近期，土地市场又开始活跃起来，不过已鲜少出现民营房企的身影。龙湖算是少数仍保持活跃的民营房企代表之一。
11月15日，龙湖在成都、贵阳各下一子，总斥资约25亿元。金额不算高，但其积极扩张的举动，分外受市场关注。仅今年前10月，龙湖已斥资207.8亿元，在全国一二线城市拿地26宗。
在一片爆雷声中，龙湖仍能稳定保持其扩张节奏，实属难能可贵。但在评级机构看来，龙湖首要是解决销售与融资难题，并下调了龙湖的投资评级且展望负面。究竟龙湖此时逆市拿地是机遇，还是陷阱？
出手好时机？
受整体大环境影响，龙湖今年以来的销售表现同样承压。截至10月末，龙湖累计销售额1516.7亿元，同比减少8.51%，对应合同销售面积910.3万平方米。
但从单月数据来看，龙湖销售业绩正逐步回升，仅10月，龙湖合同销售额为140.5亿元，权益合同销售额为93.4亿元，环比增长2.4%，已连续三个月实现正增长。
在整体楼市成交仍走弱的情况下，龙湖不降反升，与其项目集中布局于一二线高能级城市不无关系。
中报披露，截至6月末，龙湖土地储备合计达5489万平方米，权益面积为3816万平方米，87%的货值集中在高能级城市和价值区域。因而，龙湖今年拓展的区域亦主要集中于深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市。
市场人士指出，近期各大城市密集出台了多轮利好政策，如松绑限购、下调首付比例等，相信随着政策逐步发酵，对提振市场将产生一定的积极作用。随着后续市场需求的释放，龙湖若要想争夺更多市场份额，也必然促使其在货量储备上表现更为努力。“当前土地市场仍处于低位水平，是个出手的好机会。”分析人士称。
而稳定且安全的资金链，则成为龙湖在土地市场上积极开拓的重要底气。
中报显示，截至上半年末，龙湖在手现金724亿元，有息负债总额2070亿元，一年内到期债务为人民币370.4亿元，占总债务比例为17.9%。
今年五月以来，龙湖已持续提前偿还于2024年1月到期的153亿港币银团贷款，目前仅剩40亿港币待偿，并计划在年内全部提前偿还剩余部分，届时龙湖将无境外贷款在2024到期，至2027年前已无到期美元债。
此外，截至6月末，龙湖经营性物业贷余额约400亿元，未来预计可新增超500亿元，足以应对其有限的再融资需求。
惠誉认为，龙湖谨慎的流动性管理原则，以及通过再融资或提前偿还到期债务，维持较低的短期偿债需求，能够缓解其再融资压力。
另一方面，被龙湖视为“稳压器”的商业投资、长租公寓业务，也展现较好的增长势头，同样可为龙湖带来足够的资金收入支持，并有助于龙湖盈利水平的稳定提升。
截至10月末，龙湖累计实现经营性收入约210.9亿元（含税金额约224.7亿元），同比增加10.53%，已接近去年全年；其中运营收入约106.2亿元（含税金额约113.7亿元），服务收入约104.7亿元（含税金额约111.0亿元）。
穆迪唱衰
即便龙湖展示出强大的应对风险能力，国际机构却依然调低评级。11月15日，穆迪撤销龙湖集团Baa3的发行人评级，并下调至Ba1的公司家族评级；将龙湖的高级无抵押债务评级从Baa3下调至Ba2，并对龙湖的评级展望为负面。
穆迪对此的解释是，在市场和融资环境波动的情况下，预计未来12-18个月龙湖的合约销售额、信用指标、财务灵活性及流动性缓冲将会趋弱。而且穆迪认为，未来6-12个月龙湖能否恢复其合约销售额、信用指标及债务资本市场融资渠道均存在较高的不确定性。
此外， 穆迪预计未来12-18个月龙湖以调整后债务/EBITDA比率衡量的杠杆率将从截至2023年6月年度的4.5倍削弱至5.5-6.0倍左右。同期该公司的EBIT/利息覆盖率可能会从4.8倍降至4.0倍左右。
穆迪的预测主要源于对销售端的悲观，其认为龙湖今年前10个月销售额下降的趋势并未止住，预计龙湖2023年销售会下降到1800亿左右，而明年更是下降到1650亿。基于这一原因，虽然目前龙湖的现金结余和预期运营现金流可能足以覆盖未来12-18个月的未付土地款、分红和到期债务，流动性充足。但在融资环境疲弱的背景下，龙湖将需利用内部资源来偿还部分到期债务，因此其流动性缓冲将会下降。
穆迪强调，此前的信贷多元化是缓解了龙湖从属风险的一个因素，但目前龙湖增加了投资性房地产质押，从而为其到期的部分无抵押债务再融资，这会减少信贷多元化为该公司带来的效益，因此，龙湖的高级无抵押债务评级下调至Ba2。穆迪表示，如果龙湖无法恢复融资渠道并加强合约销售，则穆迪可能会再下调其评级。
无独有偶，两个月前惠誉评级也将龙湖的长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级及未偿付高级票据的评级自“BBB”下调至“BBB-”。发行人违约评级的展望为负面。惠誉的理由同样是其销售额表现弱于预期，其认为这会削弱龙湖的现金流及流动性缓冲。当时惠誉观察的是前8个月的销售数据，龙湖同比下降3%，显然这几个月销售难题正在加剧而非缓解。
在这种背景下，龙湖“淡市拿地”的策略无疑背负着相当的风险。
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