九月，政策暖风频频吹向楼市，认房不认贷、下调首付比例、降存量房贷利率、限购放松等等，市场信心正在持续修复。
“金九银十”向来是房企抢占业绩高地的重要时刻。近日，房企密集披露9月销售业绩，整体来看，房企的销售压力并未削减。
据第三方统计数据，9月单月，超七成的百强房企业绩仍未扭转下降趋势，销售额整体同比下降24.1%，但对比8月已有明显回升，百强房企销售额环比增长达到24.8%。
而在过去的黄金周长假，即便各地“花式”配合刺激楼市，但整体成交也未见明显回升，预期的购房集中潮更并未出现。
据统计，假期期间（9月29日-10月6日），35个重点城市日均成交面积较去年国庆假期及2019年假期下降了两成左右。当中，北京、深圳两个一线城市的日均成交面积分别同比下降了31%、46%。期间，到南京市推销的哈尔滨房地产项目，21个项目近5000套房源最终成交量为0。可见，今年的“金九银十”明显乏力许多。
如今，疫情影响已完全消除，利好政策频发，然而销售去化却变得更为艰难，看来，房企们的“翻身仗”很难打。
覆巢之下无完卵
据睿思网观察，自2023年6月以来，房企销售前三甲保持为保利发展、万科、中海地产。
今年前9月，前三甲的全口径销售额分别为3321.3亿元、2806亿元、2389.6亿元，除万科出现同比下滑10.34%，其余2家均录得同比上涨，但这不代表他们的销售压力警报解除。
国庆期间，保利惠州楼盘五折卖房的消息引起了市场强烈反响。彼时，有网友留言，保利阳光城四期备案价约1.5万元/平方米，最高卖到近1.7万/平方米，当时开房商捂盘惜售，对外宣称已无房源，留了几栋不卖，后来市场变差，于今年10月低价销售，售价为7800-8500元/平方米。可见，即使是“第一房企”也熬不住了。
事实上，从下半年开始，房企们纷纷加强项目推售，不过蓄客情况强差人意。日前，有消息表示，北京保利东汇、保利璟山和煦等多个项目延迟开盘，仅公布到访数据来制造热销氛围，可见楼市的冷淡。其他楼盘就算顺利开盘，销售也不达预期。
为了快速回笼现金流，房企甚至不惜牺牲利润以加速去化。然而，“断臂求生“的打折策略并未带来明显的交易回弹，甚至带来比低迷成交更严重的后果——上述惠州保利阳光城目前已被强制停业整改，中秋国庆假期低价卖出的13套房源也将退房。
市场对于房企业绩增长预期也变得悲观。较早前，穆迪就将万科、中国金茂列入评级下调观察名单，同时将保利发展、深业集团、越秀地产、中国海外发展、中国海外宏洋、华润置地、绿城中国等一众房企的评级展望由“稳定”调整至“负面”。
穆迪认为，在中国房地产市场复苏前景不确定的情况下，以上实体能否在未来12-18个月内实现稳定的销售业绩仍存在很大的不确定性。
四季度成关键？
第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇近日表示，第三季度尽管住宅销售市场利好政策频发，但因内外部经济环境挑战犹存，市场成交活跃度的扭转仍需时日。
相关人士亦指出，利好政策的“适应期”可能较长，因此“金九银十”的反响并不强，但预料第四季度全国商品房销售面积同比降幅大概率会所收窄。
其续称，当前部分核心城市房地产市场活跃度已有所回升，预计核心一二线城市市场活跃度提升将持续一段时间。数据显示，今年国庆期间，虽然北京、深圳市场销售失利，但武汉、上海、广州依旧维持较高热度，日均成交面积同比增幅分别为225%、159%、129%，市场反映出较为强烈的需求。
交银国际日前也在最新的报告中指出，在密集支持政策出台和推盘力度加大下，预计改善性需求购买力会得到提振，销售气氛以及项目去化会在第四季度改善。
不过，仍有部分人对未来交易市场持悲观态度。其观点主要基于当前需求端购买力仍处于较低水平，楼市复苏的动力仍未有明显体现。此外，由于市场成交后劲不足的特征不间断暴露，加上历年10月热度会稍逊于9月，即便后续仍将延续复苏态势，但升幅会有所收窄。
尽管市场走势未明朗化，行业人士认为，对房企而言，当前抓住四季度的市场窗口期仍是关键。从当前市场表现来看，改善型需求正率先在一二线高能级城市逐步回升。若能抢抓住该部分新增市场需求，将有望实现业绩的提升，否则将失去抢收的机会。
较早前，有资深行业人士就曾向睿思网明确指出，让房企实质性走出困境的关键，还在于现金流。如果没有自身销售的提振，即使暂时债务通过或得到融资，未来生存压力依然会偏大。
然而，市场处于出清期，销售的主动权不在房企手中，压抑了如此之久的消费者信心如何恢复，并非某家企业甚至某一行业有能力根本改变。外电报道，中国正计划推出新一轮刺激计划，这次的悲喜剧能否扭转？
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