楼市下行期，低温以风卷残云之势，席卷了整个房地产行业。
调整架构、降薪、裁员、轮岗……为了节流，房企们纷纷使出十八般武艺。
曾经高薪的地产行业，正在经历大洗牌。
01.架构：一觉醒来，公司没了
甲方“香”吗？今年的地产甲方公司或许并不。甚至很多地产人都在怀疑自己所在的区域公司能不能安安稳稳度过这个冬天，会不会“一觉醒来，公司就没了”……
10月26日，阳光城再次进行人事调整及区域合并，其中，上海大区合并成渝区域，浙江大区合并陕甘区域、云贵区域。而在不久前，阳光城就已进行过一次人事调整。
选择收缩战略的房企远不止阳光城这一家，10月19日，龙湖做出合并动作：将西安公司与郑州公司合并为龙湖西郑公司，原郑州公司将变更为西郑公司郑州事业部。9月初，龙湖就将广州公司与珠海公司合并成广佛公司，原珠海公司变成广佛公司下的珠中江事业部。
近日佳兆业集团撤销了成都地产公司，相关职能及人员划归西南集团；撤销北京地产公司，相关职能及人员划归北京集团。
中南置地也进行了区域整合，成渝区域与云贵区域合并为西南区域公司。
绿城进行了一轮区域调整，绿城海外公司与北方区域合署办公，安徽地区项目划由华东区域管理，西安城市公司负责管理陕西、山西、甘肃、宁夏等区域。
据统计，仅今年上半年，进行了组织架构调整的房企约十余家，数量已接近去年全年。
02.人事大换防：从局部到全面，淘汰与升级
区域调整的背后，是企业内部人员规模的不断收缩。
起初，裁员主战场发生在一些出现管理或债务危机的暴雷房企，如恒大、华夏幸福、泰禾。
随着行业的持续不景气、金九银十的惨淡收场，这场无硝烟的战火迅速弥漫了整个行业。
中介收缩时代的开始，“两大巨头”——贝壳、中原陆续裁员。
作为第一梯队的中介行业，首当其冲。
10月11日晚间，有自称贝壳找房员工人士在社交平台上爆料称贝壳找房上海研发团队全员被优化，裁员补偿为“N+3”。随后贝壳找房回应称今年以来，行业环境发生较大变化，公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。据了解，此番贝壳上海人员优化的范围除了研发，还包括研发和金融在内的贝壳上海分公司中的多个部门。
贝壳此番收缩，其实有迹可循。上市一年多来，贝壳找房接连遭遇重创：自2月以来股价累计暴跌超70%，总市值蒸发超4000亿、创始人左晖离世、二手房指导价出台，一二线城市二手房交易量明显萎缩。
房产中介靠楼市吃饭，今年以来，多个热点城市收集调控政策，二手房指导价出台，导致二手房成交量持续下滑。今年九月份，全国商品房销售面积同比下降15.6%，为近7年来最大，甚至冷于14年市场下行期。二手房方面，市场更是跌入“冰点”，北京、上海、深圳成交面积同比分别下跌27.94%、62.16%、78.33%。易居数据显示，9月，11个热点城市二手住宅成交量仅为4.3万套，同比跌45.5%。其中，上海自3月份以来二手房成交量便持续下行，9月二手房成交量仅约1.2万套，相较8月下降约33%，创下了过去一年来历史最低。此外，杭州、上海等地相继推出官方二手交易平台，数次激起“去中介化”的风浪。
不仅贝壳，老牌中介中原地产也正在裁员过冬。10月20日，中原地产内部下发文件称，受市场持续低迷，为了保留核心资源度过寒冬，集团决定调整内地业务规模与架构，所有分公司都要应自身经营情况作出适度收缩，目标在第四季度达到收支平衡。
11月4日，中原地产高层发生人事变动，中原地产中国区董事长赖国强宣布全面退出中原中国。在声明中赖国强表示，后疫情时代，房地产行业进入新阶段。受多方面影响，中原颓势无法扭转，与股东就经营战略发生分歧，失去互信。
另外，有上海业内人士称，上海中原正逐步关停部分门店，目前剩余中介门店在300家上下。而在市场上升期，线下门店约400余家。除此之外，合肥、郑州、济南、南昌、哈尔滨、南京、宁波等中原多家分公司，同样在削减经营规模，准备节衣缩食“过冬”。
房企裁员潮序幕拉开。
紧随第一批暴雷的房企——华夏幸福、泰禾裁员之后，恒大、富力、时代中国、新力控股、当代置业、佳兆业、雅居乐等多数房企员工规模也开始缩减。
据统计，仅今年上半年，上市房企中公布裁员的就有十余家，其中包括万科、华润、佳兆业，融信中国、富力、美的、祥生、奥园等。
