11月20日，合肥迎来取消限价后的第二次土拍，溢价竞拍热情依旧。
当天，除了2宗地延期出让，共有4宗土地顺利成交，其中三宗为涉宅用地，1宗为商业用地，总成交额31.95亿元。值得注意的是，三宗宅地均溢价成交，最高溢价率近20%。竞拍者中，除了合肥本土企业，更不乏保利、龙湖、招商等大牌房企的身影。
合肥土拍现复苏信号
在此轮拍卖中，涉宅用地的成交额占总额95%以上。3宗涉宅地块分别位于经开区、瑶海区以及庐阳区，总用地面积17.03万平方米，总建筑面积约42.9万平方米，总成交额31.78亿元。
具体来看，关注度最高的经开区地块，位于明珠广场板块，面积95.79亩，其中居住76.78亩，商业19.01亩，居住容积率居住≤2.2。共有安徽天阜、皖投、招商、中海、安徽置地等房企报名参与，最终，由安徽皖投置业以总价16.08亿元竞得，溢价率19.72%。
另一宗瑶海区地块同样也是高溢价成交。该地块面积70.72亩，其中居住62.62亩；幼儿园8.1亩，居住容积率≤1.8。有安徽天阜、皖投、保利、龙湖、南通好瑞房产等房企报名参与，最终，南通好瑞房产以总价7.1万元竞得该地块，溢价率17.76%。
相对而言，庐阳区地块的竞争并不激烈，该地块位于庐阳区北一环路以北、亳州路以西，面积88.91亩，最终，由合肥市庐阳区城市更新建设有限公司以8.6亿元竞得，溢价率0.09%。
结合此前合肥市取消限价后的首次土拍来看，虽然本轮土拍热情有所下降，但合肥土地市场整体的复苏已现苗头。
11月2日，合肥市成功出让5宗市区地块，成交总额共76.66亿元，其中两宗地块溢价超30%。
其中，滨科城地块吸引了保利、华润、中海安徽高速等11家房企参与报名，最终被安徽高速以单价2876万元/亩，总计33.88亿元，44.89%的超高溢价率竞得，同时该地块也打破了合肥土拍地块单价、楼面价的最高纪录。
另一处包河区BH202310号地块同样吸引了保利、城建、安徽置地等10家房企参与报名，最终被安徽置地以总价26亿元竞得、楼面价16706元/平方米、溢价率33.95%获得。
保利千亿拿地
有意思的是，在最近的两轮土拍中，保利发展均有积极参与，虽未有土地落袋，但也展现出足够的积极性，在合肥逆势扩张信号明显。
自今年开始，保利频频在合肥物色新项目，今年年中，保利发展以总价4.43亿元、楼面价8208元/平方米，0.2%的溢价率竞得了合肥市肥西县FX202312号地块。
截止10月末，保利发展年内在合肥市的新增项目面积已超20万平方米。
市场认为，保利在合肥如此积极抢地，更偏向于补仓，随着楼市逐步回温，去化提速，保利也需要适时储备“粮仓”。
公开信息显示，今年以来，保利在合肥当地的项目销售表现不俗，招商保利臻悦、保利中交越秀天珺、保利和光熙悦和保利珺悦等均是热销代表项目。另据第三方统计数据显示，今年前十月，保利发展在合肥的销售金额153.93亿元，销售面积75.43万㎡，销售套数6383套，位居前列。
事实上，为了支撑公司新一轮扩张发展，今年以来，保利发展亦四处“攻城夺地”。最新数据披露，截至今年10月底，保利发展新拓展面积742万平方米，拓展金额高达1189亿元。
据了解，前三季度，保利在38个核心城市拓展金额占比达99%，同比增加9%，其中在一、二线城市拿地金额占比达83%、长三角与粤港澳大湾区占比分别为43%和32%，拿地TOP5城市广州、南京、北京、佛山与苏州合计金额占比为63%。
然而，随着在核心城市拿地力度加大，保利发展的土地成本也在快速上升，并进一步压缩了利润空间。
据保利发展管理层透露，当前公司整体拿地的毛利率在24%-25%之间，10月份在上海和深圳拿地的毛利率有所下滑，基本在15%左右。按照立项标准测算，截至2023年上半年，开发拿地的销售周转时间在5.7-5.8个月。
多家券商不约而同地指出，未来随着高地价项目的陆续入市，保利发展的毛利率表现仍将承压。市场推测，这或是保利在合肥最终放弃高溢价拿地的主要原因之一。
在逐渐热起来的土地市场下，通过收并购获取项目或许是防止利润进一步下滑的有效方式之一。保利发展管理层日前表示，公司还在积极寻求项目层面收并购机会。当下，保利发展不简单追求收并购的金额或数量目标，而是要从补充优质资源储备的角度开展项目投资。
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