｜图源：文轩新闻
近日龙泉西河板块一楼盘亮相：德桦御湖和境，现场吸引超千人到访。
引发关注的是，其“原身”为多年前烂尾的恒雨后现代城，国企东方证券和德商的联合体接手，以十年前的产品挑战当下“卷”上天的市场，德桦御湖和境是否能够真的“翻盘”？
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接手烂尾楼
国企东方证券和德商联合体
公开资料显示，德桦御湖和境位于龙泉驿区西江板块，总占地面积约133.5亩，由成都恒雨科技商城管理有限责任公司（成都恒雨）于2011年取得。
成都恒雨是一家从事高新技术投资、计算机集成系统开发、房地产经营开发的投资管理公司。
2001年起，先后在成都、重庆、新疆等地多次承担重点工程项目的开发工作，先后开发了10多个居民住宅小区和商业街区，累计开发面积达 200万平方米。
2011年，成都恒雨摘得龙泉驿区西河镇跃进路以东、西江路以北133.5亩土地，成交价150万元/亩，之后，在该地块上开发了恒雨后现代城项目（德桦御湖和境）。
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项目规划为产业区、商业街、迷你soho公寓、高品质住宅等，集办公、居住、购物、休闲等功能于一体，曾号称是“西河镇首个超大型城市综合体项目”。
透明房产网数据显示，曾在2013年2月、11月，两次取得商品房预售许可证，住宅售价在5000元/平米左右。
仅一年后，就全面停工。而停工的原因是由于建设单位与施工单位存在工程款等纠纷。
后因成都恒雨科技公司资金链断裂，加上内部经营不善、股东间矛盾重重，项目彻底烂尾。
2020年成都市龙泉驿区人民法院近日发布公告（2020）川0012破1号公告，根据阿坝州恒瑞商贸有限公司的申请，裁定受理成都恒雨破产清算一案。
截止重整程序时，“德桦御湖和境”项目已开发面积约46.59亩，未开发面积约86.91亩，未开发部分包括商业、公寓（商业类）、住宅总建面约25万㎡。
管理人入场后，先后同四十余家意向投资方展开接洽，最终顺利招募到上海迨峰企业管理合伙企业（有限合伙）（占股99%）和成都昇信房地产开发有限公司共同控股（占股1%）。
｜企查查
企查查股权穿透显示，背后实控股东较多，包括东方证券和本地房企德商。
大股东为国企东方证券，行业内第五家A+H股上市券商，2024年上半年实现营业收入85.71亿元，同比减少1.43%。
少量占股的德商，曾是成都楼市的“黑马”房企，但已搁置开发主业多年，未进入各大机构发布的上半年房企业绩榜单。
德商曾尝试进入楼盘销售代理赛道，介入过人居的沁川林语、江岸林语两个项目的销售，后续再无更多拓展代理业务的消息。据官网信息，德商也试图进入火热的代建领域分一杯羹，但无获取项目的相关信息。整体而言，德商目前正处于转型的重要阶段。
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德商和东方证券联合体，年初还被选为成都鑫怡置地公司破产重整案的正式投资人，投资模式为共益债+代管代售。
根据重整方案要求，重整投资人将提供10.8亿元偿债资金及资产用于恒雨科技公司重整，并另行提供大额资金解决“恒雨后现代城”已建部分竣工验收、不动产权证书办理等各项民生问题，并推进续建开发工作。
文轩智库专家、上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，楼盘的盘活肯定是个好事，体现了资金情况，支持保交付、保交房的工作，缓解一些风险。这种房子，跟普通的房子已经不太一样，买这些房子，肯定会有些问题，例如，楼盘背后的所有债务问题复杂，以及房屋的质量如何。
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十年前的产品，还“能打”不？
更名后的“德桦御湖和境”项目，高达4.79的容积率，在目前基本稳定在2左右的成都新房市场很尴尬。
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由于早前项目已经报规，只能依然推出梯户比高达2T6、建面约78、86、116㎡三种户型的清水房源，户型赠送大、产品偏刚需，预计8月取证上市。
成都市场今年产品更迭迅速，吉信行分析认为，目前成都刚需户型已经改善化，高端配置下沉，横厅、独立入户、玄关等设置开始更多的出现在小户型里。和升级后的市场对打，德桦御湖和境面临很大挑战。
置业顾问表示，为保障新业主的体验，德桦会对前期已交付房源的外立面进行重新粉刷，大门等公区也将统一升级，提升居住体验。
价格方面，预估取证单价会在1.1-1.2万元/㎡，总价80万出头可上车，对刚需客群比较友好。
附近的西河万达正在进行招商，未来德桦御湖和境自身的商业也可进行补充，预计生活会更加便利。
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近郊市场降温明显
下半年持续承压
成都新房市场供过于求，上半年销量几近腰斩，房价小幅盘整。
锐理数据显示，上半年成都市场收缩严重，仅成交 551万㎡同比下降 43%，供销比 1.2，表现供过于求，成交均价 19111 元/㎡，同比下降 0.4%，为 2016 年来首次价格下降。
尤其近郊降温明显，新房均价下滑近千元。
｜锐理数据
展望下半年，锐理认为，市场疲软+客户观望情绪严重，预计下半年市场持续承压。德桦御湖和境面临的压力不小。
严跃进则认为，下半年市场大方向，往好的方向走，但也需要注意些风险，比如说在前几轮的政策下，市场需求积极的释放，透支了一些风险。这些楼盘的交付，如果能够做好一些，反而能够增强客户的吸引力，让大家对成都市场的预期更加好。
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