10月23日消息，惠誉评级近期将中国房企合生创展集团有限公司的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B+”下调至“B”。展望稳定。同时，惠誉还将合生创展集团的高级无抵押评级和未偿还高级票据的评级从“B+”下调至“B”，回收评级为“RR4”。
评级下调反映，近几个月来合生创展和行业销售表现不佳，这降低了合生创展集团的流动性缓冲。该公司今年进行了有限的土地收购，以保存用于偿还债务的现金，但销售进一步疲软将降低自由现金流，迫使合生创展集团依赖手头现金和其他流动性来源来应对即将到来的债务到期日。
合生创展集团在一线城市的销售渠道支撑了其评级，这些城市的需求或将保持强劲。惠誉认为，运营的现金流，加上手头的流动性，足以支付2023年12月至2024年6月到期的债券和银团贷款。在优质资产基础的支持下，合生创展集团还保留了强大的境内银行融资渠道。
同时，惠誉将合生创展2023年和2024年的销售预期从340亿元下调至310亿元，以反映公司和行业销售数据的疲软。在合生创展集团在2023年前八个月销售额同比下降12%之后，前9月的销售额同比增长9%至250亿元，表现优于中国的房地产市场销售额，后者同比下降4.6%。销售不稳定是由于3月和9月上海旗舰项目的推出带来了更强劲的业绩。惠誉预计上海项目将于2024年第一季度推出。
合生创展集团有约50亿元的短期债券和银团贷款将于2024年6月到期。惠誉预计未来12个月的自由现金流约为40亿元，可以覆盖大部分债务偿还。
截至2023年第一季度末，合生创展集团的现金余额约为137亿元，不包括受监管的预售资金98亿元，这应足以应付即将到期的债券，包括2023年12月到期的2.37亿美元债券、2024年5月到期的3亿美元债券及2024年6月到期的14亿港元银团贷款。此后，该公司没有其他资本市场债务或离岸银团贷款。
合生创展集团大约80%的债务是银行贷款。惠誉预计，在其强大的银行关系和优质资产基础的支持下，该公司将为其中大部分到期债券进行再融资。惠誉还预计，合生创展集团将通过投资物业(IP)运营贷款为其即将到期的CMBS进行再融资，因为该公司于2022年12月从邮储银行(A+/稳定)获得65亿元的IP运营贷款，并于2023年8月从兴业银行(BBB/稳定)获得6.63亿元的IP运营贷款，为其到期CMBS进行再融资。
截至2023年上半年底，合生创展集团已将其670亿元人民币已完成的投资物业投资组合中的520亿元质押为220亿元的债务，相当于贷款/价值之比约43%。
惠誉表示，合生创展集团有足够的可出售资源，加上库存和分阶段项目启动，在短期内支持其合同销售，而不会有补充土地储备的压力。惠誉估计，未来两到三年，合生创展集团在上海的项目将有约300亿元的可销售资源，今年的可销售资源约为110亿元。广州和北京其他旗舰项目的可销售资源也应能在未来几年支持约80亿至100亿元的年销售额。
合生创展集团正在考虑清算其部分金融投资和进展较慢的城市重建项目，以提供额外的流动性。截至2023年上半年底，该公司的财务投资(扣除保证金贷款)接近70亿港元。这包括约30亿港元的上市投资(扣除保证金贷款)和约40亿港元的私人投资。
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