8月15日，国家统计局发布2023年1-7月份房地产开发投资与销售数据。当前房地产相关指标虽有困难和压力，但也意味着见底和复苏概率增大。在新一轮政策强刺激下，后续有持续复苏和积极向好的基础。
1、开发投资
1-7月份，全国房地产开发投资额同比增速为-8.5%。该指标总体上处于跌幅扩大态势，和各地供地规模偏弱、房企资金状况不佳等有关。1）该指标对于宏观经济影响较大，尤其是会影响到固定资产投资指标，所以各地后续还是要重视此类指标的稳定。从各地当前稳定该指标的动作看，在投资拿地、规划设计、施工和开工等环节都落实了积极宽松的政策，客观上有助于创造更好的营商环境。2）此类指标的复苏，要视房屋销售等指标的情况。应该说8月份开始全国新一轮高规格购房刺激政策陆续出台，销售端后续有回暖的迹象，其客观上也会使得房企的预期会有调整。当然这个过程快慢，也取决于各地楼市回稳的速度和节奏。
2、新开工
1-7月份，全国房地产新开工面积同比增速为-24.5%，该指标已经出现了连续23个月的下跌态势。1）新开工是确保供应指标持续回暖的核心指标，新开工指标若表现不振，客观上也会带来很多新问题。新开工也体现了房企投资端扩张的能力和潜力。鉴于土地交易端等领域表现偏弱，所以新开工数据偏弱也可以理解。从近期各地的新动作看，要积极盘活一些土地资源项目，尤其是一些存量土地应该加大新的投资者导入，促进一些地块加快开工建设。2）新开工和销售端也应该有积极的配合。近期包括合肥和郑州等地，都在政策中提及了车库预售的内容。我们认为，新开工方面的配套政策需要做好，确保一些房企在新开工阶段能够更好更快申请到预售证，也加快资金的回笼。这样也有助于提振房企的新开工积极性。
3、竣工
1-7月份，全国房屋竣工面积同比增速为20.5%，该指标也充分说明一年以来保交楼工作的积极和成绩。1）该指标表现非常好，说明一年来保交楼工作是积极有成效的。我们认为，这和保交楼的总体工作定位、各类专项借款资金积极导入等有关。从今年各地保交楼的工作情况看，各类资金积极进入到复工过程中，很多房企也发出了交付房屋、购房者领取钥匙的喜报。这说明保交楼工作具有积极的成绩，也发挥了非常好的社会效应。2）保交楼工作的开展，也还需要再接再厉。从近期各地反馈的情况看，动迁安置房等方面的保交楼工作还需要发力。一些购房者反馈部分城市动迁安置房还是有很多压力，或者说交付是不到位的。另外在下半年保交楼工作中，进一步落实各类资金也非常关键，要积极促进各类资金优先导入到楼盘建设中。尤其是近期一些房企债务压力的消息有所增加，对于此类房企而言，更是需要做好保交楼的相关工作，更好维护和保障购房者的合法权益。
4、商品房销售
1-7月份，全国商品房销售面积同比增速为-6.5%，相比1-6月份的-5.3%跌幅继续扩大。1）销售是楼市稳定的最基本条件。销售好，其他指标才会好，市场信心和预期也才会好。所以对于此类指标的表现，还是需要重视。尤其是当前销售金额指标开始由正转负，客观上要注意风险。各地要把提振住房消费和去库存等作为一项重要的工作去抓。尤其是要把降低购房者购房成本和门槛，鼓励购房者积极购房和换房等工作作为一项重要的工作对待。2）销售端后续有持续改善的空间。原因在于宏观经济基本面总体向好发展、二季度一些滞后的需求会在三季度陆续释放、各地密集的购房政策正陆续到来、房地产市场也正从颓废态势开始走向企稳态势。我们认为，销售端后续指标有积极改善的地方。3）恰此次数据发布前，包括福州、厦门、沈阳、成都等地都传闻要放松限购、限贷、降低首付比例等政策。此类政策也说明，后续购房方面的门槛会进一步降低，这有助于进一步促进房地产交易市场的活跃。类似活跃态势具有积极的作用，也有助于带动其他城市交易市场的活跃。
5、待售面积
1-7月份，全国商品房待售面积同比增速为17.9%，当前待售面积已经出现了连续23个月的同比正增长态势，说明去库存压力有所增大，且持续时间过长。1）待售面积其实就是指现房项目，各地要从盘活此类项目、促进房企积极回笼资金等角度入手，确保去库存工作积极开展。尤其是要把各地既有的利好政策做好宣传，鼓励各地积极通过各种优惠手段来促进市场交易活跃。此类工作做好，对于盘活存量缓解企业资金压力等都有积极的作用。2）目前对于待售面积的压力，也要适当关注房企商办类项目的压力。一些房企反馈，一些商办项目由于没法分割销售，导致去库存压力较大。后续对于此类项目而言，要适当调整相关政策，促进相关项目积极销售。
