A货、“惊”装、减配、虚假宣传、漏水漏电漏空调……
以工匠精神闻名的绿城，落地成都的首个项目绿城诚园最近频繁被爆出遭遇业主维权，而就在此前不久，绿城在重庆的首个独资盘晓风印月甚至是在绿城发源地的杭州开发的桂语朝阳也深陷维权风波。
这家昔日的品质开发商代表一时受千夫所指。
万万没想到，向来给人感觉最注重“品质”二字的绿城，有一天也会在房屋品质问题上翻了车。
在宋卫平时代，由于不计成本和追求极致完美的打造好产品，曾被赞誉“绿城连安置房都能吊打别家商品房”、“中国教科书级的房企”。
如今，距离宋卫平辞任已两年有余，在去“宋卫平化”的这两年期间，绿城维权频发，口碑崩塌，不禁让人疑惑，一度是高品质代名词的绿城究竟发生了什么？宋卫平之后的绿城又该何去何从？
1
“宋卫平时代”一去不返
“中交化”绿城开启高周转
2019年7月11日，创始人宋卫平宣布辞去绿城董事会联席主席及执行董事职务，仅作为股东身份，保留约9.9%的股份。
此后，绿城董事会经历了数次调整，据悉到今天，其6位执行董事中只剩郭佳峰一位“老绿城人”。
创建于1995年1月的绿城，于2006年7月在香港联交所上市。
在宋卫平的带领下，绿城对楼盘品质有着近乎偏执的追求，也因此打造了极具口碑的“绿城IP”，成为了国内精品房地产的代表。
好景不长，精心打磨产品意味着时间、人工等各方面的成本也更高，资金周转慢再加上政策调控、着力去杠杆，一度让绿城陷入危机。
公开资料显示，2008年到2015年间，绿城曾几次遭遇资金困境，著名的“融绿之争”就发生在这个阶段。
2014年5月22日，融创公告称拟以约63亿港元的价格收购绿城约24%的股份，由于与融创在开发理念上的巨大差异，在持续半年多的争论和谈判之后，双方最终不欢而散，绿城转身便投入到了央企中交集团的“怀抱”。
2014年12月23日下午，绿城与中交集团达成协议，将24.288%的股份作价60.13亿港元卖给中交集团，中交集团成为绿城第一大股东。
2015年5月，中交集团正式入主绿城，“去绿城化”也正式开始：执行董事席位由原来的4个扩充至6个，其中中交集团占据3个，再加上非执行董事增加的1名中交人士，中交集团在绿城中的分量越来越重。
同年6月，原绿城老将寿柏年宣告退休，辞去绿城行政总裁职务，曹舟南接任。随后，寿柏年清仓持有的绿城全部股份，到2018年1月初，绿城创始人团队持股已不足10%。
2018年8月，行政总裁曹舟南辞职，出身中交集团的张亚东接任，至此，中交集团基本实现对绿城的全面掌控。
截止目前，中交集团持股25.05%，是绿城中国单一大股东。在绿城中国董事会最有话语权的6人中，中交集团人员占据绝对优势。
中交集团自成为绿城单一大股东后一直在加强对其管控。
2016年起，中交集团对绿城代建业务进行大举整合，成立绿城管理服务集团，专门用以发展绿城代建业务，并于2020年分拆绿城管理单独上市。
事实证明，代建业务确实对绿城的业绩贡献比较大。代建一度成为绿城做大业绩数据的法宝。
文轩财经翻阅绿城历年财报获悉，2016年绿城代建销售额占比约为总销售额的15.89%，到了2018年，这一数据直接攀升至35.29%，代建规模占到了房地产开发规模的三成以上。
图 | 近几年绿城及代建销售额、代建销售额占比
数据来源绿城中国财报，文轩财经制图
从投资布局来看，绿城管理背靠绿城中国，逐步完善全国化布局，截止上半年底，绿城代建项目已分布至全国28个省份、直辖市及自治区的96座城市，分区域来看，项目布局呈现以长三角为主（占比52.4%）、环渤海（占比18.1%）、珠三角（占比7.7%）、成渝（占比1.5%）等城市圈全面发展的格局。
在2021年年中业绩会上，绿城管理层直言，“公司在西南区域城市群的占比偏少，这是未来的一个战略拓展方向。”
然而，代建项目很难保证项目品质，在全国遭遇多番维权潮甚至登上中国房地产报“315”期间发布工程质量黑榜之后，绿城开始缩减代建业务，根据其今年1-11月未经审核的财务数据，自2019年起，绿城代建销售额占比从最高点的35.29%逐步下跌至24.01%。
代建业务缩水，绿城需要寻求新的业绩增长极，2018年7月，绿城在启动新一轮组织架构和人事大调整之后，开启“高周转”。
当时，绿城发布《关于全面加强内源性现金流管理的通知》，提出全力加速销售去化、全面加速资金回笼和严格控制支付等方面要倾尽一切努力。要“调动一切资源”实现高周转。
紧接着8月份，绿城与中交16个下属单位签署了近30个项目的合作协议。而按照绿城往期的投资策略，拿项目前都要经过认真细致的研判，研判通过后才会决定拿地。如此大体量的拿地显然并不符合绿城以往拿项目的规律，项目的成色好坏也是个问号。
一位跟随宋卫平出走的人士当时评价称：“绿城已经变了，被中交主导后走上了加速高周转之路，但走的快必然会导致整体质量的下降。”
一语成谶，此后的几年，市场见证了绿城口碑的快速崩塌。
2
成都切面：
首个项目诚园收房即维权
事实上，早在2000年，绿城就已走出浙江，开启全国化步伐，但直到2017年，绿城才正式进入成都。
入蓉四年，绿城通过收购、代建、联合成都城投/成都交投/成都高投/驿锦投资等方式在大成都范围内落地超过10个项目，覆盖以青羊/武侯/锦江为主的主城区域、以双流/郫都为主的近郊区域和以都江堰为主的远郊区域。
