出品｜华博商业评论
近年来，“鹤岗化”已成为房地产行业的热词。当我们说一个地方“鹤岗化”的时候，是指房价超低、房地产市场萎靡。据财经媒体“智谷趋势”统计，全国范围内至少有95座城市步入了“鹤岗化”，意味着在这些地方，仅需数万元乃至十余万元，即可轻松购置一套房产。
然而，在“鹤岗化”现象普遍化的背景下，江浙沪地区却展现出了独特的风景。尽管该地区同样可以用十几万就买到“白菜房”，但城市并未陷入“鹤岗化”的困境，反而以一种更为理性和多元化的方式探索着房地产市场的可持续发展路径。
16万就可以在江苏买房
据《时代周报》报道，今年5月，林杨柳在江苏镇江买入了一套65平方米、总价16万元的二手毛坯房，仅支付1万元首付，剩余房款按20年计算，每月房贷仅800多元。
林杨柳的新房位于镇江大港新区，从这里驱车30 分钟能到镇江市中心，公交换乘高铁不到两小时可达南京。林杨柳表示，“停车不要钱，公交 5 毛/次，5 公里内有大型超市，十几公里有大型商场，还有山有水有公园。过去几个月，这里的生活体验非常惬意。不过最吸引我的还是房价低，比我老家的还低。”
镇江的低房价并非偶然，背后存在深刻的产业与地理因素。镇江处于南京与苏锡常都市圈之间的“夹心地带”，产业发展相对薄弱，缺乏像周边城市那样强大的虹吸力。但正是这种“边缘化”位置，使镇江房价保持相对稳定与低廉。
对于林杨柳这样的年轻人，镇江的低房价极具吸引力。他们既能在长三角大城市工作，又能享受镇江低廉的生活成本与舒适的居住环境。此外，镇江还成为长三角大城市人群度假、养老的聚集地，许多中老年人在此购房养老，享受宁静晚年。镇江的“白菜房”为他们在有限预算内实现了安居梦。
与镇江相邻的句容市，同样能买“白菜房”。作为毗邻南京的县级市，句容曾因优越的区位条件和相对较低的房价备受关注。尤其是宁句城际开通后，南京与句容之间的通勤更加便捷，跨城上班成为可能。
然而，过去几年，开发商和投资客提前透支了城际利好预期，大量兴建楼盘致市场供应过剩。加上全国楼市降温及南京楼市自身调整压力，句容楼市随之下滑。如今，句容新房均价普遍在4000至7000元之间，成为全省乃至全国的房价洼地。
对于在南京工作但预算有限的年轻人，句容是理想的置业选择。他们能在南京享受高薪工作机会和丰富城市资源，同时在句容享受低廉房价和舒适生活环境。
江浙沪的“免疫力”何在？
在全国范围内，“鹤岗化”现象已不仅局限于资源枯竭型城市或中西部偏远地区，而是广泛波及25个省份，甚至包括京津冀、珠三角、成渝等中国经济的重要区域。比如，距离北京仅100公里的张家口市，6万元就可以买到一套建筑面积60平方米的两室一厅，而总价在10万元左右的房源当地足足有数十套。而在成渝地区，号称“成都鹤岗”的龙泉阳光城到市中心天府广场距离仅20多公里，但当地有些楼盘价格10年没涨过，有些近4年还跌了6成……
而据统计，目前苏北房价也要9000多一平。而浙江，即便是最便宜的舟山，均价也要1.3万元，上海的房价更不用说。在“鹤岗化”的趋势中，江浙沪的“免疫力”何在？
江浙沪之所以能免于“鹤岗化”的困境，首要归功于其发达的民营经济与均衡的产业布局。这一区域不仅孕育了众多民营经济巨头，还形成了多样化的产业结构，从高端制造业到现代服务业，各个环节紧密相连，相互支撑。按照2023年GDP数据，上海都市圈14座城市结盟后，GDP总量高达18.28万亿元，接近世界第七大经济体法国。
同时，江浙沪地区构建了以上海为核心，辐射周边多个次中心城市及小城镇群的都市圈与城市群网络。这一多层次、梯度合理的城市结构，促进了资源在更广泛区域内的优化配置，避免了单一城市过度极化导致的资源枯竭与房价下跌。杭州、南京、合肥等副中心城市的崛起，更是进一步强化了这一区域的综合竞争力，形成了大圈套小圈、圈圈相交的梯形结构，有效拓展了长三角的辐射范围。
尤为关键的是，长三角地区的产业互补性极强。上海及其周边的苏州、宁波、无锡等城市，在制造业领域各有专长且相互关联度高，这种紧密的产业链联系不仅提高了区域经济效率，还促进了资源的有效流动与优化配置。这种非同心圆式的梯形结构，使得长三角地区的边缘城市也能享受到中心城市的资源外溢与产业转移红利，从而避免了“鹤岗化”的命运。
此外，江浙沪地区居民的高度竞争文化与投资热情，也在一定程度上推高了房价，但更重要的是，这种文化氛围激发了居民对美好生活的追求与创造，从而推动了区域经济的持续繁荣。
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