一份公告，两手动作。3月28日，嘉实京东仓储基础设施REIT（下称“京东仓储REIT”）同步披露廊坊核心项目续租结果与二次扩募计划。在物流仓储行业哀声遍野的当下，这一组合拳究竟是战略性防御，还是新一轮冒险的开始？
廊坊续租：一场漂亮的“预期管理”
廊坊项目作为京东仓储REIT持有的核心资产之一，可租赁面积10.46万平方米且整体出租，原租赁合同将于2026年4月30日到期，2025年5月至2026年4月执行净有效租金39.39元/平方米/月（含税含物业费，无任何租金优惠）。
而第三方评估机构高力国际的数据显示，廊坊项目周边市场租金大幅下滑。2020年第四季度，廊坊项目周边市场平均净有效租金仍为38.02元/平方米/月，截至2025年第四季度已跌至18.25元/平方米/月，五年复合增长率-13.65%，跌幅超50%，市场化定价下租金腰斩已成市场普遍预期。
最终续租结果却超出市场预判。自2026年5月起，廊坊项目续租首年起始净有效租金27.68元/平方米/月，租期内平均净有效租金29.87元/平方米/月。这一价格较原合同租金下降约24%，但较当前周边市场均价高出1.64倍，且本次续租后基金持有不动产项目租期内平均净有效租金单价仅下降7.50%，降幅远低于市场预期。
这是一次兼顾市场现实与基金持有人利益的精准妥协，核心逻辑是“温和降租+长约锁定”。本次续租未按市场底价定价，而是结合项目竞争力、承租人资本化改造投入等多重因素确定价格，同时续租后2026年一季度末加权平均剩余租期从1102天大幅提升至1773天，增幅超60%，基金资产出租率仍维持100%。这意味着未来近五年，该核心项目的现金流实现确定性锁定，为基金整体运营稳定性筑牢基础。
但市场的核心疑问仍未消散：在行业租金持续下探的趋势下，27.68元/平方米/月的定价是否具备长期市场支撑？当下的租金溢价，能否在后续每5年一次的租金调整机制中持续守住？
二次扩募：逆势加仓的底牌与风险
首次扩募尚在申报，二次扩募已启动筹备，京东仓储REIT的规模扩张步伐并未因行业低迷放缓。
2025年7月，京东仓储REIT发布首次扩募公告，截至2026年3月28日，首次扩募项目已正式报送国家发展改革委。同日（3月28日）公告的二次扩募计划，拟通过定向扩募或其他合规方式，新购入北京大兴空港、昆明空港、广州花都空港三大不动产项目，合计建筑面积达27.45万平方米，均为航空枢纽物流资产，分别辐射华北、西南、珠三角经济圈。这将是对基金现有重庆、廊坊、武汉项目覆盖区域的重要补充，有望进一步分散资产组合风险，完善全国化仓储物流布局。
而在行业筑底期的大规模扩募，实际上是机遇与风险并存。从行业基本面来看，当前物流仓储行业仍处于调整阶段，高标仓空置率攀升、租金持续下行成为行业常态，此时注入新资产，既存在“低位布局优质核心资产”的可能性，也面临“资产培育周期长、短期难贡献收益”的现实问题。
公告显示，京东仓储REIT拟购入的三大空港项目目前运营情况良好、现金流稳定。但参照仓储物流项目运营规律，新资产从落地到实现满租、稳定盈利通常需要一定培育期，其收益贡献难以在短期内体现在基金可供分配金额中，扩募的规模效应仍需时间验证。
此外，二次扩募的落地还面临多重审批与执行风险，其需先后获得国家发展改革委申报推荐、中国证监会变更注册核准、上交所审核通过，且必须经基金份额持有人大会决议通过，任一环节的延迟或变动，都可能影响扩募进度。若采用定向扩募方式，发售价格需不低于定价基准日前20个交易日基金交易均价的90%，发行结果将受二级市场价格、投资者认可度等多重因素影响，存在发售失败的潜在风险。
京东产发的“资本局”：两张牌怎么打？