10月26日，当代置业2.5亿美元债坐实逾期，其中西部地区已拉开裁员的序幕，被裁人员既有中后台岗位也有销售，试用期员工无赔偿。且叠加了降薪等常规举措。北京总部销售岗暂停发放佣金。
作为三道红线中风险较高的头部房企——富力集团，早就在通过出清部分资产和减少人员开支的方式来改善现金流。正式员工数量一年时间下降了37.6%，2019年年末其正式员工有6.23万人，到了2020年尾仅剩下3.89万人。
此外，债务暴雷的泰禾集团，去年员工数量只剩下6000多人，同比减少31.5%；祥生控股去年人员减少23%；合景泰富则降了47%。“云南王”俊发集团在昆明进行裁员，比例约30%。
近日，身处风波中的恒大传出在成都变相裁员，停工留职一年，每月仅发最低保障工资。
有猎头表示：“今年地产行业普遍对招聘人才的要求有所提高。地产红火的年份，大专学历的我们都能推荐成功，现在已经无可能，很多需要211、985起步。行业发展快的时候，之前快周转公司人才非常受欢迎，但现在企业更偏向中海、龙湖、万科等标杆公司经验的人才。”
大浪淘沙，冲刷的不仅是正处于浪潮之下的企业，打击最大的还是底层的打工人们。当疯狂扩张的时代过去，当架构调整、区域合并、团队精简之后，人才泡沫被挤压，部分冗员被淘汰，精简之后，也意味着需要更加优秀的团队，房企对综合型人才的诉求不断提升。
03.降薪：年薪百万到纷纷逃离
除了裁员，降薪已经成了许多房企的常规操作。
“我们公司经理级别以上的员工都被降薪15%。”某地产公司员工对媒体表示。
克而瑞数据显示，80家典型上市房企薪酬总量增速已经连续三年收窄，高管薪酬同比下降5%。
此外，房企招聘人才的薪资标准也在缩水，文轩财经从主流招聘网站数据梳理显示，一个过去平均薪资待遇应该在50万-60万的管理岗位，现在普遍降到45万左右。
“地产黄金时代一去不复返啦，以前挖一个高管跳槽，薪资翻倍是常事，而现在，不降薪，平薪跳槽就已算是跳得理想了。”一位地产行业资深猎头感叹到。
04.花式逼退：轮岗、体能测试、加班
相比直接裁员，给予赔偿这种相对友好的“分手”方式，个别房企“花式逼退”操作就显得不那么体面了。
10月14日，中梁地产集团下发通知称，在山东区域公司开展试点，要求投资条线人员到营销轮岗。并且“对不服从调配安排的，该淘汰淘汰”。
10多天后，旭辉集团也发了类似的一份通知，要求投资人员到滞重项目轮岗1个月，投资条线的“旭日生”到销售案场轮岗3个月。
富力则通过持续推进体能测试评估是否胜任公司工作要求，两次测试不达标将列入观察对象。
合景泰富也被爆规定每天晚上不到9点不能下班，还要拍照为证。
深陷债务危机的新力在全国各区域公司开启降薪、裁员动作，据悉各区域公司员工需作出“二选一”抉择，要么薪资减半，要么被“劝退”。
如今，地产行业不再是“香饽饽”，地产人一部分被辞退，一部分在跳槽，一部分在转行，还有一部分已躺平，听天由命……
05.潮水退却，拿出点真本事来
规模从大肆扩张到急速收缩、结构优化、裁员、人事调整、降薪……这一系列操作背后，折射的是坚持“房住不炒”时代背景下行业增收不增利的最大痛点。
随着三季报的陆续出炉，“增收不增利”成为已发布三季报的房企中的普遍现象。
截至10月27日，据Wind统计数据显示，41家A股上市房企公布了三季报业绩预告，按照预告净利润上限看，平均每家盈利1.1亿元，比上一个低谷期2014年同期还要低0.8亿元。
像品牌房企华侨城、金地、绿地，甚至有行业“利润王”之称的中海地产，也未能幸免盈利下滑的窘境。
华侨城：前三季度营收累计约494.45亿元，同比增长47.97%；归属于上市公司股东的净利润约34.19亿元，同比减少34.85%。
绿地：前三个季度营收约4267.67亿元，同比增长约32.99%。归属于上市公司股东的净利润同比减少约7.28%。
金地：前三季度金地实现营收约538.84亿元，同比增幅约33.25%，归属于上市公司股东的净利则减少33.71%，约33.09亿元。
中海地产，今年前三季度营收同比增幅27.7%，净利润394亿元，同比增长幅度仅1.5%。
