5月6日，成都东部新区迎来挂牌两周年“纪念日”。
七百多个日夜过去，天府国际机场、地铁18号线等多个重大城市级配套如期陆续落地，近日，15宗涉宅地也在区域投资推介会上集中亮相，可以预见，继高新区、天府新区之后，成都着力发展的又一重磅级新区——东部新区即将迎来集中兑付期。
5月19日，由成都东部新区管理委员会主办的“共谋成渝新未来 共享城市新机会——2022成都东部新区城市价值暨精准投资推介会”在环球中心举行。随之登场的是来自简州新城和空港新城的15宗、合计823亩涉宅用地。
就在前不久的5月6日，东部新区刚刚迎来挂牌两周年纪念日，两年、七百多个日夜过去，经过一轮大开发之后，东部新区目前呈现出什么样子？随着涉宅土地向常规开发企业放开，是否意味着这里的城市基础建设已足以支撑区域房地产市场发展？
东部新区鸟瞰整体图
一部新区拓荒史，就是一纸蓝图兑现史
在罗列东部新区这几年建设成果和变化之前，我们有必要先聊一聊关于这个区域的“前世今生”。
东部新区由“东进”而来，从2017年东进战略的首次提出到东部新区实际落地，这个省级新区实际上已经走过了5个年头。
东部新区规划建设的“幕后台前”：
■2017年4月——成都市第十三次党代会首次提出跨越龙泉山“东进”，推动城市空间格局从“两山夹一城”向“一山连两翼”转变。
■2019年7月——成都市委十三届五次全会审议通过《成都市东部新城空间发展战略规划（2017-2035年）》和《中共成都市委、成都市人民政府关于坚持新思想指引新理念导航高质量建设面向世界面向未来的现代化东部新城的意见》。
■2020年1月——成渝地区双城经济圈建设上升为国家战略。
■2020年5月——四川省委、省政府为成都东部新区授牌。成都东部新区正式挂牌成立，确定构建“双城一园、一轴一带”空间布局。
■2021年10月——《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》出炉，成都“向东”上升至全新战略高度。
■2021年11月——《成都都市圈发展规划》正式印发，成为国家层面批复的第三个都市圈规划，东部新区在“两轴”“三带”中都扮演着至关重要的角色。
■2022年3月——《成德眉资同城化综合试验区总体方案》印发，提出构建“一核、一轴、多片”功能布局，“一核”即东部新区。
事实上，成都向东发展并不是临时起意，如果要再往前追溯历史，可以发现，早在1998年，成都就已首次明确提出要向东向南发展。
据《成都》发展记载，在1998年2月，成都提出了新的战略构想，认为都市区的重点发展方向是南部的城市下风、下游地区，以及东部的丘陵、台地地区。1999年6月，国务院在关于成都市城市总体规划的批复中指出优化中心城区的产业结构和用地布局，采取有效措施，控制中心城北部和西部的开发，要引导城市向东部、南部发展。
| 《成都》发展记载，图源网络
这是成都历史上第一次正式确定了城市向东向南发展战略。
时至今日，成都“南拓”历史已10余年，天府新区从一片片荒芜的农田蜕变成成都重要的商务中心集中地，国家级新区的规划加持、城市资源的密集倾斜，造就了天府新区爆发式的经济增长，2021年天府新区经济总量突破4000亿元，综合实力跻身19个国家级新区第一方阵。
自被确立以来尤其是在成立之初，东部新区时常被拿来与天府新区进行对比，同样作为城市新区，天府新区和东部新区二者之间的区别不仅仅表现在国家级和省级的名头上，更多体现在资源配置、资金支持以及产业结构上。
文轩智库专家、诸葛找房数据研究中心分析师梁楠在接受文轩财经采访时表示，东部新区和天府新区都是成都及成渝城市群发展的重要支撑点，两区建设相辅相成、产业互补发展。东部新区属于省级新区、天府新区属于国家级新区，在资源配置上东部新区可能一时无法相提并论，从产业方面来看，天府新区以总部经济、金融、电子商务等现代服务业为主，主要聚焦第三产业发展，东部新区则主要聚焦航空制造、智慧能源等智能制造产业，属于第二产业。
在文轩智库专家、易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，两个新区的相同点在于都具备明显的地理区位及土地资源优势。各自特色来看，东部新区迎合了新时代的一些新产业，尤其成渝双城发展赋予了东部新区一些新的责任，提供了更多的产业机会，比如机场建设等。总体来讲，东部新区的硬件设施其实完全可以赶超天府新区，这些硬件设施也有助于后续带动和吸引更多的一些投资者进入。
| 已投用的未来设计艺术中心，文轩财经摄
