时隔两年后，华润旗下物业板块再度启动IPO计划。是次华润选择的是当下风头正劲的REIT形式，准备打包香港物业资产进行上市。
据外媒近日最新消息，华润隆地已选择花旗、中金和摩通作为本次房地产投资信托基金（REITs）赴港IPO的保荐人。该IPO规模为5亿至10亿美元，预计明年启动。
报道另引述消息指，有关REIT将仅包括其在香港的写字楼和零售资产，估值约达200亿港元。
在REIT中港互联互通风头正劲的前提下加上华润集团的国资背景，华润隆地此时披露IPO计划，更为备受市场瞩目。
隆地往事
对于华润隆地，也许市场稍感陌生。
其前身为隆地企业有限公司。1982年，随着香港华润大厦开发落成，隆地企业也正式成立。最初，它仅负责华润大厦和湾景中心的物业服务。“其实主要工作就是安保，其他方面没有现在这么专业。”
随后，随着业务的进一步拓展以及华润集团的品牌统一战略推进，隆地企业也终于有了身份的认同，于2002年3月，正式改名为“华润物业”。直至今年8月，重启原名“华润隆地”。
如今的隆地，业务也从最初的安保拓展至物业租赁、生活服务、酒店业务、中艺高端零售四大板块，分布在香港、泰国及中国内地。
从业务分布来看，香港始终是其主要阵地。当前，华润隆地在香港主要经营的物业包括香港华润大厦、商铺、山顶豪宅、木棉花服务式公寓以及湾景中心住宅等，物业管理面积超过1亿平方呎。
当中，写字楼和零售资产更是核心中的核心。已全面翻新的华润大厦、Brim28餐吧区及中艺湾仔商场如今已是湾仔区地标性建筑。
华润大厦还是华润集团的总部所在地，地处湾仔中心地带。从铜锣湾步行到华润大厦，大概需要20分钟。从华润大厦出发，经天桥连廊步行10分钟即可到达香港会议展览中心。
在湾仔北林立的高楼中，华润大厦虽不是最高的，但却是“最贵的写字楼”。长年凭借高租金以及接近100%出租率，雄踞湾仔北写字楼市场榜首。数据显示，早在2017年，华润大厦的租金就达到70多港元/尺。
不仅如此，华润大厦也与旁边的湾景中心及其裙楼商铺群Brim28、木棉花酒店，以及正在修建中的香港首座瑞吉酒店，构成了湾仔区最大、最繁华的城市综合体，已然成为支撑区域繁荣的中流砥柱。
资产如此优质，也难怪华润要将其打包上市变现。
华润再施财技
事实上，早于2020年，华润就有分拆“华润物业”单独上市的计划。
不过，当时华润口中的“华润物业”是市场普遍理解的“物管业务”。那时正处于物业公司上市风口期，审批通过率高了许多。
而彼时的华润隆地，尽管拥有“华润物业”之名，但并非一家严格意义上的物管企业，直到2022年成功收购香港升捷物管，才正式算是真正补上了物管业务版图。
最后，华润旗下率先完成IPO的，是侧重物业管理及商业运营的华润万象生活。
或许是为了更好进行业务区分避免市场误解混淆，同时为了推动相关业务上市，华润隆地才在今年再度重启更名。
从资产角度来看，将香港华润大厦等写字楼和零售资产单独打包REIT上市，确是不错的选择。众所周知，写字楼和零售资产抗风险能力较强，加上RETI现金流受宏观经济影响相对较小，因此一般被视为回报稳定特征很强的产品，更何况华润是次底层资产稳定性长期保持良好水平。
相关分析人士指出，尽管当前在香港上市的REIT产品较少，暂未成为香港散户投资者主流的投资产品，但对不少基金、机构投资者及保险公司而言极具吸引力。加上随着两地房托互联互通，将会吸引更多投资，这亦有助于华润隆地的快速发展。
领展就是先例。作为首家在港发行的房托基金，2005年上市时资产价值规模仅为338亿港元，到今年9月，其资产价值规模已经达到2340亿港元，几乎接近翻了七倍。领展亦由此成为亚洲最大的房托基金。
尽管当前正是REIT风起时，但有市场人士担忧，当前香港商业市场仍承压，或对华润隆地资产估值的评定有一定影响。
今年以来，香港写字楼市场发展出现租金下降、空置率增加，需求规模偏小等情况。除了经济活动尚未复苏，加上赴港上市公司规模偏小，也影响了当地写字楼市场的需求。
较早前，戴德梁行发表第三季香港物业市场报告指出，甲级写字楼市场于第3季录得约22.59万方呎负吸纳量，除中区外，各区均录得负数，年初至今累计负吸纳量录约64.68万方呎，整体待租率因而升至约17.7%，若预计年内落成的新商厦陆续入伙，如写字楼新供应推出市场后，而整体吸纳量未如理想，料待租率最高或达19%。此外，该行亦预计整体甲厦租金全年跌幅介乎约5%至7%。
当然，华润隆地上市也不急于一时，但相信华润不会放弃这一施展财技的好机会。
去年6月，华润官宣，经国务院国资委对国有资本投资公司试点改革情况的全面评估，华润集团因功能定位准确、资本运作能力突出、布局结构调整成效显著，正式转为国有资本投资公司。
而华润的投资范畴也相当广泛，从消费到高科技，从基础设施到金融产业。翻看华润的企业图谱，旗下在香港与内地共有8家上市公司，但华润置地一直是集团最大的现金奶牛，远超其他上市公司，数据显示，华润置地在内部银行的五年存款余额高达105.82亿元，为集团内部资本市场的运行贡献了大量的可运作资金。
而华润隆地如果成功IPO，就可以将近200亿港元的资产成功套现，这对华润的下一步资本运作构建更大的想象空间。另一方面，一旦完成REIT上市，华润隆地将正式进入“物管+资管”的投资双驱动模式，后续，华润隆地如何通过REIT这一资管平台实现存量加增量双增长，是市场更为关注的焦点。
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