克而瑞方面认为，近一两年，不少房企2017、2018年获取的高地价项目进入结算期，在市场整体下行、部分城市限价趋紧的背景下，这部分高地货比项目的结算利润率水平处在行业较低水平。
“优等生”保利发展在发布半年报时，就毛利率下滑解释道，毛利率下降与行业利润率下行趋势一致，未来随着高价地项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。
有人说，今年是房企最难的一年。规模化、高周转时代结束，以产品力、服务力、品牌力为主的时代到来。这将考验着每个开发企业的管理能力、融资能力、应变能力。
在各种强监管压力下，大浪淘沙之后，“污点”企业加速出清，市场集中度将越来越高，绿档房企、国企央企和稳健型民企将迎来弯道超车的机会。
毕竟，再怎么难，地产行业也不会凭空消失，只是会从凭红利赚钱，变成凭本事和能力赚钱，但是只要能够活下去，当下日子相对辛苦一点，又算得了什么呢？
06.文轩智库：未来3-6个月裁员减薪将是常态
上海中原地产市场分析师 卢文曦：主要是因为市场的变动，很多企业在发展过程中变得庞大，整个体系需要精简。一方面整体业务量不排除会有收缩可能，该精简的就精简，另外就是在盘整合并的过程中，最高化人员工作效率。
裁员基本上高管肯定会有一批，毕竟他们的收入抵好几个员工工资。一些不必要的部门也会被砍掉，这样做公司的开支就会减少很多。
从企业管理的角度来看，裁员的确是有必要的，市场不好，内部结构不梳理，不提高效率肯定是不对的，企业管理就是这样一个过程。房企以后的操盘逻辑可能会不一样了，不能以大跨跑步的方式发展，可能就是一个慢慢推进、稳步推进的发展模式，有需要了有项目了再招人，没有的话就坚决不会。
今后的楼市大格局可能也会有一定的变化，一些头部企业面临震荡和压力，取决于这次信贷是不是能够有比较妥善的处理方式。
中房研究院ICR执行院长肖勇：导致行业大幅裁员的背景主要还是行业遇冷，现在处于收缩期而不是扩张期，所以在收缩期裁员减薪都是正常的。预计未来三个月到半年，特别是年底、年初裁员减薪，会是一个常态。只要行业还在底部徘徊，行业景气没有回升，这种现象都还是一种常态。另外裁员，也是对前些年高周转模式的一种纠偏，下一步应该转型往高质量的增长模式。
房企方面，一个是在区域布局要会调整，向价值更高的城市或区域发展，去化周期较长和人口流失较多的城市，应该不会再成为开发商的主要选项。另外从增量市场向存量市场的转型也是开发商应该必备一个选项。从开发到运营，从增量到存量，开发商应该轻重并举。
易居研究院智库中心研究总监 严跃进：实际上不管最近招人还是裁员，亦或是所谓的人才优化，其实市场压力确实大很多。此前行情好的时候，猎头招聘地产经理的动作很强，节奏很快，这两年类似猎头招人的做法很少了。不过地产行业也有点吃青春饭的感觉，裁员的也是淘汰业绩不好的，而从企业人事或人力资源管理角度看，也要补充新鲜血液。但估计当前校招，竞争会更大，而且工资待遇等相比过去几年，会小很多。
当前房屋销售下降的非常快，企业显然从控制成本角度看要裁员，尤其是投拓部门压力大，因为拿地方面的工作明显是放缓了。人员明显超编。当前确实会持续，要防范此类风险，虽然销售数据会开始有所好转，但要反映到企业端，其实压力也还是很大的。类似节流的话，也还是说明房企应对是被动的，后续需要改进。当然从实际过程看，关键还是要对市场周期和企业经营状况有充足的把握，这样才能促进企业人事制度和经营目标高度匹配。
诸葛找房数据研究中心分析师 梁楠：由于房地产市场环境并不乐观，房企纷纷进行业务转型或多元化发展，对企业人员架构进行优化；另一方面房企资金承压，通过裁员降低成本，尽可能保证现金流的充裕性。短期内房企的经营状况并不会立马出现好转，裁员潮短时间内大概率持续。
一方面房地产行业逐渐进入了新阶段，购房者对品牌房企更加信赖，这与品牌房企的产品质量较好、运营稳健是有一定关系的，房企应做好品质、不断提升服务和运营能力，聚焦自己的优势领域，同时进行成本管控；另一方面，不再盲目追求规模的扩充，理性分析行业形势，结合自身优势有效进行业务拓展，保持企业特色，同时，深化销售渠道加速去化，保证企业资金充足。
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