诚然，作为前期成都几乎“举全市之力”来重点打造的新区，过去几年“国际城南”的光芒足够耀眼到让人几乎看不到其他区县，“东进”战略的提出，2020年东部新区的横空出世以及世运会的落位等一系列因素，慢慢促使近几年城市发力重心逐渐向城市之东转移，具体在2021年成都重点项目区域分布得以体现。
根据2021年成都重点项目区域分布，可以看出，“东进”区域重点项目数量和总投资额排名第二，仅次于“中优”区域。
2021年成都重点项目区域分布
区域项目总投资（亿元）东进2157175.2南拓1484513.1中优 3669370西控 北改204594494.41371.3
在成都向东的过程中，东部新区也取得了一些荣誉，比如在赛迪研究院去年发布的2021年全国城市新区“五新”潜力50强榜单中，成都东部新区位居全国50个新区榜首。当成都向南框架和格局基本成熟，越来越多的目光开始聚焦到东部新区这位“后起之秀”身上。
在梁楠看来，东部新区建设是成都突破地形限制、拓展城市边界的一大举措，其倾力打造的航空港和铁路港，加强了成渝城市群与其他城市群之间的联动作用，进一步强化了成都作为西部交通枢纽的作用。
严跃进分析认为，东部新区是成渝经济及成都都市圈一个非常重要的平台，也是当前西南市场很重要的一个板块，基础设施好、规划定位高，挂牌以来吸引了各类资金和人才的进入，具备后发优势。
从规划图到实景图，东部新区雏形初现。
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01
高能级立体交通体系
俗话讲，要想富，先修路。
不管是天上飞的，还是地上跑的，都在这里集结。历经几年的建设，一个陆、轨、空高效接驳的高能级立体交通体系已在东部新区成型：
空中交通方面，2021年6月，天府国际机场正式投入运营，成都成为继北京之后，全国第二个拥有“双F”机场的城市。
| 天府国际机场
按照规划，三年后的2025年，天府国际机场年旅客吞吐量将达到4000万人次，年货邮吞吐量达到70万吨。
| 天府国际机场指示牌，文轩财经摄
轨道交通来看，2020年9月，地铁18号线二期开通，东部新区与传统中心城区的空间壁垒被打破；2021年成渝中线高铁全面启动建设，目前成资S3线在建、S13线预计2023年初开工。
陆路交通方面，5条高速路在营，4条快速路投用、5条快速路在建，包括机场高速、成龙简快速路、公园大街、丹溪大道等城市干道均已通车运营。
| 东部新区街道实景，文轩财经摄
“飞的”10小时通达全球；地铁半小时到达城市核心区；高铁8小时直达京津冀、长三角、粤港澳大湾区；高速2小时通达成渝城市群重点城市……空轨陆多式联运体系构建出高效、四通八达的交通路网是东部新区“聚产”、“留人”的先决条件。
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02
高精尖产业汇聚
产业是城市发展绕不开的话题，作为未来城市经济“主战场”之一，很多具有未来趋势的前沿产业在东部新区留下足印。
| 建设中的成都奥体城文旅中心，文轩财经摄
截止目前，东部新区已签约引进重大产业化项目70余个，协议总投资达2550亿元。其中中国民航科技创新示范区、C立方·智造慧创空间、奥地利三康等超30个大型产业项目已开工建设。
| 企业总部，文轩财经摄
在2022年，东部新区还计划实施项目319个，总投资3145亿元，计划开工重点项目133个，总投资1905亿元。
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03
人居配套陆续就位
有了产业，自然少不了人才。按照规划，到2025年，成都东部新区常住人口要达到80万人，到2030年和2035年，常住人口要分别达到110万人、160万人。
原中国规划设计院院长李小江称，东部新区就是为“后浪”所规划的一个新城。
文轩财经实地探访发现，这个新城已然初具模型：
教育资源方面，东部新区整体规划330所学校，包括幼儿园171所，小学93所，初中48所，高中18所，到2025年规划共计引入名优学校14所。
| 东部新区教育资源分布图，图据成都东进在线
截至目前，成都实验小学、成都七中、成都石室中学、成都石笋街小学等一大批优质名校的东部新区分校处于已建成/在建状态，区域内第一个高校吉利学院已投用，成都体育学院、西南交通大学轨道交通学院、中国民用航空飞行学院均在如火如荼的建设当中；幼教方面，现已投用的幼儿园有1所，今年即将投用的将有2所。
| 建设中的成都体育学院，文轩财经摄
医疗资源方面，区域目标是打造西南医疗新高地，承担这一重任的重量级项目未来医学城已启动建设，规划打造国家医学中心、四川大学华西东部医院、天府锦城实验室，预计2023年，未来医学城核心区初现，川大华西医院集群一期建成，到2025年川大华西医院集群二期建成。
