碧桂园服务即将陷入“无利润区”黑洞。
12月18日，碧桂园服务公告披露，预计公司2023年的净利润将减少约32亿元至41亿元，皆因确认关联方贸易应收款减值拨备和商誉及其他无形资产减值。
更为严重的是，碧桂园服务仍存在减值拨备扩大风险。摩根士丹利同日报告指出，估计碧桂园服务未来数年仍有约67亿元商誉及第三方贷款潜在做出减值计提。这亦意味着，碧桂园服务的利润窟窿或将变得更大。
减值拨备扩大难见曙光
就碧桂园服务上半年业绩来看，整体收入表现尚算稳健，期内营业收入207.33亿元，同比增3.4%；毛利约为51.58亿元；公司股东应占核心净利润约为26.15亿元。
由于母公司碧桂园在今年下半年正式陷入流动性危机，这是否对碧桂园服务下半年业绩造成一定影响尚未知，但倘若2023年整体业绩增速不高，再加上净利持续大额减少，碧桂园服务或将面临无利润的尴尬局面。
仅今年碧桂园服务减值情况来看，当中就母公司碧桂园所欠贸易应收账款所进行的大额计提占了大部分，约为18亿元至23亿元。
碧桂园服务对此解释称，主要由于房地产市场供求关系发生重大变化，碧桂园正面临阶段性流动性压力。因此出于谨慎性原则，对相关贸易应收款项计提大额的减值拨备。
据中报数据显示，截至2023年6月末，碧桂园服务来自于关联方的贸易应收款为23.01亿元，较上年同期的17.31亿元增加32.9%；来自第三方的贸易应收款为160.91亿元，较去年同期的142.25亿元增加13.12%。
碧桂园服务管理层此前在业绩会上曾表示，“会依法依规去处理，保护自身的合法权益，也不会无限的（做）无法收费又来提供服务”，以及“调整其他的合作方式，必要的时候甚至会适当的缩减一些不必要的关联交易服务。”
碧桂园服务在最新公告中指出，年内关联方业务规模相比2022年有所下降，将尽最大努力持续推进各类贸易应收款回款措施的落实。
此外，碧桂园服务就公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿元至18亿元。主要由于过往年度收并购的部分附属公司拓展业务及增值业务未能如预期开展，有部分存量业务进行调整，从而导致收入及利润下降。同时，部分客户回款周期变长导致现金流不理想。
事实上，碧桂园服务去年净利润腰斩的其中一个重要原因，就是因为此前并购积累的商誉及无形资产计提减值，该部分金额达到17.7亿。数据显示，碧桂园服务2022年全年净利润为22.61亿元，同比减少48%。
从数据来看，显然碧桂园服务的并购标的所带来的负面影响仍未减少。
“仍然看不到隧道尽头的曙光（如商誉减损将会增加多少）。” 摩根士丹利在报告中直言，预料相关商誉余额仍然很大，最终需要在随后的几年中完成。
摩根大通更表示，碧桂园服务上述减值计提反映了来自碧桂园应收账款的78%至100%以及约29%的较高风险商誉因素，预料碧桂园服务未来数年还有约67亿商誉及第三方贷款潜在需减值计提。
尽管碧桂园服务一再强调，上述贸易应收款减值拨备及商誉及其他无形资产减值不会对公司营运产生任何现金流量影响。“目前，本集团营运资金充足，业务持续稳定运营，上述事件目前不会影响集团的正常经营。”但市场的信心已进一步被击穿。截止当天收市，碧桂园服务每股跌0.81，跌幅约11.71%，报收6.110港元/股。
瑞银更称，预计碧桂园服务今年股息或削减至零，减值占净利预测75%至96%。摩根士丹利则表示，碧桂园服务暂停股份回购，相信公司可以通过稳定的现金流来派发股息，提高股东回报。该行维持对碧桂园服务的“减持”投资评级和目标价6.04元。
碧桂园系集体“入冬”
市场认为，母公司碧桂园出险，也意味着欠的钱“要不回来”，这亦是碧桂园服务在2023年财报处理上集中将相关欠款大幅计提减值的核心原因。
碧桂园服务不是孤例。由于销售遇冷，大量开发商未售空置房交付，导致物业费欠费增加，以及关联方和第三方延迟付款，进而也就变成了物业公司的大额应收账款。
只是不知道，碧桂园的危机，接下来还将对碧桂园服务造成多长时间的持续性拖累。
如今的“碧桂园系”已然集体“入冬”。
眼下，自顾不暇的碧桂园，正积极寻求整体重组方案以全面解决境外债务风险。
Wind数据显示，碧桂园存续的公开美元债共有15只，本金约93亿美元。今年内暂无美元债本金到期。但2024年1月、4月分别有10亿美元、5亿美元到期。
市场表示，如果上述境外债务全部参与重组，碧桂园将创下房地产行业规模第二大的境外债重组案例，仅次于融创中国。
不过，重组方案从制定、协商到落地，同样是一场持久的战争。在方案敲定之前，如何争取“活下来”也是一道难题。即将到期的10亿元美元债也必然进一步压垮碧桂园。
销售疲软、融资不畅，始终是房企们当前面临的最大的坎。数据显示，今年前11个月，碧桂园实现权益销售金额约1674亿元。在楼市尚待复苏之际，该业绩看似尚可，但实际上，碧桂园的单月销售已出现断崖式下滑趋势。
从8月正式“爆雷”开始，碧桂园的月均销售均未过百亿。8-11月单月销售分别为79.8亿元、61.7亿元、63.1亿元、61.1亿元。尽管近期楼市利好政策频频出台，但能否有助于碧桂园业绩提振仍未得知，毕竟市场对于出险房企的信心已丢失。
“家族肯定会砸锅卖铁支持公司的，公司会努力成为出险企业尽快恢复的一个样板。” 碧桂园董事局主席杨惠妍日前进一步公开表态。此后，碧桂园开始一系列大刀阔斧的改革，以昭示“积极自救”的决心。
12月13日，公司执行董事杨惠妍、莫斌、杨子莹，非执行董事陈翀等四人年薪同步调整为12万元，此前四人的年薪分别为37万元、300万元、200万元和37万元。
据称，近两年，碧桂园已对高管薪酬进行多次调整，至2023年高管薪酬较2021年下降86%，当中包括公司总部副总裁、职能中心总经理及以上高管、区域总裁。同时，取消所有高管配车、高管体检报销、高管免费食堂等待遇。此外，全集团行政费用开销均按归零原则，非必要不支出，刚性支出通过整合集约等方式尽量缩减，2023年比2021年大幅降低近60%。
近期，碧桂园还对组织架构进行了调整，合并14个区域公司为7个新区域。
杨惠妍透露，未来12个月，碧桂园交付挑战会进入深水区，2024年公司交付量预计超过40万套，数量仍然庞大。今年前11个月，碧桂园已累计交付房屋超50万套，累计交付面积6043万平方米，涉及31个省份，240个城市。
同时，碧桂园正在尽力避免债务违约。 就在12月13日，碧桂园将所持的珠海万达商管1.79%股权，作价约30.69亿元出售予万达，相关款项将用于境外重组。同日，碧桂园旗下债券“22碧地02”和“22碧地03”利息顺利支付。
近期，碧桂园已多次转让旗下地产公司股权，包括十堰市房县碧桂园房地产开发有限公司、保定碧清房屋置业有限公司、保定碧清房地产开发有限公司、秦皇岛碧绣房地产开发有限公司等，以进一步减少支出，缓解资金压力。
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