4月28日首次递表港交所折戟之后，近日，来自四川的明宇商服再度向IPO发起冲刺。
11月4日，明宇商服在港交所递交招股书，二次交表距离首次提交的招股书失效不足10天，足见其上市心切。
明宇商服为何如此急迫谋求上市？
“其再次递交招股书是想赶在2022年前上市，避开港交所上调主板上市的盈利规定。”有行业分析人士称。
今年5月，港交所公告称将提高主板上市申请人于三年营业期的盈利要求，计划于2022年1月1日起开始执行。这条新规，意味着企业的IPO门槛将被大大提高。
也就是说，若不能抓住年底这一波“上市窗口期”，一旦拖到明年，明宇商服上市难度将大幅增加。
在上市门槛即将提升的大背景下，作为评判物企估值的重要因素，无论是目前在管规模、还是盈利能力，明宇商服的表现都难言乐观。
01.“蚊型”物企的规模焦虑
如同房企一样，规模也是物业公司备受关注的重点。
作为一家地方型物业公司，规模袖珍是明宇商服最大的标签之一。
明宇商服成立于2004年，其母公司明宇集团于1996年创立于南充，2013年，将总部从南充迁至成都；2015年，明宇集团将地产业务出让给蓝润地产，后专注于深耕酒店产业，旗下拥有明宇豪雅、明宇尚雅、明宇丽雅、宇豪等星级酒店品牌，代表作有明宇金融广场、明宇大厦、明宇豪雅饭店等。
因此，和专注于住宅的物业公司不同，明宇商服主打商管，以提供国际酒店式物业管理及相关服务为主。
招股书显示，截至2021年6月30日，明宇商服在管建筑面积为295万平方米，物业管理项目17个。
该等规模在已递交招股书的物管公司当中垫底，刷新了物管行业港交所IPO最低在管面积记录。
目前，四川本土已有的三家上市物企在冲刺IPO时，在管面积最低都达到了1000万平方米，与明宇商服不足300万平方米的在管建筑面积形成鲜明对比。
蓝光嘉宝（原蓝光旗下，现被碧桂园集团收购）：截止2019年6月30日，业务覆盖国内69个城市，拥有436个在管项目和48个已签约管理但未交付项目，在管建筑面积6331万平方米。
新希望服务（新希望集团）：截至2020年9月30日，新希望服务的物业项目覆盖中国6个省的14个城市、1个自治区及两个直辖市，新希望服务管理55个项目，在管总楼面面积约为780万平方米。截至最后实际可行日期，新希望服务的在管总楼面面积进一步增至1030万平方米。
领悦服务（领地控股）：截至最后可行日期，在管总建筑面积约2030万平方米，拥有231个已订约管理物业、172个在管物业。
根据中指院的数据，明宇商服在2021年物业服务百强企业中，综合实力排名第75名，在四川省百强物业企业中，根据收益、纯利和在管建筑面积计排名第六。
中指院数据也显示，2020年百强物企管理项目数量均值为244个，管理面积均值达4878.72万平方米；TOP10企业管理面积均值达2.64亿平方米。
“类似迫切的程度，说明此类企业依然认为当前是上市的较好窗口期。所以都希望抓住这一轮上市的机会，冲刺一下。若能够成功上市，对于企业品牌影响力的扩大和融资规模的增加等都有积极的作用。实际上反过来看，此类企业恰是因为传统的模式下难以扩张，所以希望通过上市来进行更好的运作，进而扩大企业的经营范围和影响力。”文轩智库专家、知名地产分析师严跃进在接受文轩财经采访时表示。
02.盈利收入七成依靠母公司输血
除了规模小，明宇商服在盈利方面的表现也令人担忧。
如大多数脱胎于房企的物企一样，明宇商服对母公司明宇集团的依赖度较高。而自6年前将地产业务出让给蓝润之后，明宇集团便不再从事房地产开发，旗下新增开发物业并不多。
据悉，在管物业主要由明宇集团开发。截至2021年6月30日，其提供物业管理服务产生收益的约75.9%、在管总建筑面积的约66.3%均为明宇集团开发的物业。
对比近几年业绩数据来看，明宇商服的营收和净利都有较大增幅，2018年到今年上半年，明宇商服实现收益约8390万元、8860万元、1.05亿元和6020万元，同期，纯利为1720万元、1730万元、3150万元、1427万元。
“明宇集团营运或其开发新物业能力的任何不利发展或会影响我们获得新物业管理服务协议、酒店后线集成服务协议及其他服务协议的能力。倘我们无法及时或以有利条款自其他来源取得物业管理服务协议以弥补业务流失，则我们的增长前景可能会受到重大不利影响。”明宇商服方面表示。
此外，虽然成立时间较早，但明宇商服在业务外拓方面，成效一般。近几年明宇商服在第三方物业市场加大开拓，但中标率不算稳定——2018年、2019年、2020年以及截至2021年6月30日的中标率，分别为100%、6.7%、0及25%。
