魔性的2021年已经结束，但新的挑战还在继续。
对于绝大多数房企而言，2021年无疑是最为糟糕的一个年头。
疫情阴影的持续笼罩下，经济下行压力不减，市场悲观情绪蔓延，房地产行业萎靡不振，政策调控有增无减且更加精细化，全年涉房信贷调控力度整体从严，消费者愈发挑剔……
身处其中的房企们如履薄冰，生怕一个行差踏错，就此坠入万丈深渊……
过去一年中，行业暴雷事件频发，客户人心惶惶，市场信心迅速衰减，从而引发一系列多米诺骨牌效应，或出售转行、或无奈躺平，大浪淘沙之后，面临依旧残酷的市场环境，那些还活着的企业家们该作何应对？规模和安全该如何抉择？稳定和发展该如何权衡？
文轩指数“年度活力榜单”又在年初和大家见面。
文轩指数“年度活力榜单”分为房企、项目、城市三个系列，本期推出的是房企篇—《2021年最具活力房企TOP30》，项目和城市榜单将在后续陆续推出，欢迎大家持续保持关注。
辞旧迎新，我们希望通过我们的数据分析，为市场总结过去，展望未来，能够对大家有一些小小的启发。
持续艰难的2021
百强房企销售额近十年首下滑、超六成减少拿地、逾八成年度目标“流产”……
这是2021年，面对随时存在的暴雷风险，小心翼翼行走在重重高压线下的房企们最为真实的写照。
据不完全统计，2021年，100家典型房企的融资量为12873亿元，同比下降26%，近五年来融资量首次出现负增长，同时达到五年来最低点。
克尔瑞统计数据显示，在2021年下半年销售额持续下滑的影响下，百强房企累计销售操盘金额出现自2011年以来首次下滑，同比降低3.5%。近四成百强房企累计业绩同比降低。TOP50、TOP100和TOP200房企的销售操盘金额门槛均有所下降。
中指研究院数据也显示，公布了2021年度销售目标的32家房企中，仅6家完成销售目标。
另外，TOP100房企中，超过六成拿地金额同比下滑，在严苛的市场环境和资金压力下，他们选择节衣缩食、谨慎拿地。
从激进到求稳，从扩张到收缩，身处房地产行业的企业家们正在经历前所未有的“转型”阵痛期。
与此同时，房企债务也将迎来兑付高峰期。未来几年，他们将面临规模巨大的美元债偿付压力。
据Wind数据显示，2022-2025年房企海外债到期余额分别为273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元及179.94亿美元。由此可知，今年是未来四年房企偿债压力最大的年份，部分房企将在短时间内面临较大的偿债考验。
根据贝壳研究院统计，除了美元债，房企2022年预计到期的各类债务规模约9603亿元，虽比2021年下降约25%，但仍处于接近万亿的偿债规模高位。
所以我们看到，2022年开年，多家房企展开积极应对，积极赎回2022年到期美元债的同时，多家房企也在高频回购公司股份。据不完全统计，1月3日-6日，已有8家涉房企业合计回购股份超10次。
无论是积极回购，还是发行债券，房企们都在以自己的方式尽可能地降低债务违约的风险，以此博取未来成长发展的一线生机。
说回成都，去年11月29日，四川省政府正式印发《成都都市圈发展规划》，作为国家层面批复的第三个、中西部唯一一个都市圈规划，成都未来发展能级和中心城市的战略地位将更加凸显，为城市房地产发展带来进一步利好。
相比全国其他重点城市，作为核心新一线城市的成都，2021年全年楼市调控力度有增无减，从双集中供地、房地价品质联动、法拍房限购、二手房指导价、到完善限购政策和商品房预售资金监管，从土地、新房、信贷政策、开发政策及市场监管等方面，调控几乎全方位、无死角，房企利润和周旋空间被极致压缩，几近透明。
艰难的外部环境下，风云变幻的2021年，谁在成都市场主沉浮？
文轩指数-2021最具活力房企TOP30
文轩财经联合北京标准排名、中成房业、诸葛找房通过产业方向、财务方向、创新方向、社会影响、行业创新等五大测评维度，推出《文轩指数-2021最具活力房企TOP30》。
整体来看这份《2021·最具活力房企TOP30》榜单，可以看出，上榜的房企要么是资金实力雄厚的全国性大型房企、要么是地方性龙头企业。