6、到位资金
1-7月份，全国房企到位资金额同比增速为-11.2%，该指标相比1-6月份的-9.8%继续恶化。1）近期对于房企资金状况的关注要更加重视。这也是目前各地稳楼市防风险的重要工作要点。我们认为，房企资金到位状况的改善，既要输血，也要造血。输血是指，要继续做好金融16条的相关工作，积极促进相关金融工具更好落实。尤其是结合当前对于民营企业的重视，后续要更好落实《中共中央 国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》，对于民营房企的各类融资工作要给予积极关注。同时在造血方面，关键还是要确保房企销售数据改善。虽然目前销售遇到了一些困难，但是市场潜在的需求其实还很多。疫情三年很多购房需求和换房需求其实都还是有，关键如何挖掘。建议近期要强化二三级市场的联动机制，即促进二手房销售的回暖，以此带动新房销售的回暖。以二手活跃来带动一手活跃，是目前楼市提振、确保房企资金状况改善的非常重要途径。2）要确保各类沉淀资金盘活。此前南京对于预售资金监管方面的政策，明确开发企业可根据项目进度情况申请逐步释放不可预见费额度。这个表述非常重要，其有助于对于一些资金加快盘活，对于改善房企资金状况是有非常重要的作用的。各地也要学习南京模式，确保房企资金使用灵活、资金流动顺畅。
7、商品房销售均价
1-7月份，全国商品房销售均价为10584元/平方米，同比增速为9.2%，相比1-6月份的10601元/平方米有所收窄。1）该指标和实际感受还是有所差异，和市场交易数据偏弱的情况下，交易结构有变化是有关系的。当然从实际情况看，各地销售端压力下，对于房价稳定的工作还需要提振。房价稳定了，市场信心才会有。从大方向看，后续随着销售端的回暖，房价将进一步趋稳。这对于市场信心提振等都有非常重要的作用。2）各地关键要进一步降低购房成本和减少购房方面的顾虑。购房成本方面，要把各类好政策用足用好，如各地推出了公积金提取支付首付的政策，就是非常好的降门槛政策。而对于顾虑方面，关键还是要把预售资金监管这个工作做好，唯有把此类工作做好，才能真正确保项目建设持续且不会烂尾，购房者买房也才会更加放心。
8、市场趋势
总结1-7月份全国房地产市场数据，我们认为，虽然有一些压力和问题，但是基本上也都是老问题。当前把握市场逻辑、用足用好政策工具箱，那么对于市场基本面的持续改善是有积极作用的。1）要稳定房地产市场，关键要激活合理住房消费需求。在这一点上，预计近期会有各类系列购房政策，其客观上都降低了购房门槛，也促进购房消费需求积极释放。所以销售端的回暖具有非常好的导向，其有助于带动其他房地产指标的进一步回暖。2）各地要进一步增强购房者入市的信心。我们认为，当前房地产各类问题和矛盾都暴露了，反而可以认为市场风险少了。下半年宏观经济基本面有进一步复苏和改善的可能。环境转好，对于房地产市场的复苏和提振等都有积极的作用。各地要增强信心、做到政策释放积极有效果。相信8月份和9月份，一些指标就会有积极改善的可能，值得期待。
9、市场策略
当前是非常关键的时期，因为恰处于市场指标筑底调整、政策面持续大规模释放的重要阶段。各类市场主体要积极做好策略的优化。1）要牢牢把握市场和政策两个新特征。市场面即供求关系发生了重大变化，政策面即各地要积极调整优化购房政策。要牢牢把握此类内容，在各类交易等方面做好相关工作。2）房企近期要积极研究即将到来的各类新政策，要主动研判和主动分析趋势，在此基础上积极把握房屋销售的新机会。我们认为，新一轮去库存的窗口期已经开启，房企要铆足干劲，力争上游，做好销售工作。3）购房者要增强入市的信心，房地产确实出现了重大的调整，但是房地产总趋势不改变，市场需求也总体持续释放。尤其是各类改善型购房需求等本身很旺盛，当前也正进入到积极释放的阶段。购房者要理解这个趋势，合理安排置业等工作。
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