从高新南首个TOD示范项目陆肖TOD麓鸣九天屡次的开盘热销，到成华区崔家店中环TOD十里风和项目首次入市的火爆，TOD项目捷报频传。
从理念到规划再到落地，从2017年正式启动，到如今TOD项目的次第呈现，作为第一个全域推进TOD开发建设的城市，成都TOD项目量价表现如何？产品打造特征是什么样的？相比市面上普通项目，TOD项目的溢价能力如何？市场接受度又怎样？
通过复盘过去一年TOD项目开盘史，以上疑问的答案也随之清晰了起来。
1、打造特征：
形态主流：小高层+中高层+高层
面积主流105-150㎡
首先，TOD项目大多数是如何打造的？有何特征？相信这是大多数人关心的问题。
从目前已亮相的TOD项目来看，除了中环TOD十里风和有规划7F的多层建筑形态，其余项目主要以中高层（12-17F）、高层（高于18F）和小高层（7-11F）三种建筑形态为主。
文轩财经制图
类似叠拼之类的类别墅低密产品形态在现在已知规划的TOD项目中基本没有体现。
产品面积方面，TOD项目主流面积为105-150㎡，部分项目涉及跃层，如中环TOD十里风和项目面积197㎡的房源为顶跃房源。
此外，成华区中环TOD、马场坝TOD、万盛TOD和新津TOD四个项目有100㎡以下的房源，其中，中环TOD十里风和项目最小房源仅56㎡，最低上车门槛约119万元起，对刚需首置群体十分友好，文轩财经获悉，在首次开盘期间，56㎡房源成为“抢手货”，最先完成去化，而197㎡的大面积顶跃房源截止目前尚未实现销售。
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销售表现：
整体去化率65%，过半项目开盘去化达5成以上
那么，TOD项目在成都市场的接受度如何？
据了解，目前，成都轨道城市投资集团已启动实施23个TOD项目。
其中，截止目前，已有13个TOD项目入市销售，合计推出房源6209套，合计去化房源4050套，共吸引约7500组摇号，综合去化率高达约65%，仅低于天府新区（86%），高于2021年大成都开盘项目整体去化率（62%）约3个百分点、一圈层（61%）约4个百分点、二圈层（53%）约12个百分点和三圈层（59%）约6个百分点。
图| 2021年成都住宅分圈层开盘详情
整体来看，13个已开盘项目中，7个项目能实现50%以上的销售成绩，其中4个项目表现尤为亮眼，开盘即清盘（陆肖TOD、双凤桥TOD、二江寺TOD和新津TOD）。
2020年年底，位于高新南区中和老城板块的陆肖站TOD迎来首次开盘，项目位于高新区6号线陆肖站，由成都轨道交通集团与高投集团联手打造，整体规划1640亩，住宅占比约15%，其他用地将用来打造商业、产业、公园绿地、医疗教育等配套。
| 陆肖TOD项目意境图
最新消息显示，目前，西南首座专业化体育综合体——中体城西南首店正式落户陆肖TOD。
作为成都第一个正式入市销售的TOD示范项目，陆肖TOD麓鸣九天表现不俗，首批次推出356套面积段为170-238㎡、层高为15-16层的中高层房源，均价25600-27000元/㎡，开盘结束最终实现销售229套，去化率为64%，此后两次开盘去化率分别高达100%、80%。
拥有“成都东部新区首个TOD”、“首个城市级TOD”、“首个融合高校的TOD”、“地铁三岔站”等多个标签的三岔TOD蔚澜之城，去年底首次开盘即去化75%，据其发布的开盘海报显示，此次开盘斩获约5.5个亿。
| 三岔TOD开盘海报
三岔TOD位于成都空港新城核心区域，是18号线与市域铁路S2号线（远期规划）的换乘站点，串联天府国际机场、世纪城、火车南站和正在建设的成渝中线高铁。
双流区首个TOD项目——二江寺TOD两江印月位于华府1期，近年来，华府板块因紧邻双流“明星”板块怡心湖而成为除了怡心湖之外备受关注的置业区域。该项目占地约42.6亩，由4栋高层住宅和8000㎡的商业组成。
