先受益再“付款”，越秀房托与广州国金未了情-文轩财经丨商业智库指数

2023年的最后一天，越秀房托完成了一项基金增发。是次增发，与11年前对地标项目广州国际金融中心的那笔重大资产收购相关。

根据越秀房托公告，于2023年12月31日，按每个基金单位3.861652港元的价格向大股东越秀地产发行2200万个基金单位，以部分支付2012年投资广州国际金融中心的尚未支付代价。

本次发行后，越秀房托基金单位总数由约48.94亿个增至49.16亿个，越秀地产及其一致行动人士持有的基金单位总数比例由约42.87%增至约43.12%。

双赢交易的经典案例

是次增发价格根据11年前订立协议时厘定，尽管由于市场变化而显得远高于当前越秀房托1.23港元/股的股价，但收购广州国金的交易这些年来早已为越秀地产、越秀房托带来经济、声誉、战略等方面的巨大收益。

时间拨回11年前，2012年10月，越秀房托完成上市以来最重要的资产收购，以134.4亿元的代价将广州国金收入囊中。

根据当时的债项协议，转让代价结余约29.33亿港元将由越秀房托向越秀地产发行递延基金单位的形式支付。该部分递延基金单位将按照每个基金单位4.00港元的最初价格，自2016年12月31日起于每年12月31日发行。

2022年1月26日，越秀房托因完成供股，因此同步将递延基金单位发行价调整至每个基金单位3.861652 港元。随后于2022年12月31日，越秀房托按每单位约3.86港元发行7500万基金单位。

随着本次2200万递延基金的发行，越秀房托的转让代价结余将减少至8.99亿港元。

从29.33亿港元降至8.99亿港元，越秀房托花了整整7年时间。若按最新每年2200万递延基金的发行速度，越秀房托至少还得花近10年时间，才能完成所有递延基金的转换。而在本次公告中，越秀房托也表示，最早也需在2026年12月31日前才能全数完成。

如此“付款期限优惠条件”，除了交易双方有着同门之谊外，也因为要促成这笔本不满足REITs收购条件的交易，确实需要互相让步。

彼时，广州国金仍处于培育期，写字楼出租率仅50%，无法满足REIT收购标的须90%出租率的要求。

事实上，当时有意尽快、尽量盘活旗下持有型物业的越秀地产所作出的让步，并不止接受递延基金冲抵收购款项，越秀地产还每年向越秀房托提供现金补贴，以弥补国金培育期间的收益不足。

于是，越秀地产在不失去招牌项目广州国金控制权的前提下，成功减债45亿元，以及带来现金约40亿元。更重要的是，进一步与房托平台互通，为旗下大量持有型物业的退出变现提供了便捷渠道。

对越秀房托而言，更是一笔名副其实的“蛇吞象”交易。在收购广州国金之前，越秀房托的总资产规模仅为64亿元，市值仅42.2亿元。其中包括白马大厦（估值36.51亿元）、财富广场（估值7.5亿元）、城建大厦（估值6.12亿元）、维多利广场（估值7.47亿元）和新都会大厦（估值7.12亿元）。

而彼时，广州国金的估值已逾百亿。随着广州国金的注入，越秀房托的总资产规模迅速膨胀至200亿元，一举成为全球市值排名前列的不动产信托基金之一。同时，成功将中国最具地标意义的写字楼之一纳入旗下的物业组合，奠定了越秀房托在REITs中的龙头地位。

资产规模的极大扩容，也让越秀房托在债务融资上限、增发基金单位等方面成功突破瓶颈，为平台的成长性注入动能。

事实证明，自注入以来，广州国金就一直是越秀房托最核心的资产，是其收益的主要贡献者。截至2023年中期，越秀房托实现总经营收入约10.61亿元，同比增加12.4%。其广州国金对收入贡献占比就达到约47.4%。

虽然在2023年，由于写字楼市场承压，广州国金的经营也遇到不少的挑战。根据2023年中报显示，广州国金写字楼部分的出租率同比下降6.9%至83.3%，影响了广州国金写字楼部分的收益同比降9%至2.15亿元。

不过，由于期间酒店及服务式公寓等表现抢眼，不仅抵消了写字楼收益下滑带来的负面影响，还进一步提升了广州国金的估值。

2023年中报显示，报告期内，广州国金酒店部分收益为1.98亿元，同比大增69.8%；服务式公寓收益为0.57亿元，同比增18.4%；零售商场亦录得5.1%的同比增幅，达到0.33亿元。

公开资料显示，2023年上半年，广州国金的四季酒店和雅诗阁服务公寓平均房价依次为2202元/间/晚和1101元/间/晚，分别同比上涨41.3%和10.7%，均已超2019年同期水平。

酒店与服务式公寓收益上涨与当期进行的促销举措不无关系。据了解，广州四季酒店推出“四季童趣假日”，入驻即可享受四季放映室、四季电玩室、厨师烹饪课等体验；广州国际金融中心雅诗阁服务公寓也限时推出暑期促销计划，积极抓住旅游热潮带来的业绩增量。

截至2023年6月末，广州国金的估值为188.51亿元，同比增长0.7%。

随着近年广州多栋高端写字楼的落成，市场竞争的日益加剧，进一步提升经营水平仍然是广州国金的首要命题。

据称，为了提升写字楼出租率，广州国金引进高端专业服务业及金融业名企，并主动挽留优质租户续租，平均续租期4年，续租租金提升2.7%，重点租户续租率达100%。

此外，位于广州国金裙楼北翼的高端商场“广州IFC国金天地”则持续引入国内外的人气品牌，进一步丰富服务矩阵。另据悉，广州IFC国金天地已于2023年启动调改方案，今年开始升级改造，2026年正式完成。