四月的香港中环，一桩 25 亿港元的交易悄然落定。
星展银行从世茂集团创始人许荣茂手中接过了中环中心六个楼层的业权。呎价约 1.7 万港元 —— 这个价格，只相当于许荣茂 2017 年买入时的一半。
消息在业界传开，有人说星展捡了大便宜，有人替许荣茂叹气。但这只是一切的一个缩影。深圳深港国际中心被政府收储、融创无锡文旅城土地进入司法拍卖程序，更多中小房企在资产处置的边缘反复试探 —— 一个再清晰不过的图景是：在房地产深度调整的周期中，房企正在经历前所未有的分化，一端是核心资产的保卫战，另一端是边缘资产的出清竞赛。
这不只是买卖，而是一个时代的分水岭。
■ 两种风景
2025 年到 2026 年初，香港及内地市场出现了很有意思的场面：卖的人仓皇，买的人积极。
先看卖方阵营，三类主体正在经历不同的命运。
个人投资者批量离场。2024 年 9 月和 11 月，被称为 “磁带大王” 的投资者陈秉志先后把中环中心 66 楼、75 楼卖给星展银行，合计套现 13.46 亿港元。而 2017 年，他以约 55.8 亿港元拿下了中环中心七个全层，是当年那场 402 亿港元收购案里最活跃的玩家之一。七年过去，账面亏损超过 7 亿。2025 年，他因 8000 万港元债务被四家财务公司申请破产，旗下豪宅被银主盘拍卖。高杠杆押注香港写字楼，最后输得底裤都不剩。
马亚木家族的情况稍好一点，但也不复当年。2021 年将 20 楼卖给董建华家族，呎价约 2.45 万港元，比成本跌了 26%；2024 年开始散售 27 楼，坊间传出 1.88 万港元 / 呎起的优惠价，较成本跌去 43%；2025 年 11 月，52 楼全层以 5.65 亿港元成交，呎价 2.2 万港元比起 3.3 万港元的成本下跌 33%。当年意气风发拿下 13 个楼层，如今大幅缩水。
同样的故事在香港其他写字楼里反复上演。上环皇后大道中 299 号全幢商厦，2018 年由王守业儿子王祖安以 21 亿港元购入，如今以 6.11 亿港元被银主盘售出，八年贬值约 70.9%。
民营房企断臂求生。世茂是其中最具代表性的样本。为缓解流动性压力、推进债务重组，世茂选择折价出售香港中环中心这一核心资产，用真金白银为企业 “止血”。这也是其保壳组合拳中的关键一环：处置核心优质资产，换取喘息空间，稳住企业基本盘。
世茂之外，融创的处境同样艰难。作为曾经的头部民企，融创在资金链承压后开启了大规模资产出清，无锡文旅城部分土地被送上司法拍卖，评估价 1.67 亿元，起拍价仅 1.17 亿元，折价近三成。不同于世茂出售核心的中环写字楼，融创此次处置的是文旅类边缘资产 —— 这类资产占用资金多、变现难度大，成为房企 “止血” 的首要选择。
佳兆业则走出了一条以核心资产抵债的化债路径。2021 年，锦恒财富理财产品逾期规模约 127.88 亿元。危机后佳兆业坚持现金兑付，累计完成 48 期，覆盖 76% 本金、63% 投资人。2025 年 9 月完成境外债务重组后，公司以深圳福田 CBD 核心地段的福田佳园二期为底层资产推出抵债方案，项目货值超 120 亿元，绝大多数投资人已完成签约。这种 “现金兑付 + 资产抵债 + 境外重组” 模式，本质也是通过核心资产化解债务，属于资产处置的另一种延伸。
内地房企的典型样本，是深圳深港国际中心。2017 年，世茂以 239.43 亿元拿下深圳龙岗大运地块，计划投资超 500 亿建约 700 米高的 “中国第一高楼”。那是各地比拼摩天大楼的狂热时期，也是世茂规模扩张的巅峰缩影。
