虽然楼市政策放松，但市场仍处于筑底期，情况缓慢回升。
文轩财经最近一直都在关注民企动向，如今规模民企领域几乎都快躺下去了。在土地市场也很难看到规模民企的身影，留给民企的时间确实不多了。
值得关注的是，被机构评为民企“核心力量”之一的星河地产，及其董事长黄楚龙身价蒸蒸日上，而项目销售却难题不断，尤其位于成都温江的项目，门庭冷落，7月推出438套房源，仅16组购房者参与摇号。去年3月开盘，也仅12组购房者参与摇号。
为何星河控股出现特殊情况，文轩财经总结发现，可以从它坚持不上市讲起...
星河地产不上市
目前星河的业务遍布深圳、广州、上海、南京、苏州、成都等30余座城市，总资产已经超千亿，但公司却始终保持着不上市。
我们都知道，房地产行业的运营需要不断的资金流来维持，所以融资也成为了房地产行业一个不变的主题。然而，上市是一个相对于来说更好的办法，它能够让企业，在融资过程中花费的成本大大减少，同时速度也会变快。有不少企业为了上市各种包装都未能成功，而黄楚龙的星河却选择了不上市。
根据克而瑞数据显示，2018年到2022年，星河分别实现了218.5亿元、262.5亿元、349亿元、406.3亿元、302.4亿元的销售额。2022年业绩大幅下滑，与行业趋势一致。
“新地产”模式，从开发商到运营商
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“产城融投”模式
在产业地产领域谈起星河，给人的第一印象便是其作为深创投二股东，以资本投资嫁接园区，通过持有实现长期运营的个性化企业烙印。
再次则是坐落于中国科技门户，星河“产城融投”模式的代表作品——深圳·星河WORLD。2014年6月，星河WORLD亮相深圳，总体量达160万平方米，涵盖了写字楼、住宅、商业、酒店公寓、文体、学校等各种业态。在这个超级综合体里，和深创投联手合作做了一次大创新，在深圳率先推行“租金/服务/产权换股权”产融联动模式。
2018年以来，星河深度介入高精尖科技企业发展，并投资了一批极具前景的科技企业。此后，星河产城异军突起，以深圳星河WORLD为蓝本在大湾区和长三角迅猛建设产城综合体。
五年间，星河已经从全国前10的产业园区运营商一路快速发展至TOP6。深圳星河WORLD更是引入了华为、三菱电机、美的、聚思鸿、中国平安、上海宝治等26家世界500强企业和122家国高企业。
在产业上，深圳星河WORLD荣获四大国家级优秀园区之称，超1200家企业总部入驻。以产业带动人流，靠城市留住精英人口和圈层消费。
深圳星河WORLD园区内打造有人才住房、COCOPARK、深圳星河吉酒店、星动力体育中心等10大类配套。整座产业大城，一站解决企业、人才、家属的办公、生活、休闲需求。
星河产城综合体运营逻辑，一直强调吃透“生存——生活——生产”的关系。生存只需要一套房子，但是生活需要配套的兑现，生产则是周边产业的发展，星河旗下的项目一直希望在生活和生产之间，构建一个良性的循环。
时至今日，已形成了“以产业为引领”的企业自循环生态圈，“星河WORLD”也作为成熟产业IP，落户南京、苏州、成都等重点城市群。
成都方面，2020年，温江区政府与星河控股集团签约，引进集团产城运营模式，星河WORLD·科创城正式落地成都温江。作为温江区目前规模领先的产融新城项目，也是星河控股集团打造的全国第三个、西部首个星河WORLD项目，星河WORLD·科创城由星河控股集团联合温江地方国企九联集团共同打造，是集科创中央商务区、新兴产业聚集中心、科创成果转化中心、中央科创公园、市民文化中心、城市服务走廊等于一体的产业社区。
据星河官网，项目总项计划投资160亿元，其中首开区占地574.8亩，含商业用地150亩，总建筑面积约102万平米，计划投资105亿元。
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积极拓展长租公寓市场
星河目前在深圳市各区总计布局有7个自持自营的高品质公寓项目，涵盖三条产品线：星河盟客（品质型）、星河郡寓（精品型）以及星河菁邸（豪华型），精准覆盖了酒店短租式公寓、青年公寓、白领公寓、高端服务型公寓等多种公寓类型，产品租金在2000-10000元/月范围内，可针对性解决企业基、中、高层员工的住宿需求，即使是在近两年疫情反复期间，星河公寓的整体出租率均在95%以上。
资产自持：星河公寓主要以自主开发为主，收购为辅。把握周期，选择适当的时期进行资产的收购和出售，提高资产的使用价值和现金流。
资金组合：“星河郡寓第一期广州亚金中心资产支持专项计划”是2021年以来公开市场首个获批的长租类REITs产品。此次亚金项目也是星河首单获批的类REITs，首次以长租公寓业态亮相公开市场，底层物业为广州亚洲金融中心，整体发行规模为7.35亿元，其中优先A类2.9亿，优先B类3.28亿，次级1.17亿。
聚焦城市新市民：星河公寓把握政策动向与用户心理，激发出公寓产品落地的巨大原动力。
近年来，政策深度调控，市场逻辑也发生了变化，产品进入用户导向新阶段，住房不只是钢筋水泥，更是城市吸纳人才的重要载体，也是新市民搭建生活场景的情感容器，星河公寓深谙这点。