图 | 绿城成都项目
绿城与成都的首次“邂逅”是位于高新区锦城湖边的成都文儒德项目，文儒德原为中大地产打造，2016年11月，阳光城打包收购文儒德在内的中大资产包，并于次年5月引入绿城合作开发文儒德项目。
2018年，绿城与城投联合开发双流怡心湖的城投绿城诚园，这是绿城在成都开发的首个项目。
当年年底，诚园首次开盘，精装单价高达约2万，开盘仅销售20余套，去化率仅约13%。去年底，诚园一期交房，因为封窗问题，业主还被绿城物业告到了法院，今年4月，又有业主反映房屋漏水问题，此次二期集中交付时业主大面积维权，可以看作是业主长久以来对绿城诚园不满的集中爆发。
如果说代建项目和定位偏首改的诚园“翻车”是情有可原，那么号称绿城成都TOP级项目绿城凤起朝鸣令人大失所望的表现显然不值得被原谅了。
这个由绿城100%控股打造的“亲儿子”，不仅首次开盘遭遇七成选房者弃选的尴尬局面，被质疑“水土不服”，还因为高层与叠拼单价无价差、均一口价34999元/㎡及精装问题，而遭到业主投诉。
事实上，绿城口碑折戟之地，何止成都。
重庆、青岛，甚至是在其发源地的杭州等地的绿城多个楼盘出现了业主维权事件，老宋昔日辛苦营造的好口碑，一时间摇摇欲坠。
文轩智库专家、知名地产分析师严跃进认为，绿城总体上属于稳健的企业，在成都市场方面相对表现力偏弱，因为在成都拿地的房企各个实力很强，且地价相对低，一些房企也比较注重品质打造，对于绿城是有竞争的。类似维权频发说明绿城在管控品质方面是有所松懈的。这方面是需要注意。同时从实际过程看，维权背后，也是要求企业注重此类问题的化解，重视问题和解决问题，不能有麻痹和松懈情绪。
文轩智库专家、诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪则认为，作为全国第一梯队中的房企之一，绿城进入成都市场的时间相对较晚，在2017年末连拿两块地，便确定了在成都的布局，进入成都之后，虽然项目布局并不算多，但好在质量与服务较优，获得市场的认可，也算是在成都站稳了脚跟，在成都市场的销售表现也俨然不俗。但随着企业发展战略与重心发生改变，加之近期项目质量问题频发，让其在成都市场的质疑声逐渐增多，或许是由于市场整体下行的压力，品质这一关也或成了房企为节约成本的开裂口，因此项目质量与服务这一层面，绿城急需多下功夫。
绿城项目维权频发，项目质量问题出现危机，确实和当初注重品质与服务的绿城有些背道而驰，因此市场上出现“如今的绿城早已经不是宋卫平时期的绿城了”这样的声音也并不奇怪，或许是因为管理人的替换，企业发展战略与重心发生改变，导致企业出现项目质量问题，另外，也或是由于前段时间房地产市场整体下行，企业承压不小，资金流动力下降，导致项目质量方面出现问题。
3
讽刺！品质倒退的背后
绿城提前完成2021年销售目标
尽管如此，绿城的数据依然十分好看。
根据其发布的销售数据，2021年1-11月绿城集团累计实现总合同销售面积1419万平方米，总合同销售额3190亿元，同比增长约38%，排名克尔瑞中国房地产企业操盘榜TOP6。是少数几家提前完成全年销售目标的百强房企之一，当下已提前完成全年销售目标的房企还有碧桂园、滨江和龙光。
官网资料显示，绿城布局三大板块，分别是重资产板块、轻资产板块和“绿城+”，包含9大业务，涉及房产开发、房产代建、理想小镇、地产金融、绿城商业、城市更新、绿城康养、房屋4S、科技装修等领域。目前已在全国多个城市布局，并打造了玫瑰园、桃花源、桃李春风、凤起潮鸣、诚园等多个产品系。
图 | 绿城中国业务构成
绿城旗下有三家上市公司，分别是绿城中国、绿城管理和绿城服务。在房地产业务板块，除了自有开发项目，绿城管理下属的代建业务是绿城重要的业绩来源。
绿城管理2020年报显示，公司在全国89座城市共拥有296个代建项目。同时，在报告期内，绿城管理拥有人应占溢利为4.39亿元，同比增长了35.27%。此外，在2020年，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达到了1870万平米，同比增长了16.8%。新拓代建项目代建费预估为58.1亿元，同比增长了22.3%。
自中交入主之后，绿城重启规模化。
去年3月，新掌门张亚东在2019年年度业绩报告中提出“到2025年、冲击5000亿元”，“保持15%增速”。
对比2018年的曹舟南时期，彼时他表示未来绿城的规模将稳定在1200亿到1500亿之间。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪在接受文轩财经采访时回答到，今年1-11月份绿城的销售规模还算稳健，项目质量与服务方面的问题应积极采取措施应对，把控好项目开发的一系列问题，未来发展前景仍然较为可观。但对于后续发展，应着重项目的质量问题，切忌盲目追求规模的扩充，理性分析行业形势，结合自身优势有效进行业务拓展，保持企业特色。
在规模化道路上狂奔的绿城，似乎已然忘记了初心，一味追求高周转高利润而罔顾品质和口碑，腰包鼓鼓却渐渐失去了人心。或许，宋卫平之后，绿城早已不是昔日那个对房屋品质有着极致追求的绿城。丢失了工匠精神的绿城，又还能走多远呢？
发布评论
评论