能否顺利上市，财务健康也至关重要。财务方面，截至2021年上半年，明宇商服流动资产和流动负债分别为7138.5万元和3552.0万元，资产净值达到6328.2万元，且银行结余1373.3万元。财务表现相对稳健。
事实上，对于蚊型物企来说，一旦背靠的母公司无法给予其强有力的支撑，规模增长将会十分艰难。
03.地域局限，过度依赖“大本营”
作为一家地方型企业，明宇商服另一个致命点在于地域色彩过浓。
从地区来看，明宇商服业务覆盖面较窄，只限于四川成都、南充，以及吉林长春两个省的三个城市，其中四川是明宇商服的业务重地。
截至2021年6月30日数据显示，明宇商服为295万平方米的在管建筑面积中，四川省占比达87.3%，吉林长春占比12.3%。
值得注意的是，明宇商服主要业务为商管物业，住宅类物业占比较低，商管物业虽然比住宅物业单价更高，但相较于更稳定的住宅物业，商管物业市场的不确定性和风险也更高。尤其是在当下成都疫情持续作用影响下。
数据显示，四川省商办物业总在管面积增速低于全国平均。2020年全国商办物业总在管面积21.78亿平方米，预计2022年达到24.91亿平方米，复合年增长率6.9%。2020年四川省商办物业总在管面积1.49亿平方米，预计2022年达到1.68亿平方米，复合年增长率约6.2%。
此外，从平均物业费看，除住宅物业外，成都的商业物业费、办公楼物业费均低于全国平均水平。
| 图源网络
明宇集团董事长张建明曾在去年4月四川召开的民营企业家座谈会上表示，以酒店为主业的明宇集团在本次疫情中受到巨大冲击，因此建议各级政府出台相关的支持政策措施，应该针对不同行业受疫情影响程度精准施策。
据招股书显示，明宇商服未来亦有计划通过策略投资、并购和合作机会加速其业务增长。但目标区域仍集中于川渝，尤其是成都，扩张态度较为谨慎。
偏安四川一隅，导致明宇商服业务拓展、增长空间及抗风险能力都相对较弱。
04.最低门槛1000万平方米，不足300万平方米的明宇商服能否成功登陆资本市场？
分拆物业上市，成为近年来房企的一致选择。物业行业处在高速发展的赛道上，短期内物企上市潮或将持续。
据统计，2019年全国有12家物业企业成功上市，去年这一数量增加至17家，创下物业企业上市高峰。
但今年以来，物业企业通过率在降低，除了明宇商服，海伦堡物业、富力物业、中梁百悦智佳、东原仁知服务等物业企业的招股书也相继失效。
2021年至今，成功登陆资本市场的11家物业服务企业在管规模集中在1000-3000万平方米，营收最低为1.39亿元。
| 数据来源各企业2021年半年报
不论是对比今年已成功上市的其他物业管理企业，还是百强物业企业，在管建筑面积不足300万平方米的明宇商服实在有点“捉衿见肘”，未来还有很长的路要走。
文轩智库专家、诸葛找房数据研究中心分析师梁楠在接受文轩财经采访时也表示，明宇商服的短板在于第一，规模较小，是真正的小型物企；第二，作为商管物业，受外界环境如疫情等影响，市场的不确定风险较大；第三，其对母公司明宇实业集团的依赖性较高，因此母公司的业务情况对其影响较大，另外，疫情对商管领域影响较大，明宇商服或可拓展业务领域增加收入来源，以提高抗风险能力。
文轩智库专家、知名地产分析师严跃进则认为明宇商服关键还是在于后续经营业绩的成长性的问题。上市其实只是其中一个环节，而上市后如何扩大企业经营、实现规模化的运作，这些领域是有不确定性的。从上市获得成功的角度看，确实需要企业营造良好的氛围，尤其是要和投资者多阐述房地产税改革大背景下物企的优势所在。
他认为后续也需要防范政策收紧的可能，尤其是物企上市数量多，要防范股价难以提振风险，毕竟上市的物企也会形成竞争。当前由于物业行业核心竞争的企业其实不多，也很难说小物业企业就没有优势，所以本身类似企业的发展依然要给与看好，至少说明此类企业有积极和资本市场靠拢的意向。当然也要注意行业变动下以及不确定性增加的情况下，要防范企业经营困难进而被收购的风险。
综上所述，明宇商服在管规模较小、盈利主要依靠母公司明宇集团、地域性较明显、但资产结构相对稳健，短债压力小，在当下相对严峻的市场形势下，对于未来的扩张策略的选择也相对谨慎，具备一定的成长空间。
明年初，港交所上市门槛将更高，明宇商服能否抓紧最后两个月时间，在年底前能否顺利通过聆讯，成功上岸？现在也只能打上一个问号。
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