整,给了保利发展实现反超的机会。仅两年时间,保利发展即达成了“进三争一”的目标。

最新数据披露,保利发展2023年全年销售4222.37亿元,如愿顺利摘冠,并与排名第二的万科距离拉大至461亿元(万科2023销售3761.2亿元),成为唯一一家销售破4千亿元的房企。

然而,占据行业第一的保利发展,或许也并非一路高歌猛进。

对比2022年,保利发展2023年全年业绩略有下降,同比下降7.67%,甚至较惠誉此前本已悲观的5%预计降幅,还扩大了2.67个百分点——第一房企也难逃增长挑战。

以价换量对冲行业趋势

尽管销售总额同比有所下降,但已是在当前楼市形势下,这个行业新龙头尽最大努力加速去化的难得结果。

为了加快去化,在2023年,保利发展最先从管理上动刀。针对各个地区公司,要专门考核存量项目去化指标,存量项目去化完成率每低1个百分点,高管的绩效对应扣除0.5分,按照保利往年的管理办法,如果高管连续两年分数低于80分,或当年分数低于70分,相应会处以调离、降职、减薪等处罚。

此外,保利发展不惜“以价换量”,以确保销售端的优势。年内,关于保利打折促销的新闻不绝于耳,此前12月,苏州一项目更因为连续降价引发购房者不满。

不过,这些措施并不足以让保利发展完全逆势而行,尤其自2023年下半年以来,保利发展月度销售业绩更呈持续下降趋势,到10月、11月、12月,单月销售金额增速分别为-23.0%、-15.6%、-60.2%,单月销售面积增速分别为-31.3%、-29.6%、-62.2%。其中12月仅销售227.33亿元,为全年月度销售最低点。

销售承压的同时,一系列促进去化的积极措施,也令保利的毛利受损面扩大。

其实早在2022年,保利发展的营收、归母净利润就已双双同比大幅下降,归母净利润的跌幅更超3成,几乎是过去十年里出现过的最大跌幅。

而在2023年,保利发展全年签约均价降至约17696元/平方米,2022年为20931元/平方米。签约均价的进一步下滑,或将影响今明两年的结算利润。

截至2023年三季度的利润表,已经对此有所反映。2023年三季度,保利发展实现营收555.28亿元,同比增21.63%,但归母净利润10.70亿元,同比下降52.84%。

毛利率方面,2023年三季度单季,保利发展毛利率同比大幅下降7.3个百分点至14.7%;前三季度毛利率同比下降5.1个百分点至19.4%。保利发展的销售净利也理所应当地同步下行。Wind数据显示,2019年至2023年前三季度,保利发展的销售净利率分别为15.70%、15.61%、14.03%、12.08%、8.79%。

展望2024,国泰君安日前发布研报表示,开发商新房销售的压力依然较大,尤其当下面临二手房供应的增加和房价回归理性,房企销售依然承压。

聚焦核心区域逆周期拿地

虽然在销售端承受不小的压力,但保利发展2023年在土地市场上的表现,可谓活跃。

据统计,保利发展2023年新增项目103个,权益拿地金额达到1359亿元,相较2022年激进不少。数据显示,2022年同期,保利发展新拓项目91个、权益拿地金额1082亿元。

其中仅2023年12月,保利发展就获得20个新项目,总斥资约274.26亿元,新增面积达269.32万平方米,覆盖成都、南京、广州、东莞、合肥、西安、武汉等13个城市。

从项目获取城市来看,保利发展仍坚持“核心城市”的拿地战略。仅2023年前三季度,保利发展在38个核心城市拓展金额占比达99%,其中一、二线城市拿地金额占比达83%、长三角与粤港澳大湾区占比分别为43%和32%。

这一布局能有效降低市场调整带来的周期性风险,但是也令保利发展的土地获取成本进一步提升。

数据显示,2020年至2022年,保利发展的土地成本分别为650.69亿元、836.71亿元、1014.63亿元,分别同比增长20.79%、28.59%、21.26%;新增土储楼面价分别为7388元、6821元和1.53万元。

银河证券此前曾就此指出,土地成本连年增长,销售均价和结算单价增长却不明显,两者之间不断缩小的“剪刀差”将使得保利发展毛利率持续承压。

当然,这种土地成本的增长,主要由于所购地块的区位能级提升。实际上,由于土地市场近年的降温,保利发展新增的土储还是有着不错的性价比。如1月6日公布的新增土储中,北京朝阳区海棠街地块的楼面地价51858元/平方米,北京顺义区右堤路地块楼面地价18524元/平方米。

在大部分同行冷对土拍市场的情况下,保利发展大量吸纳高能级区位的优质地块,相关的价值将在未来几年逐步兑现。

市场信心仍待修复

大型央企,保利发展无疑是当前财务最为稳健的房企之一。但随着市场对房企债务情况愈发敏感,保利发展的偏高负债率也受到了关注。

为此,2023年保利发展持续进行降负债,截至三季度末,保利发展资产负债率为76.76%,较上年度末下降1.35个百分点。

据银河证券研报数据,截至2023年9月,该公司货币资金余额1426.72亿元,现金短债比为2.08,较去年同期提高0.14;剔除合同负债后的资产负债率为66.30%,较去年同期下降1.43个百分点;净负债率为61.42%,较去年同期下降11.6个百分点。

然而,惠誉此前指出,由于下滑的销售和回款或将影响保利发展的现金流入,从而影响其降负债的进程,从中期来看保利发展的杠杆率或持续高于45%。

此外,保利发展的短期偿债压力也在加大。截至2023年9月30日,保利发展短期借款为52.47亿元,同比大幅增长313.41%。

投资者的担忧直接反映在了股价上。

自2023年9月开始,保利发展股价一路下行。三季报发布后的首个交易日即2023年10月30日,保利发展股价盘中出现异动,大幅下跌3.03%,最低点触及10.70元/股,这已创下两年以来新低。

不过这仍未结束,此后保利发展的股价持续下探,截至2024年1月5日收盘,保利发展报9.17元/股,总市值1097.69亿元。

保利发展不得不启动“护盘”计划。

2023年12月,保利发展发布A股回购方案与实控人增持计划。保利发展本次回购资金总额将不低于10亿元(含)但不超过20亿元(含),回购价格不超过15.19元/股。公司拟以自有资金通过集中竞价交易方式回购公司A股股份。

实控人增持计划显示,保利发展实际控制人保利集团有计划在未来12个月内,通过集中竞价交易方式增持公司A股股份,增持金额不低于2.5亿元,但不超过5亿元,增持价格不超过15.19元/股,资金来源为保利集团自有或自筹资金。

截至2023年12月22日,实控人保利集团根据增持计划已累计增持公司A股股份1004.46万股,占总股本的0.08%,累计增持金额为人民币1亿元。

截至2023年12月29日,保利发展通过集中竞价交易方式已累计回购股份2518.66万股,占总股本的比例为0.21%,回购成交的最高价为10.20元/股,最低价为9.84元/股,支付的资金总额为2.52亿元。

伴随着股份回购、实控人增持,保利发展还向董监高、控股股东、实控人、持股5%以上的股东发出问询函,问询未来3个月、未来6个月是否存在减持计划。

随后,公司收到了上述各方的“不减持”回复,尤其是收到持股5%以上的第二大股东泰康人寿回复。这家险资表示,暂无在未来3个月、未来6个月通过集中竞价交易减持公司股份计划。

不过,1月5日保利发展收市价还是下探到9.17元/股,较其新公布的回购成交的最低价,还要低6.8%。想要彻底挽回投资者的信心,保利发展任重道远。

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