日元走软加之宽松的货币政策，大量房地产投资资金正在涌入日本。
就在近日，黑石就从高盛集团手中成功以80亿日元（约5400万美元）收购日本Moxy Kyoto Nijo酒店。在这两年里，黑石已为其日本投资组合增添了至少12家酒店。
此外，凯德、GIC、Invesco Real Estate等也不断在日本寻找投资的机会。
根据仲量联行近期发布的数据显示，今年上半年，全球房地产投资额同比下降54%至2,760亿美元，然而，同期日本房产投资额增长52%至2.1473万亿日元。
“日本是一个’非常便宜’的市场，未来有机会获得更高回报，并且仍有很多潜在的增长机会。”GIC首席投资官钟哲雄曾表示。
而在外资眼中，复苏中的中国不动产市场，又属于什么等级的投资标的？
日本成全球投资香饽饽
日本长租公寓资产是全球投资者最喜爱的投资类别之一。仅在今年上半年，同样来自新加坡的凯德投资及辉盛国际管理就进一步加注大阪长租公寓，共收购了七个长租公寓资产，其中凯德就占了6个，总代价为1亿4140万新元。
Invesco Real Estate（景顺房地产）是这轮日本长租投资热潮中的新贵。就在前不久，其联合日本房地产投资公司Alyssa Partners以300亿日元（2.03亿美元）的总代价，完成了对15套日本长租公寓的组合投资，这也是Invesco Real Estate首次投资日本长租公寓。
据悉，该15套长租公寓总面积约42,200平方米（454,237平方英尺），主要分布在东京、大阪、名古屋和福冈等城市，共计1258套房。且均为新落成项目，建成不足一年，并几乎全部出租。
根据JLL调查显示，今年前9月，日本长租公寓投资年均增长12%，达到50亿美元。投资目标也主要集中在东京、大阪和名古屋等大都市地区。
抵抗市场下行的稳定性与可观的回报是投资者热衷投资长租公寓的核心原因。根据全球长租公寓租金回报率排行榜显示，日本大阪的租金回报率5.91%，排名世界第二；东京5.76%，排名第四。
而在全球投资者当中，新加坡或成为今年以来日本房地产投资的主要来源。
根据房地产咨询公司莱坊的报告显示，截至今年8月底，新加坡已为日本房地产领域注入近30亿美元（约41亿新元）资金。物流、酒店、数据中心等资产是新加坡投资机构的主要投资方向。
其中，投资于工业地产的金额达到16亿8000万美元，占比达到56%。其中，GIC于今年4月斥资逾8亿美元从黑石处收购的日本六个物流资产，是当中最大笔交易。此后，GIC亦在7月再度出手，收购了大和房屋工业公司的一处物流资产。
丰树工业信托也同样参与了日本物流地产投资，其于今年3月以6亿5270万新元收购了日本六处物流资产。
除了黑石，新加坡投资者对日本酒店也展现出同样浓厚的兴趣。根据莱坊数据，截至8月底，新加坡投资者对日本酒店资产的投资额达到9亿4200万美元，远超2022年全年的8亿9800万美元。就在8月，城市发展就以7850万新元收购了大阪心斋桥定制酒店。
日本投资者四处出击
海外资金频繁加码日本市场，但日本投资者却正花费20多年来最多的资金去英美等地购置房地产。
根据MSCI Real Assets最新数据，2023年至今，在全球商业地产交易中，来自日本的资金已达到74亿美元，是过去15年年均水平的三倍多。自上世纪80年代末以来，已甚少见到日本投资者如此大规模的海外房地产支出。
MSCI数据显示，在全球范围内，日本是今年部署到房地产领域的第五大境外资本来源国，而其在2022年仅位居第16位。在最活跃的前五个国家中，日本是唯一一个出现增长的国家。美国、加拿大等其它国家则大幅削减了购买量。
其中，日本电信运营商KDDI Corp.于年内斥资13.5亿加元（约合9.96亿美元）收购了多伦多市中心的一个数据中心建筑群。这也成为今年全球商业地产市场上最大手笔的交易之一。
三井不动产（Mitsui Fudosan Co.）旗下的一家合资企业，斥资3.15亿英镑（合3.98亿美元）收购了伦敦圣保罗大教堂附近的一栋办公楼；三菱地产公司（Mitsubishi Estate Co.）牵头的一只基金，则以7.79亿澳元（合5.13亿美元）在澳洲悉尼购买了一座商业大楼。此外，日本政府养老投资基金（GPIF）等养老基金也在今年增加了投资总额。
戴德梁行指出，全球金融危机之后，中国投资者曾大举收购了从豪华酒店到写字楼的美国资产。现在，日本投资者可能会成为潜在的接盘者。
复苏中的中国市场
全球资本正在快速流动，除了日本等海外国家，正在复苏的中国市场也不容忽视。目前，国际资本巨头正在对其资产进行重新配置，寻找 “涌入”中国市场的机会。
与往年不同，外资在中国经营性房产的并购目标，不再集中在商业地产、写字楼等传统物业。中指研究院的数据显示，外资今年更青睐于长租公寓、物流地产等新兴物业。今年5月，辉盛国际与铁狮门宣布，向华润置地收购深润大厦项目的长租公寓部分。该长租公寓项目将使用辉盛国际品牌，并由辉盛国际管理，通过翻新和改建提供325个单元公寓，计划于2024年第四季度完工开业。
新加坡房地产投资管理公司SilkRoad Property Partners则重点投资社区商业项目，在上海收购多个社区购物中心，并于2023年上半年在深圳以15.4亿元买入深南万科里。
凯德集团也于今年2月宣布，设立凯德中国特殊机会伙伴计划（简称“CCOP计划”），总承诺股本11亿新元，投资于中国的特殊机会项目，既包括办公楼、购物中心等传统物业，也包括物流地产、工业地产等新兴物业。
这与投资者看好中国经济有关。德意志银行集团中国区首席经济学家熊奕在近期发布的第三季度中国经济表现研究报告中表示，德意志银行预计2023年中国经济将同比增长5.2%，受零售消费改善及财政支出增加的利好，预计第四季度经济将同比增长5.3%。相关人士指出，中国经济长期增长潜力不可忽视，随着政策对创新、基础设施发展等方面的重视，当地的数据中心、物流和多户住宅等商业房地产展现出一定的投资前景。
除此之外，外资企业今年在核心城市的优质住宅土地，以及大型房企证券票据上也都是动作频频，比如接受出险房企手中的合作项目，“此时入手，可以用更合理价格抄底优质项目”，业内人士表示。今年9月，恒基兆业就接受了旭辉在广州的旧村改造项目。在资本市场，摩根大通就连续增持了包括万科、碧桂园、旭辉等大型房企的股票。
可见，在全球配置的资金眼中，正从底部走出来的中国市场依然有着巨大的吸引力，投资方式或需调整，但落子中国肯定是不变的方向。
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