尽管滨江集团目前业绩亮眼，但市场环境的不确定性依然为其未来发展埋下了隐患。
在房地产行业深度调整的大背景下，滨江集团（002244.SZ）却凭借2025年上半年预计净利润大幅增长40%-70%的亮眼表现脱颖而出，再度成为市场焦点。这家被誉为“杭州地产一哥”的企业，在业绩高增的背后，有着怎样的发展逻辑？持续重仓杭州的战略又能否保证其未来的繁荣？
业绩高增的密码：项目结转与市场红利
从滨江集团的业绩预告来看，2025年上半年净利润预计在16.33亿元 - 19.82亿元之间，扣非净利润预计为16.37亿元 - 19.87亿元 ，增长态势明显。而这一成绩的取得，主要得益于项目结转周期以及杭州楼市的政策利好。
2022 - 2023年，滨江集团获取土地成本较低，尤其是2022年，楼面均价为1.48万元/平方米，同比下降2.4%。这一时期获取的土地项目，在2025年上半年迎来集中交付，且这些项目大多没有自持比例要求，成本控制良好，为利润增长奠定了基础。与此同时，2023 - 2024年杭州楼市迎来政策调整，认房不认贷、首付降低、限购放开等政策刺激下，市场需求被有效激发，杭州楼市成交量和房价均呈现良好态势，滨江集团顺势获益。
据中指研究院研报，2023年杭州商品住宅成交数据亮眼，成交套数、面积、金额均有较大幅度增长。国家统计局数据也显示，2023 - 2024年杭州新建商品住宅销售价格指数在全国70城中名列前茅，高于北京、深圳、广州等一线城市。这些都为滨江集团的项目销售和利润实现提供了良好的市场环境。
重回杭州大本营：聚焦核心区域的战略布局
滨江集团自1992年成立以来，在杭州市场打下了坚实的基础。2015 - 2016年，滨江集团尝试向一线城市扩张，但在深圳和上海的项目却因合作方问题半路折戟，土地获取数量也有限。2019年，滨江集团调整战略，重新聚焦杭州，深耕浙江。
2022年以后，滨江集团拿地更加谨慎且集中于杭州。2022年，其在杭州获得38宗土地；2023年、2024年，在杭州获得土地数量占比分别高达85.29%、95.65%。今年上半年，滨江集团新增16宗土地，其中12宗位于杭州，且土地权益均为100%，投资金额达333亿元，投资力度远超以往。
在杭州市场，滨江集团尤为注重核心地块的投资。2025年1月，以64834元/平方米的楼面价竞得湖墅单元地块，总价54.56亿元；3月，经过72轮竞价，以7.74万元/平方米的楼面价竞得水电新村地块，溢价率达69.86%，总价52.03亿元，两次创造地价纪录。这些核心地块周边配套完善，且多为高端改善聚集区，项目入市后往往能获得较高的利润回报。
繁荣背后的隐忧：市场风险与竞争加剧
尽管滨江集团目前业绩亮眼，但市场环境的不确定性依然为其未来发展埋下了隐患。
从宏观经济环境来看，房地产行业仍处于深度调整期，虽然杭州楼市表现相对稳定，但也难以完全脱离大环境的影响。一旦宏观经济形势出现波动，消费者购房意愿和支付能力可能受到抑制，进而影响房地产市场需求。此外，政策层面的不确定性也不容忽视。房地产调控政策的变化可能对市场供需关系、房价走势产生直接影响。若未来政策收紧，滨江集团高价获取的核心地块项目可能面临销售压力和利润空间压缩的风险。
在市场竞争方面，杭州土地市场竞争日益激烈。随着众多品牌房企纷纷布局杭州，滨江集团在拿地过程中面临的竞争压力不断增大。2025年上半年，杭州土地市场出让金额高达1160亿元，楼面价纪录多次被刷新，拿地成本不断攀升。例如，建发集团以8.8万元/平方米的楼面价刷新杭州单价地王纪录，这显示出竞争对手在核心地块争夺上的决心和实力。在如此激烈的竞争环境下，滨江集团未来能否持续获取优质地块存在不确定性。
再看二手房市场，目前杭州二手房挂牌量持续攀升，仅贝壳平台挂牌量就超过18万套，平均成交周期长达8个月。二手房市场的压力可能导致部分购房者持观望态度，进而分流新房市场客源，对滨江集团的项目销售产生一定冲击。
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