| 二江寺TOD两江印月效果图
全盘住宅房源总共仅有384套，户型建面123㎡-145㎡，于2021年7月中旬将所有房源一次性全部推出，因为极具竞争力的单价（周边在售高层单价2-2.2w/平）和近地铁5号线优势，共吸引1083组摇号，清水成交均价为17415元/㎡，开盘售罄。
|二江寺TOD两江印月效果图
相比非TOD项目，TOD项目自带“光环”，有着交通更便捷、规划配套能级更优质等先天优势，那是否也意味着TOD项目的单价更高呢？
实则不然，在经过筛选统计同区域同期在售同类型产品进行对比之后，我们发现，相比普通项目，部分TOD项目价格更为实惠，叠加交通和配套等各方面优势，因此TOD项目比周边非TOD项目更容易赢得市场青睐和认可，从而实现高去化。
同样以陆肖TOD麓鸣九天为例，2020年12月25日，其首批次开盘，中高层精装房源开盘均价为26764元/㎡，约一周后中建锦澜壹号入市销售，小/中高层精装房源开盘均价为31834元/㎡，二者单价差约为5070元/㎡。
之所以出现这种情况，主要是因为TOD项目拿地成本更低，如陆肖TOD麓鸣九天项目地块是成都轨道交通于2019年1月份取得，成交楼面价为6592元/㎡，而中建锦澜壹号项目所在地快是中建三局于2018年3月份以13000元/㎡的楼面地价竞得的。
部分项目价格与周边项目持平，如位于武侯新城板块的双凤桥TOD风舞七里项目精装小高层均价约23300元/㎡，相比同板块的由龙湖+中铁建+新希望三家联手开发的西樾锦宸项目（二批次精装洋房均价约为23000元/㎡）和德商石榴春和天骄（首批次中高层房源清水均价约23000元/㎡）均无明显单价差。
3、开发模式：
7家房企抢先进入TOD赛道、“朋友圈”持续拓展ing……
俗话讲，地铁一响，黄金万两。
但修地铁可是个烧钱的活儿，据说每修建1公里地铁大约需要10个亿。
因此，2020年7月8日，成都举办首场TOD综合开发项目合作招商推介会，面向全球招募TOD综合开发项目合作伙伴，并正式在昌公堰、行政学院、廖家湾、新津、万盛5个项目试点“股权型”合作开发模式。
TOD模式在提高土地利用率的同时，也为地产开发商的市场挖掘带来新模式的契机。“嗅觉”更为灵敏的开发商们争先进入TOD赛道。
“老大哥”保利和万科瞄准机遇，抢先入局，分别经过500多轮和1000多轮激烈竞价“PK”掉中海、中粮、龙湖、金茂、仁恒等一众房企，分别以12.88亿元和7.46亿元的实际成本竞得天府新区昌公堰TOD和龙泉驿区行政学院TOD两个项目66%的股权，后分别再引入大悦城和美的联合打造。
随着TOD开发的深入，越来越多的规模房企参与到TOD项目的投资开发。
截止目前，已有7个TOD项目引入房企参与共建，涉及房企9家，包括万科、保利、龙湖、招商、旭辉等龙头房企。
事实上，除了合作开发项目外，成都TOD的合作伙伴还遍布规划、策划、金融、体育、文创、商业运营等多个领域。
去年三季度，中体产业集团中体城西南首店落户陆肖TOD；成都轨道城市投资集团引入沃尔玛（中国）、新加坡雅诗阁、苏宁控股、日本欧力士、茑屋书店等多个全球知名品牌和优质商业入驻；与港铁、万科分别合资组建商业管理公司、物业管理公司，目前均已正式投入运营。除此之外，戴德梁行、第一太平戴维斯、仲量联行等，也都是成都TOD“朋友圈”的重要伙伴。
4、智库专家：
发挥自身特色，避免同质化，确保资金健康以保障项目正常开发。
四川产和城企业管理有限公司总经理 林森：现在成都已成为新一线城市，常住人口保持稳定增长，“摊大饼”模式难以满足发展需要，需要一个以公共交通为导向的城市发展模式；其次，城镇化水平不断提高，TOD模式拥有的改变城市发展格局，优化城市空间形态、提升城市消费能级、缓解大城市病几大特征，将在推动城市建设的规范化进程、实质性的贯彻落实“可持续发展”的城市发展科学理念中起到关键作用。就后续发展趋势而言，第一是由开发逻辑转变为产业逻辑，成为承载城市产业发展的重要载体和聚集区。第二是由单一项目逻辑转变为运营逻辑。
