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龙泉烂尾楼重生记:德桦御湖和境能“翻盘”吗?

龙泉烂尾楼重生记:德桦御湖和境能“翻盘”吗?

 |图源:文轩新闻近日龙泉西河板块一楼盘亮相:德桦御湖和境,现场吸引超千人到访。引发关注的是,其“原身”为多年前烂尾的恒雨后现代城,国企东方证券和德商的联合体接手,以十年前的产品挑战当下“卷”上天...

 

|图源:文轩新闻

近日龙泉西河板块一楼盘亮相:德桦御湖和境,现场吸引超千人到访。

引发关注的是,其“原身”为多年前烂尾的恒雨后现代城,国企东方证券和德商的联合体接手,以十年前的产品挑战当下“卷”上天的市场,德桦御湖和境是否能够真的“翻盘”?

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接手烂尾楼

国企东方证券和德商联合体

公开资料显示,德桦御湖和境位于龙泉驿区西江板块,总占地面积约133.5亩,由成都恒雨科技商城管理有限责任公司(成都恒雨)于2011年取得。

成都恒雨是一家从事高新技术投资、计算机集成系统开发、房地产经营开发的投资管理公司。

2001年起,先后在成都、重庆、新疆等地多次承担重点工程项目的开发工作,先后开发了10多个居民住宅小区和商业街区,累计开发面积达 200万平方米。

2011年,成都恒雨摘得龙泉驿区西河镇跃进路以东、西江路以北133.5亩土地,成交价150万元/亩,之后,在该地块上开发了恒雨后现代城项目(德桦御湖和境)。

 

|图源:文轩新闻

项目规划为产业区、商业街、迷你soho公寓、高品质住宅等,集办公、居住、购物、休闲等功能于一体,曾号称是“西河镇首个超大型城市综合体项目”。

透明房产网数据显示,曾在2013年2月、11月,两次取得商品房预售许可证,住宅售价在5000元/平米左右。

仅一年后,就全面停工。而停工的原因是由于建设单位与施工单位存在工程款等纠纷。

后因成都恒雨科技公司资金链断裂,加上内部经营不善、股东间矛盾重重,项目彻底烂尾。

2020年成都市龙泉驿区人民法院近日发布公告(2020)川0012破1号公告,根据阿坝州恒瑞商贸有限公司的申请,裁定受理成都恒雨破产清算一案。

截止重整程序时,“德桦御湖和境”项目已开发面积约46.59亩,未开发面积约86.91亩,未开发部分包括商业、公寓(商业类)、住宅总建面约25万㎡。

管理人入场后,先后同四十余家意向投资方展开接洽,最终顺利招募到上海迨峰企业管理合伙企业(有限合伙)(占股99%)和成都昇信房地产开发有限公司共同控股(占股1%)。

 

|企查查

企查查股权穿透显示,背后实控股东较多,包括东方证券和本地房企德商。

大股东为国企东方证券,行业内第五家A+H股上市券商,2024年上半年实现营业收入85.71亿元,同比减少1.43%。

少量占股的德商,曾是成都楼市的“黑马”房企,但已搁置开发主业多年,未进入各大机构发布的上半年房企业绩榜单。

德商曾尝试进入楼盘销售代理赛道,介入过人居的沁川林语、江岸林语两个项目的销售,后续再无更多拓展代理业务的消息。据官网信息,德商也试图进入火热的代建领域分一杯羹,但无获取项目的相关信息。整体而言,德商目前正处于转型的重要阶段。

 

|图源:文轩新闻

德商和东方证券联合体,年初还被选为成都鑫怡置地公司破产重整案的正式投资人,投资模式为共益债+代管代售。

根据重整方案要求,重整投资人将提供10.8亿元偿债资金及资产用于恒雨科技公司重整,并另行提供大额资金解决“恒雨后现代城”已建部分竣工验收、不动产权证书办理等各项民生问题,并推进续建开发工作。

文轩智库专家、上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为,楼盘的盘活肯定是个好事,体现了资金情况,支持保交付、保交房的工作,缓解一些风险。这种房子,跟普通的房子已经不太一样,买这些房子,肯定会有些问题,例如,楼盘背后的所有债务问题复杂,以及房屋的质量如何。

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十年前的产品,还“能打”不?

更名后的“德桦御湖和境”项目,高达4.79的容积率,在目前基本稳定在2左右的成都新房市场很尴尬。

 

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由于早前项目已经报规,只能依然推出梯户比高达2T6、建面约78、86、116㎡三种户型的清水房源,户型赠送大、产品偏刚需,预计8月取证上市。

成都市场今年产品更迭迅速,吉信行分析认为,目前成都刚需户型已经改善化,高端配置下沉,横厅、独立入户、玄关等设置开始更多的出现在小户型里。和升级后的市场对打,德桦御湖和境面临很大挑战。

置业顾问表示,为保障新业主的体验,德桦会对前期已交付房源的外立面进行重新粉刷,大门等公区也将统一升级,提升居住体验。

价格方面,预估取证单价会在1.1-1.2万元/㎡,总价80万出头可上车,对刚需客群比较友好。

附近的西河万达正在进行招商,未来德桦御湖和境自身的商业也可进行补充,预计生活会更加便利。

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近郊市场降温明显

下半年持续承压

成都新房市场供过于求,上半年销量几近腰斩,房价小幅盘整。

锐理数据显示,上半年成都市场收缩严重,仅成交 551万㎡同比下降 43%,供销比 1.2,表现供过于求,成交均价 19111 元/㎡,同比下降 0.4%,为 2016 年来首次价格下降。

尤其近郊降温明显,新房均价下滑近千元。

 

|锐理数据

展望下半年,锐理认为,市场疲软+客户观望情绪严重,预计下半年市场持续承压。德桦御湖和境面临的压力不小。

严跃进则认为,下半年市场大方向,往好的方向走,但也需要注意些风险,比如说在前几轮的政策下,市场需求积极的释放,透支了一些风险。这些楼盘的交付,如果能够做好一些,反而能够增强客户的吸引力,让大家对成都市场的预期更加好。

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