对于京东系而言，京东仓储REIT并非单纯的基金产品，而是其物流地产资产证券化的核心平台。
根据仲量联行报告，截至2025年9月30日，京东产发资产管理规模总额为1215亿元，其中12.8%位于境外；总建筑面积为2710万平方米，在亚太地区及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中分别位列前三及前二。京东产发已在香港递表IPO，一旦成功，将拥有REITs和上市公司两大资本平台，实现“轻重分离、双轮驱动”的业务格局。
但更具战略意义的是收入结构，2020年京东产发超过95%收入来自京东内部，到2025年前九个月外部客户占比已攀升至62.5%。这意味着京东产发正在从“京东的物业部门”蜕变为真正的市场化资产管理机构。
而作为京东系物流地产运营的重要载体，京东仓储REIT是京东产发在中国内地唯一的上市REITs平台，通过扩募机制，京东系可将成熟的仓储物流项目注入基金，实现资金快速回笼，进而投入新项目开发，形成“开发-运营-证券化-再开发”的资产运作闭环，这也是其在行业低谷期仍持续推进扩募的核心逻辑。
而本次交易的关联属性，也成为市场关注的焦点。公告显示，拟购入项目的原始权益人为京东耀弘，运营管理机构为京东东鸿，计划管理人为嘉实资本，均为基金关联方；基金核心租户为北京京讯递科技有限公司，与京东系存在关联关系，且本次廊坊项目续租也属于基金合同约定的关联交易事项。
尽管本次续租及扩募均已履行相应内部程序，且关联方作出了“不损害基金持有人利益”的承诺，但核心资产的关联租赁定价公允性、扩募交易的资产定价合理性，仍需持续接受市场与投资者的检验。
2025年末，京东仓储REIT持有的三大首发项目维持100%满租率，展现了资产的优质性，但“体系内租赁”的模式能否在行业周期中持续维持高出租率与租金收缴率，仍是市场对其资产独立性的重要考量。
同时，频繁扩募带来的权益稀释效应也不容忽视。由于每一次扩募都会增加基金份额，若新注入资产的收益率无法覆盖稀释效应，原持有人的长期收益将受到影响，这也是基金管理人需要平衡的核心问题。
冷思考：REITs平台的成色几何？
在物流仓储行业最低谷期，京东仓储REIT打出“廊坊续租稳存量+二次扩募扩增量”的组合拳，本质上是一次精准的预期管理与战略布局。
廊坊项目的超预期续租，打破了市场对租金大幅下滑的悲观预期，稳住了存量资产的现金流与投资人信心；二次扩募计划的披露，则打开了基金的资产规模与成长空间，展现了管理人对优质物流资产长期价值的判断，以及对REITs平台的战略性重视。
从基金运营现状来看，截至2025年第四季度末，基金上市以来累计收益分配金额超2.09亿元，2025年完成4次收益分配合计7284万元，底层资产还通过新增新能源汽车充电桩场地租赁等方式丰富收入来源，基本面具备一定支撑。
但回归本质，REITs的价值最终仍由底层资产基本面与行业周期决定。当前物流仓储行业的租金拐点、空置率拐点尚未出现，行业磨底仍需时间；新注入的三大空港项目虽具备区位优势，但能否在行业调整期保持稳定运营、如期贡献收益，仍需持续跟踪；京东系物流地产的市场化转型进度，以及关联交易的透明度与公允性，也将直接影响基金的长期估值。
对于投资者而言，嘉实京东仓储基础设施REIT成为行业低谷期的典型观察样本：它既展现了头部物流地产运营商通过REITs平台实现资产优化配置的战略思路，也暴露了行业调整期REITs投资面临的租金波动、扩募不确定性、关联交易等潜在风险。
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