未来TOD将以大运营思维，打通各个业态界面，产商融合、场景融合，提供全新的商业消费与社交、文化空间。对于入局房企而言，首先，从宏观机会来看，在政策以及客群购房偏好的影响下，TOD项目发展潜力较大，有望成为开发商传统开发业务的新一轮增长极。第二，从TOD特点来看，具有业态叠加的特点，涉及到不同商业形态的集聚与复合，大多房企由于开发经验和能力不足，对其有心而无力。第三，基于TOD特点和未来发展的趋势，房企需从单一的地产开发商向综合服务提供商转变，需具备商业打造、资源配置、产业引进、配套服务等多种能力，特别是在产业运营能力、商业创新能力方面，需要重点发力。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪：从成都TOD项目密集入市开盘表现良好这一现象，可见成都在城市发展战略的选择与规划上表现出了较高的契合度，对此，项目得此较佳表现也是实至名归；成都作为第一个提出全域打造TOD的城市，在城市规划方面给予了这一模式较为可观的发展与提升空间，但一个城市发展战略的探索之路是机遇与挑战并存的，项目修建经费大、建设难等问题给项目进程增加了不少阻碍，但目前已陆续引进房企参与共建，则将会为城市自身发展和项目进展带来一定的利好，一方面，部分房企参与共建，最为直观地便是在项目资金方面的助力，加速项目开发建设，进一步促进城市的高效发展；另一方面，房企入驻TOD项目或将实现互利共赢局面，房企的品牌效应逐渐发酵在一定程度上带动项目去化的同时，
项目较佳的去化成果也将会为房企带来不俗的收益以及市场地位。整体来看，有了不少房企的助力，成都TOD后续的发展轨迹短期内虽不会变，但建设及发展速度将有望提升。
对于入局房企，有以下几点建议，其一，房企应充分发挥自身优势及特色，结合TOD发展模式努力实现成效最优化；其二，确保资金充裕，同时，稳固自身品牌影响力，降低负面舆论，最大程度上保障项目的开发建设；其三，项目开发建设既要保障质量，也要在打造方面兼具独特性，避免项目同质化现象过重。
易居研究院智库中心研究总监 严跃进：TOD项目相关的轨交优势以及新商圈的优势，必然使得相关住宅项目的认购提高。所以类似项目入市，开盘后的表现都不错，也是一种非常合理的认购行情。
对于成都来说，TOD项目比较多，所以也客观上增加了竞争。通过引入共建的企业，客观上也使得此类项目的推进难度降低。后续发展来看，包括租赁住房、城市更新、新型商业零售业态等，都会围绕此类TOD等项目进行。
要认识到TOD项目也有烂尾的风险，尤其是要注意地铁建设和周边商圈规划的动向。企业把握此类风险的情况下再进行项目打造，则会更为稳妥点。
5、文轩指数：
成都，建设全球TOD典范城市的宏图正徐徐展开……
从2017年11月开始规划到2020年底至2021年TOD项目的密集入市和开盘热销，从“播种”、“悉心培育”到“开花结果”，成都TOD建设之路不负众望已初步取得了喜人的成绩。但部分项目表现间仍存在一定的分化，发展模式的探索与实施仍需全面高效化。
且TOD项目作为一个庞大的系统工程，涉及到政府、地铁运营公司、开发商三大参与主体和多方利益，后续TOD发展探索之路仍发展与机遇并存。
尤其是对于已入局或有意向进入TOD开发赛道的房企而言，不仅要求需具备商业打造、资源配置、产业引进、配套服务等多种能力，角色也需从单一的地产开发商向综合服务提供商转变。
另外，结合TOD发展模式，房企应充分发挥自身优势及特色，避免同质化过重，同时确保资金状态健康以保障项目正常开发建设进度。
以TOD之名，一个全新的城市居住时代缓缓开启。成都，建设全球TOD典范城市的宏图正徐徐展开……
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