但 2021 年融资收紧、市场下行，世茂资金链断裂，项目 2022 年全面停工。债权方两次拍卖均告流拍，从 130.44 亿元降至 104.35 亿元仍无人问津。
转机在 2025 年。深圳市以 “清调供” 模式收储该地块，作价 68 亿元梳理债权，将烂尾项目变为净地。2026 年 5 月 6 日重新挂牌，起拍价 70.45 亿元。规划彻底转向：商业为主改为居住为主，容积率下调，超高层梦彻底放弃，转向 “以住养商”。
从 239 亿元到 70 亿元，一个时代的野心彻底熄灭。
再看买方阵营，三类机构形成清晰的接盘力量。
第一类：外资金融机构扫货核心物业。星展银行是典型代表。2025 年初从陈秉志手中拿下两层，2026 年再从许荣茂手中购入六层，合计持有 17 层，成为中环中心最大单一业主。东亚银行也以 16.8 亿元截胡陆家嘴金融大厦 12 至 23 层。
第二类：科技巨头与交易所自用加仓。2025 年 4 月港交所购入中环交易广场一期部分物业作为总部；10 月阿里与蚂蚁斥资约 72 亿港元买入铜锣湾港岛壹号中心；随后京东以 34.73 亿港元拿下中环建行大厦部分楼层。2026 年，云涌游戏创办人购入上环康诺维港大厦全幢，大新金融收购黄竹坑伟华汇十层，机构自用需求持续释放。内地还有更多案例令人目不暇接。
第三类：央企与地方国资逆势布局。在内地市场，这一趋势尤为明显。2026 年初，象屿地产以 21 亿元收购南京西路仙乐斯广场，较初始报价折价 25%；北京国资、新疆国资、河南国资、宁波国资、昆山国资等也纷纷出手，先后都有收购上海核心商办项目。地方国资正成为一线城市核心资产的重要承接方，与外资形成 “双轮驱动”。
外资看重长期保值与租金回报，央企国企兼顾风险化解与城市运营，两类买家虽逻辑不同，却共同在周期底部逆势扩张，成为市场压舱石。
同一座中环中心，有人亏掉数亿仓皇离场，有人腰斩价重仓进场。市场残酷的地方在于，它不在乎你的故事，只考验你的算盘。
■ 为什么分化
这场资产处置分化的背后，是三股力量的交汇。
第一，融资环境变了。2020年“三道红线”出台后，房企融资渠道被全面收紧，高杠杆玩法玩不转了。以世茂为例，2017年到2020年大规模并购，负债率快速攀升，融资渠道一收窄，流动性立刻枯竭。恒大、融创、碧桂园都在上演类似的剧情。当借钱不可能了，卖出资产是唯一的选择。
第二，市场周期深度调整。香港甲级写字楼市场经历了近五年下行。中美贸易摩擦、社会动荡、新冠疫情轮番冲击，中环高端写字楼空置率从不足5%飙升至超过15%，租金从峰值下跌超过40%。中环中心2017年买入呎价约3.3万港元，现在1.7万港元星展都嫌贵。市场的锚已经变了，过去的估值体系不适用了。
第三，企业战略分化。星展、阿里、京东这些买家，当前是配置核心资产的时间窗口——它们有稳定的现金流和融资能力，有条件也有意愿在周期底部逆周期布局。但世茂、融创这些出险房企，出售资产不是选择，而是活命的唯一路径。同样的市场环境，造就了截然不同的行为逻辑。
这种分化不是均匀分布的。拥有核心优质资产的房企，还能通过出售资产回笼资金、完成债务重组、争取生存空间；资产质量一般的中小房企，则面临无人接盘、资产冻结的困境。行业分化因此加剧——强者通过资产处置获得喘息，弱者等待中逐渐消亡。
数据最能说明问题。2025年香港写字楼全年净吸纳量录得正173万平方呎，为2018年以来最高。2026年3月中环优质甲级写字楼租金同比上升6.0%，从年初至今上升2.8%。高力国际预测2026年香港写字楼空置率将从当前约15%逐步回落至12%左右。市场确实在回暖，但回暖的红利只属于有资金、有资产的玩家，那些已经被淘汰出局的失意者与它无关。