| 未来医学城整体鸟瞰图，图据蓉城政事
生态资源是东部新区最为核心的优势，以三岔湖为生态基底，立足于“一山一江三廊多湖”生态格局，东部新区规划打造267个城市公园，目前已建成的有丹景山观景台、三岔湖景区、龙马湖公园、林栖公园、绛溪源郊野公园、大安溪公园、简州人才公园……
| 阳光下的东部新区，文轩财经摄
教育、医疗、生态，东部新区内，随着各项人居配套的逐步兑现，一个个高质量的城市生活场景由此展开。
城市基本面支撑度向好，区域楼市迎来发展快车道
顶层规划加持，交通、产业、城市等人居生活配套陆续就位，催化着东部新区房地产市场从蓄力期进入发力期。
城市新区是投资兴业的首选之地，房企作为城市建设的先驱者，对东部新区的热衷程度持续上涨。
2018-2019年，东部新区处于起步初期，人才公寓用地和产业用地先行，出让土地以产业用地、人才公寓、TOD、基础配套建设用地为主。
2021年，人才用地、产业用地及常规用地三项并进，品牌房企陆续进驻。
2021年5月，明宇和大悦城拉开了区域常规住宅用地供应的大幕，他们分别以楼面价6550元/㎡+移交租赁住房16%、楼面价6650元/㎡+移交租赁住房11%竞得简州新城2宗宅地。
到今天，区域最高成交楼面地价已被刷新至9300元/㎡，进驻的开发商阵容也由最开始的东部新区平台公司、轨道集团等更多服务于城市建设的类似房企演变成面向常规房企，也意味着东部新区将释放更多的机会予市面上的普通购房者们。
目前，在地产开发板块，东部新区大区域范围内已集结了保利、中粮、世茂、新城、旭辉、中交、碧桂园、新希望等多个开发企业，后续市场将进一步深化，加之近期多宗涉宅地块的集中亮相，未来几年内，东部新区或将成为成都地产开发市场的热门区域之一。
去年10月，空港新城8宗常规住宅用地首次面向市场推售，紧接着今年5月，东部新区15宗涉宅地再度来袭，作为“四无”区域，即购房无户籍/社保要求、无限房价要求、无预售时间要求、无自有资金及第三方资金审核要求，再加上在516新政中，东部新区成为购房不限套数、购房套数不纳入成都购房总套数计算的区域之一，这样的先天优势，不论对于开发企业还是置业者，都是一大加分项，多重利好下，东部新区商品房市场正蓄势待发。
城市新区风口之下，购房者们也伺机而动。
但受土地供应性质限制，2021年以前，区域新房普遍为人才和定向销售住房，如蓝绸带社区，普通购房者基本没有买入机会。
| 蓝绸带社区，文轩财经摄
文轩财经盘点东部新区历史销售楼盘得知，中交锦观观宸算是区域内第一个正式对外销售的商品房，从2020年9月首次开盘到去年9月的最近一次入市，中交锦观观宸已经历5次开盘，摇号助手显示，前四个批次房源已经基本售罄，最新批次还剩余120套房源在售，户型建面约98-128㎡，预售均价13082-17818元/㎡。
去年年底入市的三岔TOD蔚澜之城和今年初入市的保利中粮湖光锦云两个项目是目前区域内为数不多对外销售的楼盘。
2021年12月12日，首个城市级TOD的配套住宅项目——三岔TOD蔚澜之城迎来首次开盘，开盘均价超过15000元/㎡，同轨道交通在成都打造的其他TOD项目一致，三岔TOD开盘表现不俗，开盘去化率达75%；
2022年1月底，保利中粮合作开发的湖光锦云取得预售证，推出128套10-11F的小高层清水房源，主力户型为建面约112-116㎡的套四双卫户型，预售均价约16010元/㎡，总价149万元每套起，目前也处于顺销的状态。
产品和价格方面，通过拆解东部新区近五年产品面积段和总价段变化数据得知，东部新区已由最初的主力成交面积70-110㎡、主力成交总价60-100万的刚需主导逐步过渡至全系，产品面积迭代至130-200㎡，总价段扩张至100-250万。
另外，据统计，2022年3月东部新区住宅成交均价上涨至12213元/㎡，5年涨幅达114%，以上数据均说明区域房产具备一定的增值潜力。
对于后续东部新区房地产开发格局，梁楠预计，后续市场还是以本土房企为主，同时伴随少数品牌房企进驻，由于区域发展尚在起步阶段，拿地成本相对较低，所以区域内相对成熟板块应该是开发企业前期投资拿地的重点。
严跃进则认为，在成都城市发展过程中，东部新区更多扮演着东进桥头堡或展示成都投资和优质资源的角色，总体上讲对区域房地产市场的发展具有积极的作用，后续进驻的企业将得到很好的成长性，伴随着近期成都政策放松，能为区域带来叠加利好效应，促使区域房产市场更好更稳、向更高质量的方向发展。
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