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WeWork卖身, 共享办公迎来至暗时刻?

WeWork卖身, 共享办公迎来至暗时刻?

尽管目前优客工场、寰图等已经在向轻资产化转型,然而在此之上要做到“站得稳”和“站得久”,它们还有很长的一段路要走。

曾经市值超过470亿美元的独角兽公司WeWork,继续在加速变卖所剩无几的资产,如今其1.25亿美元市值已较高点时跌去99.7%。

10月16日最新消息,WeWork房地产投资部门WeWork Capital Partners正式将所拥有的伦敦51 Eastcheap办公楼永久产权摆上了货架,标价7000万英镑。

这是WeWork在伦敦仅存的最后一栋办公楼资产。今年夏天,WeWork刚作价1.32亿英镑卖掉了位于伦敦Soho区的Film House。

值得一提的是,这已是51 Eastcheap办公楼第二次寻求出售,标价更比2022年下降44%。

早于2022年7月,WeWork就曾尝试以标价1.25亿英镑出售该栋办公楼,不过,此后由于加息、经济不稳定等因素导致市场下滑,市场报价远低于预期,故最后交易作罢。

此次选择折价抛售,可见在日益见长的资金压力下,已容不得WeWork留有更多时间考虑盈亏问题。

至于本次交易,WeWork希望能在年底前完成。当然,这取决于销售进展,WeWork亦不排除放弃出售而选择再融资

不断退租、持续亏损、资金告急, WeWork正遭遇着前所未有的经营危机。

过去,在资本加持下,共享办公企业扎堆涌现。然而,当热钱退却,企业的盈利能力成为面前最大的难题。而在疫情消散之后,居家办公与分散式办公的市场需求越发明显。而共享办公的“二房东”经营模式在面对市场新诉求时,颇有些手足无措。

在中国,那些迎着风口入局共享办公领域的企业,如今又经历着怎样的命运呢?能否在需求与供给错配的时候,迅速调整经营模式?

优客工场:WeWork的中国“难弟”

优客工场素有“中国版的WeWork”之称,无独有偶,如今也深陷经营挑战。近期,办公点“跑路”“经营不善”的消息频频出现。

2015年,随着中国共享经济进入爆发增长期,优客工场顺势成立,此后更快速发展。短短三年,业务就拓展到37个城市,积累了近20万线上会员,覆盖10多万个工作平台。

2020年,优客工场成功登陆纳斯达克,成为“国内共享办公第一股”,风光一时无两。

不过,在快跑的背后,同WeWork一样,优客工场至今仍未实现盈利,而且经营收入处于持续下滑状态。2017年至2022年,优客工场已净亏损44.5亿元人民币。

优客工场亦尝试通过业务转型优化自身盈利能力。2020年,优客工场启动“轻资产、重赋能”的战略计划,其中轻资产模式就包括向房东收取品牌、咨询和服务管理费,以及提供空间使用权,优客工场负责经营管理,双方共享收入等。

最初,轻资产模式确实让优客工场尝到了甜头,2020年该模式带来的毛利率就高达39.6%,不过,好日子并没持续太久,到了2021年毛利率就迅速下滑至15.3%。

与此同时,在没有资本加注的前提下,前期重资模式烧钱亏损仍在持续,优客工场的日子依然难熬。

此外,堂堂加(原“办伴”)近期也是负面消息频传。

据了解,由于“办伴”的项目主要在疫情前拓展,然而,受困疫情市场环境急剧变化,在多方因素之下,公司运营成本不断上升,成本和收入之间出现了严重的偏差。目前,已开始新一轮裁员。

寰图:逐步从阵痛中走出

相较于同赛道玩家,寰图算是有望最先走出经营阵痛期的那一批。

2016年,背靠雅居乐“父荫”,陈卓林大公子陈思烺抓住了共享办公的风口,创立了联合办公空间品牌ATLAS寰图,此后发展也一度顺风顺水。

雅居乐更曾将雅生活旗下部分业务划归至寰图,借此快速做大寰图规模,受益于此,寰图的服务及管理业务规模一度升至300多万平方米。

然而,随着房地产行业持续下行,同时受疫情影响,中小企业发展指数大幅下降,联合办公的需求市场也大幅萎缩,寰图的业绩增长也疲态尽露,加上合作项目进展拖延,资金压力飙升,资产负债率更高达89%。