星河地产遇到的问题
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旧改占有大量资金
目前来看，星河已经在广州正式拿下5个旧村改造项目，另外还介入南草塘村、沙亭村等旧村，旧改储备面积达到千万平方米。如此大的旧改规模，对资金占用明显很大。
今年4月份，星河控股退出南沙珠宝文旅小镇项目的消息传出来。该项目一期包括南涌村、鱼窝头村，二期项目包括天益村、大稳村，星河控股于2019年、2021年拿下旧改合作权。而该项目，为南沙有史以来"最贵"旧改项目，计划总投入高达212.56 亿元。
市场上，星河控股陆续退出旧改的消息还在发酵。
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项目去化问题严重
另一面，星河控股在广州重仓的南沙，近段时间也陷入去化不顺的困境。不少项目直接腰斩出售，但市场仍没有起色。
管理层年中曾公开表示，星河整体投资布局主要集中在大湾区和长三角，在这些深耕的区域，星河的销售业绩始终保持行业领先。例如：广州南沙的销售业绩都排在当地第一或第二的位置。
星河控股进入南沙已有17年，布局11个项目，目前在售包括星河·畔月湾、星河东悦湾、南沙星河智荟、领南星河荣誉等多个项目。
一旦南沙市场受挫，对星河控股整体销售影响很大。管理层之前也直言，从销售情况来看，今年上半年，行业市场非常地低迷，叠加疫情，可以说寒气早就传达到了整个房地产市场，而在这样的市场环境下，星河也难以独善其身。
而成都项目也面临去化难的问题，近两次开盘共推出652套房源，参与摇号购房者仅28组。至于项目近期动态，文轩财经联系相关负责人，截止发稿日仍未回复。
｜图源：成都房小团
根据中指数据，今年1-9月，星河控股实现销售金额218亿元，同比降低41%，行业排名66名。
倚赖集团输血，压力较大
从集团公司来看，星河集团业务横跨地产、金融、产业、置业、物业五大板块，甚至人工智能，也都有前瞻布局。
早在2009年，星河正式进军金融领域，不仅投资上取得巨大成功，还通过股权投资将触角伸入各个新兴行业，将地产开发延伸到产业端，从而形成了“产城投融”的创新运营模式。
相比其他尚处于投入期的地产CVC，星河资本已经迈入了收获期。截至2022年12月底，星河资本自有资金及基金管理规模超150亿元，已完成了对迈瑞医疗、芯原股份、澜起科技、宁德时代、腾讯音乐等一系列硬科技、新能源、医疗、人工智能等项目的投资，累计股权投资企业超200家，超40家企业已成功IPO。星河资本，为星河未来收益的增厚提供重要支撑。
据联合资信发布的星河实业2022年跟踪评级报告，过去3年，星河实业资产负债率保持在55%-57%的水平，负债率保持健康水平。
星河没有财报披露，集团的资金状况难以考证。
文轩财经从星河控股发债主体“星河实业”2022年的跟踪评级报告来看，该公司由星河集团100%控股，是一家主要从事自有购物中心、写字楼等商业物业投资租赁和酒店投资经营等业务的公司。
仅这一个公司，其盈利指标也是明显呈现下降趋势。比如，营业利润率从2019年的69.67%降至2021年的59.43%。
从数据看，星河实业的利润总额逐年降低，2021年虽然实现营收增长，但利润总额仅6.8亿元，同比下降5.5%。
但负债却在走高，截至2022年3月底，星河实业负债总额较上年底增长 8.49%至285.93亿元。
整体的债务杠杆也有所提升，其资产负债率也从2019年的55.08%升至2022年3月的57.66%。
此外，在手的货币资金也不断减少。截至2021年底，公司货币资金46.34亿元，较年初下降19.40%，主要系公司对外投资规模增加所致。
而当中，受限制的货币资金规模为17.73亿元，占全部货币资金规模的 38.27%。
也就是说，能使用的自由资金仅28.61亿元。
另一方面，星河实业关联方往来款规模大，对公司资金占用较大。
2021年，公司对关联方担保金额为33.44亿元，应收关联方款项为16.73亿元。其中，公司其他应收款主要系应收星河控股16.57亿元，主要系公司新增对星河控股的非经营性资金往来所致。
此外，星河实业受限资产规模大。截至2021年底，公司受限资产为286.85亿元，占总资产的60.72%。
最后的风险点为，星河实业资产构成以投资性房地产为主，信托投资规模很大且均为同款理财产品投资，集中风险大。
其信托投资规模为50亿元，用于购买华润深国投信托有限公司发行的华润信托·润星6号，期限为3年，收益率约8%。
报告称，星河实业单一信托投资规模很大，该信托产品的收益情况、变现能力等对公司资产流动性及安全性有重大影响。
专家观点
严跃进
易居房产研究院研究总监
星河地产属于产业资源丰富的一家房企，其在成都市场的项目投资，进一步说明其企业优势和发展能力。当前各地稳经济的大环境下，更加青睐此类产城项目，其本身发挥了集聚产业资源、提升城市形象等功能。总体上对于此类企业的发展而言，发挥了积极的经济效应和社会效应。
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