因此，关于《文轩指数-2021最具活力房企TOP30》这份榜单，我们可以从以下两个维度来解析它：
1、深耕成都的全国性大房企：
稳中求进的国/央企，以保利、中海为代表；
全国性布局的民营企业，以龙湖、碧桂园为代表；
2、 进击中的成都本土房企：
01 深耕成都的全国性大房企
榜单显示，TOP30中全国性品牌房企就占据了23席，他们大多在成都已深耕多年，凭借其自身品牌优势、资金和产品等综合实力，长期活跃在成都市场上。
这些深耕成都的全国性布局品牌房企，可以分为两大类。
一类是有国资背景加成、在资金安全性和产品质量等方面更有保障的房企，如万科、保利、中海、华润、中国铁建、招商、建发等。
位居榜首的万科，1999年就已进入成都市场，是最早一批入蓉的全国性大型房企之一。
在头部房企带头、品牌房企接二连三暴雷的年头，资金和各项财务指标表现相对稳健的万科成为有置业需求人群的首选。
数据显示，2021年，万科在成都市场合计超40个项目实现销售，以206.24亿元的成交金额位居成都房企销售排行榜榜首（克尔瑞数据）。
另外，其在天府新区中央商务区打造的“灯塔级”标杆项目万科天府锦绣，自2020年11月首次面市销售以来，凭借优越的市场口碑、较强的产品力和实景呈现，受到市场的一致好评和高改人群的格外青睐，500万+量级的房子每次开盘都能实现很快秒空，可以说是豪宅里的流量明星。
据房联认购数据，天府锦绣去年一年销售业绩约55个亿，为万科成都贡献份额超1/4。
值得一提的是，2021年全年，万科以1274亿元的拿地金额位居全国房地产企业第二名（中指数据）。
另一类则是以龙湖、碧桂园为代表的全国性布局民营房企。
排名第四的龙湖，是近年来优质民营房企“标杆”。
成都，是龙湖深耕的城市之一。
凭借优质的产品和超越同行的物业服务，进入成都16年间，龙湖在成都基本实现全域布局，积累了良好市场口碑的同时，俘获了一批又一批业主的芳心。
2021年，龙湖在成都的43个项目实现了销售（房联认购数据），以143.39亿元的成交金额位居成都房企销售排行榜第三名（克尔瑞数据）。
拿地来看，去年全年，除了自己拿地，龙湖还联合恒邦、镇江润和合计获取地块10宗，也彰显了其在成都市场将继续深耕的决心。
02进击的四川本土房企
7家跻身活力指数榜单TOP30的本土房企中，带国资背景的房企4家、本土民营房企3家。
事实上，从前年开始，一些具有国资背景的川企，开始在成都土拍市场上崭露头角，并且逐渐成长为成都市场上的重要一员。
兴城人居、成都城投作为成都国资背景的房企代表，分别排名活力榜单第14名和第17名。
除此之外，他们还位居2021年大成都房企拿地金额榜TOP10和拿地面积榜TOP20。分别以113.20亿元和121.99亿元的成交金额位居成都房企销售排行榜第8名和第7名（克尔瑞数据）。
位居本次榜单第28位的成都轨交，以TOD项目见长，以83.51亿元的成交金额位居成都房企销售排行榜第12名（克尔瑞数据）。
2020年底高新南首个TOD项目麓鸣九天入市的几度热销，打开了成都市民对于成都轨道交通这家有着国资背景本土房企的认知，此后一年间，从主城区到新津，成都轨交主持修建的多个TOD项目陆续开盘销售，其市场知名度被进一步打开。
而从其土地储备量和去年一整年的拿地规模来看，成都轨交稳居行业前列，再加上大成都全域超20余个待新推或加推的TOD项目，成都轨交正蓄势待发。
2021年，一方面需要应对全国性大品牌房企的碾压，另一面还要防范本土国企的竞争分流，四川本土民营房企面临着前后夹击的尴尬局面。
但仍有个别房企表现不俗，在多重竞争压力下突出重围。在这份活力指数榜单中，有新希望、德商、领地3家本土民营房企跻身其中，占比十分之一。
作为成都本土房企，拥有天然的地缘优势，对成都市场和客户更为熟悉，在项目布局和打造上更加得心应手，服务和口碑不断积累，在成都房地产市场中占据了一席之地。
排名第6的新希望和排名第10的德商，是唯二两家挤进榜单前十的川企。
新希望，2021年全口径销售金额超过千亿，该销售规模排名全国第39名（克尔瑞数据），较去年上升1个名次。在成都市场上，成交金额为79.51亿元，位居成都房企销售排行榜第15名（克尔瑞数据）。