为求生存,在2022年开始,寰图就全面收缩战线,不做对外扩张,以现有办公空间运营业务为主;大力发展资产交易业务;启动大规模裁员计划等等。

事实上,早在2020年,紧盯着优客工场的寰图就嗅到危机,同时启动向轻资产化转型,重新定位为商业资产运营商,通过项目开发管理、招商运营、自营主力业态引入等八大全链条服务,构建了商办资产管理全链条运营模式,当然,该模式能否帮助寰图重新走上新发展之路还有待时间验证。

不过,从目前来看,寰图似乎已经从阵痛中走出。日前,ATLAS 寰图·上海静徕坊及 ATLAS 寰图·上海仲益大厦两大新项目正式入市。今年年初,ATLAS寰图办公空间·北京荷华明城大厦也投入运营。

寰图还表示,未来将协助业主妥善解决原运营方与租户的租约问题,同时,借助精细化运营管理体系和数字化商办智慧运管模型及工具,为项目降本提效、提升物业资产价值。

创富港:唯一正向盈利的“玩家”

从目前来看,创富港是目前在共享办公领域中表现最为出色的玩家之一。在联合办公企业进入资本寒冬之际,创富港却成为了“国内最赚钱的联合办公企业”。

根据最新披露的财务数据,今年上半年,创富港实现营业收入3.60亿元,同比增长5.49%,均为公司租赁及商务服务业务收入。

但尽管创富港在保持盈利,其利润增长速度却在持续下滑。

数据显示,上半年,营业利润1805.40万元,同比下降31.58%;归属于公司股东的净利润1472.94万元,同比下降33.69%;归属于公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为1261.56万元,同比下降22.18%。

分析认为,利润同比下滑或与创富港积极开店有关,由于现行的租赁合同,通常有免租期的约定,因而在扩张前期,反映在报表上的利润都会存在一定的迟滞性,但随着店面经营持续稳定,盈利能力将逐步释放。

今年以来,创富港市场拓展动作频频。就在9月,创富港位于香港合和中心48楼的共享办公空间新店正式开业,较早前,创富港还逆势抄底北京海淀核心区商办。

截至2022年末,公司全国签约门店数量251家,分布于深圳、广州、北京上海、杭州等九大城市,全国签约门店建筑面积合计35.24万平方米。此外,公司绝大部分商务中心为租赁经营。

不仅如此,创富港还在酝酿新一轮上市计划。此前,创富港就宣布,拟申请在北交所上市,将公开发行股票不超过1380万股,发行底价为8.5元/股。公司计划对“联合办公空间建设项目”投入募集资金1.25亿元,对“信息化建设项目”投入募集资金6235万元。

共享办公赛道,从热闹到冷清

尽管创富港的表现让市场看到联办仍有发展空间,但不能否认的事实是,共享办公已经冷了下来。尤其伴随着经济增速放缓,市场对于租赁办公室的需求难以兴旺。过往租户主动跑过来租工位的盛景,已经一去不复返。

市场人士指出,从商业模式角度分析,早期进入共享办公领域的企业,包括WeWork、优客工场、寰图等在内,大多数以重资产形式,通常先从业主方拿下物业的长期使用权,再向企业和个人短期租赁赚差价,但这就相当依赖现金流。

此外,当入驻人员或企业减少时,共享办公企业仍需要承担较大的运营成本,这也导致经营压力激增,风险系数也同步上升。过去几年,Wework通过与房东重新谈判或终止租赁来削减成本,但背上的债务仍然高企。

但上述人士亦认为,共享办公的市场需求仍然存在,只是资本过度追捧,加上没有清楚意识到市场环境和传统二房东模式带来的限制,导致此前的发展模式没有跑通。接下来,如何让自身业务变得更具抗风险能力以及市场竞争优势,是一众艰难求存的办公运营商们需要思考的命题。

尽管目前优客工场、寰图等多家共享办公企业已经在向轻资产化转型,然而在此之上要做到“站得稳”和“站得久”,它们还有很长的一段路要走。


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