■ 影响几何
这场资产处置分化，对行业、市场和宏观经济的影响是深远的。
从行业角度看，分化正在加速房地产出清。2021年以来超过50家上市房企出现债务违约或展期，资产处置是自救的核心手段。但不是所有资产都能找到买家——核心城市核心地段的写字楼、商铺还有机构愿意接盘，二三线城市的住宅项目、商业综合体则面临流动性枯竭。这导致出清呈现“结构性”特征：头部房企通过资产处置换取生存空间，中小房企可能在资产无人问津中走向破产。
从市场角度看，核心资产抄底与边缘资产滞销并存，正在重塑不动产价格体系。星展以1.7万港元/呎收购中环中心，市场接受了这个价格作为新的锚点。但这个锚点只适用于核心城市核心地段的优质资产，广大非核心资产仍在底部徘徊。第一太平戴维斯预测2026年香港中环及尖沙咀优质写字楼租金将反弹5%至7%，但这是基于新增供应放缓和金融板块扩张的假设，并非所有区域、所有业态都能享受同样的复苏。
从宏观角度看，房企资产处置顺不顺利，直接关系到债务风险化解进度。以世茂为例，其保壳之路多措并举，2025年不仅完成了约545亿元人民币的境外债务重组，还通过资产处置、境内贷款展期、盘活各类资金等方式缓解流动性压力，此次出售中环中心六个楼层可回笼约25亿港元，进一步补充流动性、偿还部分债务。融创通过司法拍卖处置无锡文旅城土地，也是债务清偿的路径之一。资产处置顺利，风险得以缓释；资产处置受阻，风险可能继续传导至金融体系。
更深层的变化是，这场分化正在改变房地产行业的底层逻辑。过去二十年“高杠杆、高周转、高回报”是行业主流模式，房企通过规模扩张获取增长，估值体系建立在增长预期之上。如今这种模式已被彻底抛弃，行业正在从“增长逻辑”转向“生存逻辑”——谁能活下来，谁才能谈未来。
■ 走向何方
站在2026年4月的时间节点，资产处置的分化和出清仍在深化，但新的迹象也在浮现。
一个趋势是机构抄底趋于理性。星展、阿里、京东的收购不是简单“捡漏”，有明确的战略意图——星展需要稳定的核心办公空间，阿里和京东在香港寻找自用总部。但它们的共同点是：价格足够低、条件足够优。机构愿意出手，但只愿意在价格足够安全的前提下出手。
另一个信号是政策工具箱持续发力。深圳“清调供”机制的推出，为存量烂尾项目提供了新的盘活路径。这种“政府收储—调整规划—重新出让”的模式，正在被更多城市借鉴。对于深陷债务泥潭、资产无法变现的房企，政策介入可能成为化解风险的重要变量。
还有一点不能忽视——行业格局重塑正在加速。2026年之后，房地产行业集中度将进一步提升。头部央企国企凭资金优势持续扩张，优质民企通过资产处置换取生存空间，中小房企面临退出或被整合。“大鱼吃小鱼”的戏码会继续上演，但吃相会比过去更克制——毕竟市场已经教会所有人谨慎。
对于仍在牌桌上的玩家，2026年之后的核心命题或许不再是“要不要扩张”，而是“如何在收缩中维持运营”。当规模不再是竞争力的象征，当现金流成为唯一的度量衡，房地产行业将进入一个全新的竞争阶段。
中环中心的大楼依然矗立，但它的主人从许荣茂变成马亚木，变成陈秉志，最终变成星展银行。财富更迭，江湖变换，唯一不变的是不动产永远在那里——它见证过繁华，也见证过落寞，最终会找到下一个主人，继续讲述下一个周期的故事。
而对于整个行业，2026年只是一个逗号。核心资产的保卫战与边缘资产的出清赛跑，仍在继续。
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