谁能料到，曾经的四川本土房企“黑马”德商置业，竟放下主业，悄然投身了代理行业。不仅仅业务类型转变、甲方到乙方身份转变，更是企业命运的转折。
一顿挣扎之后，德商置业能成功“重生”吗？
最新消息：
德商已经接手人居两个楼盘
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近日，业内人士向文轩财经爆料，房企德商开始转型，进入楼盘销售代理赛道，目前已经介入人居的沁川林语、江岸林语两个项目的销售，预计后续将开拓更多代理业务。
这也是，成都市场上少见的，开发商直接抢代理公司“饭碗”事件，引人关注。
就此，文轩财经来到人居相关项目售楼部，向相关营销人员求证，对方均表示属实。
“德商和我们一起拿的地，后来他们退股了。现在相当于代理公司，置业顾问和策划已经进驻了案场，和我们（人居置业顾问）一起卖房源。我们给他们结佣金。”沁川林语相关负责人回复称。
江岸林语的回复类似：“我们本来就要招代理公司，就让德商一起来了，和我们一起卖房源”。
而德商方面，截止发稿时，相关负责人仍未回复。
这份秘而不宣，和项目案场的情况一样。相比贝壳的声势浩大，德商的名称甚至从未出现在项目案场，置业顾问也不会主动提及相关内容。
对于德商当前的处境，文轩智库专家、四川同策房地产顾问有限公司副院长王伟韬认为非常艰难。
“它已经有两年时间在成都没有拿地了，而且资金链很紧张，几个项目都存在不同阶段的停工，如果不想像旭辉、蓝光这种开发商一样（濒临破产），肯定是要转型做轻资产的”，王伟韬稍稍沉凝后，总结道“它现在已经走到了命运十字路口”。
德商辉煌过
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德商置业所属的德商集团，前身为“成都华诚信息产业有限公司”，创立于1999年。业务涉及IT&互联网、房地产开发、资产管理到资本投资等等不同业务板块，持续创新，不断用科技与资本驱动产业与产品的转型升级。
2006，德商集团进军房地产行业，成立德商置业。
它曾经也辉煌过，先后获得“中国房地产销售额100强”“中国房地产成都地区销售额10强”“中国房地产精品项目品牌价值10强”荣誉。
它的销售额挤进克而瑞《2020年成都房企销售排行榜TOP10》榜单的第六名，也是排名最靠前的本土房企。
是的，“川企一哥”的宝座轻松到手！
｜图源：克而瑞
它非常善于营销炒作，曾操作过“7万一平”“买一套房送一套房”等火爆全城的话题。
自己炒自己，火到成都地产界的当红炸子鸡。
“德商营销这块确实很厉害”，一位前德商员工兴致勃勃地透露，周末去项目“演抢房”，场面不要太刺激。只可惜没有加班的补贴。
｜图源：网络
它也风云际会叱咤成都土地拍卖现场，2021年6月，成都首次集中土拍，德商联合电建、人居、德信等拿地四宗，德商共计耗资36.99亿元共获得31.10万平米的土地储备，在当年的拿地面积排行榜中排名第9。
相比于后来众多国企底价拿地，成都首次集中供地竞争激烈，德商四宗地价全部触顶，每宗地都有自持租赁住房，比例在13-36%之间。
多少中小型企业仰望德商模式、挖德商员工，试图复制“神话”；多少研究机构测算德商数据、刻画德商风格，试图找出其成功的源头。
后来没落了
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略显意外的是，2020年，它也被房地产行业困境扼住了喉咙，一路下滑，见底的速度超出想象的快。
据不完全统计，去年，德商在成都仅有一个新项目入市，位于理工大学板块和电建地产合作的电建德商泷悦天玺。
毫不意外的，根据锐理数据《2022年成都房企备案产值》榜单，德商被困于前10名榜单之外，上榜门槛销售额仅为62.5亿元。
一众房企取代了它的位置，名称是万华地产、人居置业和成都轨道。
｜图源：四川中原
它再未出现在土地公开市场，两年未曾拿地。
曾经联合小伙伴拍下的地块，也无力继续投入资金，只能退股撤资，遗憾转手东原、人居等企业，包括青白江64.4亩地块、天府新区59亩地块等，已然和德商再无交集。
大量待交付的楼盘，吸取了德商并不充裕的现金流。
单是成都区域，它2022年共交付了锦江天玺、锦麟天玺、熙华天玺、天骄城学府、碧云天骄等项目，合计超4000套房源。
死于“猪队友”？
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作为德商最引以为傲的“合作开发模式”，曾经降低经营风险、取长补短、强强联合，把它带动飞速发展。
也在行业困境时，给了德商致命一击。
它的合作对象，包括佳兆业、朗诗、花样华、蓝光等，大部分已经濒临破产。
曾经有人说过，“你的朋友决定你的层次，你的圈子决定你的未来”。按德商这圈子，不扑街很难。
近一年多来，受合作伙伴陷入危机的影响，德商多个项目停工，合作纠纷，前途未卜。
· 因为合作纠纷，德商与花样年合作开发的碧云天玺，至今未能取证上新。
· 合作方佳兆业退出项目，武汉“德商·彰泰·佳兆业翡丽天玺”已改为“德商·彰泰·翡丽天玺”。
· 除了工程停摆之外，也有延期交房的情况。今年6月26日，德商和朗诗合资开发的德商朗诗熙华天玺发布公告称，原定的交房日期由6月30日延期至9月30日。
· 在云南与蓝光合作的蓝光德商·天域也受蓝光债务危机影响陷入了停工状态。
更奇葩的是，德商曾积极推动蓝光德商·天域复工，合作方无力支付款项，德商向项目公司输血了1850万，用于支持项目复工续建。
｜图源：网络
然而，项目的施工总包方南通汇丰建设公司没有武德，拿钱不办事，只完成200万的工程量，然后以偿还前期债务为由，继续停工。
施工单位冒着被政府部门拉黑的风险也要摆烂。至此，事情已陷入僵局。
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文轩智库专家
四川同策房地产顾问有限公司副院长王伟韬
代理行业也是夕阳行业
暂时还没听说其他开发公司有这样的转型，其他顶多是拓展了代建业务，做代理商的话，德商还是第一家。
我觉得它转型的原因可能有两个，第一个，德商在成都的开发项目没有了，资金链也出现了一些问题，因为他的几个项目都存在不同阶段的停工。做代理属于轻资产，对资金链不会要求很大；第二个，德商本来在成都也有很多高端项目的销售经验，人居这两个项目也算是中高端项目，所以说他们可能算是一个联合。
现在的代理行业，以世联、易居和同策为TOP3，加上正合，一起在西南占第一的份额。
受渠道的影响，代理行业现在是下行的阶段，可以说是夕阳产业了。
几乎每家代理公司，2022年，总销金额都呈现了断崖式的下跌，下跌了至少20%-30%以上。而且现在开发商逐步在去代理化。基本上都有自己的直销团队，很多项目，要不然是直销，要不然是年销，很少有独家代理的项目，再加上渠道对开发商的绑架比较大，很多渠道公司也要求有自己的代理公司进场，所以说代理行业现在很难做。
德商做代理的优势它有德商这个品牌、高端项目操盘的经验；劣势在于，他不是专业代理公司，没有乙方的服务思维、专业管理团队、完整的链条。
它只是针对这两个项目做代理，还是要组建完整的后台，深入代理行业，我要打一个问号。
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