近年来，新希望在中高端赛道持续发力，除了独立开发，也相继与德商、中铁建、龙湖、万科、奥园等品牌房企携手，旗下的锦麟系和地标项目D10天府也广泛受到市场认可，在川内市场具备较强的竞争力。
近几年，凭借做“豪宅”成功实现弯道超车的德商，发展势头格外强劲。
从一家本土企业到逐渐布局全国并靠近全国销售规模百强，天骄系和天玺系，是独有的德商式豪宅IP。
2021年，德商成交金额为125.78亿元，位居成都房企销售排行榜第5名（克尔瑞数据）。
成都首批次双集中期间，德商分别联合德信、电建及人居获取4宗住宅类地块，这些地块分别位于主城成华区、天府新区、远郊区域崇州和青白江，加上其1月份获取的1宗，其土储规模位居成都本土民营房企前列，一定数量的土储也为德商在成都市场的可持续发展奠定了良好的基础。
2022年，疫情仍在，调控持续，形势依旧严峻。
于本土房企而言，如何在愈发激烈和内卷的市场厮杀中博取更多的市场份额、占据一席之地，是亟需解决的问题。
03未来：优质资源加速向国资和优质房企倾斜
当下格局已基本确定，那么未来各个房企发展又将呈现怎样的走势？
“兵马未动，粮草先行。”
有土地才能言发展，土地储备作为房企可持续发展之根本，值得重点分析。
整体来看这份《2021·成都房企拿地金额TOP10》榜单，可以发现，上榜的房企以成都国资背景的居多，占据4席，分别是成都轨交、兴城人居、成都东部集团和成都城投。
成都轨交、兴城人居、建发位居拿地金额榜前三，成都东部集团、成都城投紧随其后，侧面印证了在“双集中”、“三道红线”及严苛的出让条件下，市场存在一定悲观情绪，劣质房企加速出清，随着成都各区国资入场“托底”，优质地块资源正加速向地方实力国资和优质房企倾斜。
大浪淘沙、优胜劣汰
文轩智库专家、诸葛找房分析师分析《2021·成都房企活力指数TOP30》榜单认为：
2021年，受楼市政策调控持续高压状态，部分高杠杆高负债运行的企业财务风险逐渐显露，如恒大、蓝光等频现债务违约企业之列，一定程度上导致了市场恐慌情绪，购房者对运营稳健型的品牌房企青睐度明显提升，行业集中度有所提升。从活力房企top30来看，榜单前十房企中全国性的大型房企占据绝对份额，如位列榜单前三的万科、保利及中海已入驻成都市场多年，在市场中具有较高的话语权。
一些本土房企表现也不逊色，凭借其对客户的熟悉度更好地把控市场需求，同时，较强的产品力亦获得了市场的高度认可，财务基础相对健康，如跻身前十的新希望地产和德商，以及在榜单中崭露头角的成都天投等。其中，新希望地产基于客户需求、根据当地的文化背景和生活习惯等因地制宜进行创新，对产品品质要求严苛，近年来在成都市场一直较为活跃。
在当前房地产市场政策严控之下，首先，房企聚焦业务优越领域，将有限的资源聚集在核心业务，有利于实现领域深耕，同时在合适的时间节点进行拓展；其次，随着楼市逐渐步入“产品为王“的时代，不断提升企业产品力、运营力和品牌力，有利于企业核心竞争力的提升；再次，根据企业发展战略合理分配资金投入，不断优化企业资金结构，保证企业流动性充裕，促进企业健康可持续发展。另外，不断提升企业的营销能力，深化销售渠道增加自身回血对企业来说也至关重要。
文轩智库专家、易居研究院智库中心研究总监严跃进分析《2021·成都房企活力指数TOP30》榜单认为：
从榜单来看，和目前全国各个房企的经营状况有非常大的相似性。一些暴雷或出现债务危机的房企，其在成都市场表现也是比较弱的。而对于其他房企来说，类似稳健的民企和央企，类似活跃房企的榜单上排名也是比较靠前的。
总体上，这两年成都市场确实有一种大浪淘沙的感觉，市场机会很大但是波动也很大，所以企业在成都市场的地位确实发生了较大的波动。但这也恰使得后续房企应该以更专业的眼光看待成都市场，以专业制胜市场。
在当前特殊的大变局中，房企更是需要把握市场机会，积极做创新。成都潜在的购房需求还是很强劲，房企要积极开拓业务，提高业务专业度和在成都市场的品牌认知度，在新一轮发展中寻找到更好的发展机会。
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